הוצאה כבדה במקרה של פלישה או חסם תכנוני: חזרת מס רכוש עלולה לסכן יזמים "קטנים"

מס רכוש יוטל על קרקע פנויה, שאינה קרקע חקלאית, לרבות קרקעות המהוות מלאי עסקי, בשיעור מס של עד 1.5%. כך עולה מטיוטת חוק ההסדרים לשנת 2026 של משרד האוצר, בפרק המוקדש לצעדי התאמה פיסקאליים. נזכיר כי הכללת מס רכוש, שעומד על אפס משנת 2000, נחשפה בריאיון עם מנהל רשות המסים שי אהרונוביץ', בכנס השנתי של ארגון הקבלנים מחוז ת"א והמרכז שנערך באילת. המס יוטל החל משנת המס 2026.

כפי שפרסמנו, ההנחה היא שהמס יכניס לקופת המדינה 8 מיליארד שקל, עם זאת בטיוטה לא מצוין הסכום. לפי הפרסום של משרד האוצר, השומה תהיה מקוונת ועצמית אלא אם הנישום לא דיווח או שבחר שהמנהל יערוך את השומה בעצמו. כמו כן תיקבע חובת הצהרה לרשות המסים על הבעלות בקרקע או על שינוי בקרקע המשפיע על החבות במס, וכן תוטל חובת הגשת שומה, תוך פרק זמן לאחר כניסת החוק לתוקף; עוד ייקבעו מנגנוני אכיפה שמטרתם התמודדות עם דיווח ושומה עצמיים, בהתאם לעקרונות הקבועים בחוקי המס. 

בדברי ההסבר נכתב כי "נוכח המצב המלחמתי שבו נתונה מדינת ישראל בשנתיים האחרונות, השתנה מצבה הפיסקלי לבלי היכר ביחס למצבה טרם פרוץ המלחמה ביום 7 באוקטובר 2023. בצד ההוצאה, הוצאות המדינה האמירו באופן ניכר ביותר בשנים 2025-2023 . מעבר לכך, חלק ניכר מהגידול בהוצאות אינו חד פעמי, אלא ימשיך להיות חלק מההוצאה הממשלתית גם בשנים הקרובות. למשל, הוצאות עבור צרכים ביטחוניים כמו רכש וימי מילואים, הוצאות עבור גידול בקצבאות לנפגעי איבה, וכן הוצאות שיקום לחבלי ארץ בצפון ובדרום. 

"בצד ההכנסה, הכנסות המדינה פחתו גם הן בצורה ניכרת בשל האטת הפעילות במשק, נוכח גיוס המילואים הנרחב ובשל השפעות נוספות של המלחמה. כמו כן, גם הצמיחה השנתית האטה. כל אלו הובילו לגירעונות גבוהים בשנים אלו. נוכח האמור, הממשלה החליטה ויישמה צעדי התכנסות לצמצום הגרעון בשנים האמורות. לכן, במסגרת צעדי מיסוי מבחינה פיסקלית, מוצע להרחיב את בסיס המס באמצעות תיקונים בחוק מס רכוש, משיעור של 0% שנקבע החל משנת 2000, ולקבוע מחדש חובת תשלום מס רכוש".

מס הרכוש בישראל הוטל לראשונה בתקופת השלטון העות'מאני והמשיך להתקיים גם בתקופת המנדט הבריטי. עם הקמת המדינה, אומץ מנגנון המס הקיים ובהמשך הוא הוסדר במסגרת חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, שאיחד את סוגי המיסים השונים על נכסי מקרקעין וקבע הבחנה בין קרקעות לבין נכסים בנויים. חוק מס רכוש קבע גם מנגנון ייחודי, שלפיו 40% מתשלומי מס הרכוש השנתיים יועברו לקרן ייעודית לפיצוי נזקי מלחמה.

עם השנים עבר חוק מס רכוש שורה ארוכה של תיקונים, שבמסגרתם הורחבו הפטורים, הוקלו שיעורי המס ונוספו הסדרים נקודתיים למגזרים שונים, בהם רשויות מקומיות ומוסדות ציבור. התהליכים הביאו לכך שבפועל בסיס המס הצטמצם במשך השנים באופן דרמטי. בשנת 1981 בוטל מס הרכוש על כל הנכסים מלבד קרקעות. לנוכח כל זאת, בשנת 1998 מונתה ועדה ציבורית לבחינת המשך קיומו של מס רכוש, שהמליצה על ביטול המס לחלוטין, בשל קשיים מבניים עמוקים במס, בהם: ריבוי פטורים והקלות, שיעורי מס גבוהים, בעיות שומה וגבייה ועוד. הממשלה אימצה את ההמלצה, ובשנת 2000 בוטל מס הרכוש לחלוטין.

בהחלטת ממשלה מפברואר 2024 , החליטה הממשלה על הקמת צוות לבחינת יישום מס רכוש על מקרקעין פנויים. בין מסקנות הוועדה עלה כי רבות מהבעיות שהובילו לביטול המס בשנת 2000 אינן רלוונטיות עוד. זאת, היות וכיום קיימים אמצעים טכנולוגיים מתקדמים שמאפשרים לבצע הערכות שווי מדויקות ושקופות למקרקעין, מבוססות מאגרי מידע ממוחשבים. עוד הבהירו בהסבר ש"גביית מס על רכוש, ובייחוד על רכוש מסוג קרקע, אינה פוגעת בתמריץ לעבודה, יזמות או השקעה בפעילויות מסוג אלו".

עוד הבהירו שגביית מס רכוש נחשבת ניטרלית ביחס לגביית מסים אחרים כיוון שקרקע היא נכס שלא ניתן להסתרה או להברחה, אין אפשרות לייצר עוד ממנו ונוכח העובדה שאין אפשרות לניידו קשה להתחמק מתשלום המס. עוד הסבירו שהמס מחזיר כספים לציבור בעקבות השקעות ציבוריות בתחום התכנון, הפחתת אי השוויון ועוד. עוד נקבע שהמס שיוטל יהיה בשיעור זהה לגבי קרקע לצרכים פרטיים ולגבי קרקע המהווה מלאי עסקי על ידי מי שעיסוקו במכירת זכות במקרקעין. חיוב המס ייעשה אחת לשנה, ושומת המקרקעין נעשית אחת לחמש שנים. עקרונות אלו ישמרו ובנוסף ייקבעו מנגנוני אכיפה להתמודדות עם דיווחים ושומות עצמיות, דוגמת קנס גירעון, בדומה לעקרונות הקבועים בחוקי המס.

"עלול ליצור עיוות ולפגוע בבעלי קרקעות" 

היזם ומנכ"ל גפן מגורים, נתי גלבוע, אומר כי קשה לקבוע באופן נחרץ כי יש תועלת במס רכוש על מקרקעין. "מצד אחד יש טענה צודקת לכאורה שהחזרת המס תיתן תמריץ לחייב משקיעים 'כבדים' אשר יושבים על מלאי קרקעות פרטיות, לפתח אותן או למכור אותן במחיר שוק ריאלי ויעודד שחרור נכסים רבים לשוק. מצד שני, יש גם אמת בטענה שלפתח קרקעות בישראל ולהפכן לזמינות לבנייה הינו תהליך ארוך הנמשך על פני שנים ולכן אם בכל זאת מחליטים להפעיל את 'הנשק' הזה, אז כדאי לעשות זאת באופן מדורג, למשל להטיל מס רכוש על סוגי קרקעות מסוימים בלבד, כדוגמת קרקעות בתחום תכנון עירוני שאינן מפותחות ומנגד לתת הטבות למי שיאיץ את פיתוח הקרקע שבבעלותו". 

נתי גלבוע (ראובן חיון)

עו"ד צחי נרקיס: "יזמים ותיקים, שמחזיקים קרקעות היסטוריות, יוכלו אולי להתמודד עם הנטל, אך יזמים שזכו לאחרונה במכרזים של רמ"י מתמודדים לעיתים עם פולשים, התנגדויות וחסמים תכנוניים, אך לפי החוק הקרקע נחשבת 'זמינה לבנייה' ולכן הם יידרשו לשלם מס רכוש באופן שוטף" 

עו"ד צחי נרקיס, שותף וראש תחום הנדל"ן במשרד פירון מציין כי ברור שיש היגיון בעידוד הפשרת קרקעות ובנייה, אך חשוב למנוע מצב של היצף בשוק, שעלול להוביל לירידת מחירים חדה ולקריסת יזמים. "תפקידו של האוצר הוא לאזן את השוק: מצד אחד לקדם תחרות בריאה במשק קפיטליסטי, אך מצד שני, כאשר מדובר במוצר יקר ומהותי כמו דירה, יש מקום לפיקוח ולאיזון, כדי לא להביא להצפת שוק לא מבוקרת. האוצר רואה בהטלת המס מהלך של WIN-WIN - גם אמצעי לסתימת החור בתקציב וגם כלי לעידוד הבנייה. אך כל עוד לא ניתנו פתרונות למקרים החריגים והמורכבים, המהלך הזה עלול ליצור עיוותים משמעותיים".

עו"ד צחי נרקיס (סטודיו תומאס)

לדברי עו"ד נרקיס, "הטלת המס על קרקע פנויה שאינה חקלאית עלולה ליצור עיוות ולפגוע בבעלי קרקעות. כך למשל, באזור חוף התכלת מחזיקים אלפי אנשים בקרקעות יקרות מאוד שאינם יכולים להוציא אותן לבנייה. במצב כזה, מס של 1.5% משווי הקרקע עלול לגרום להם למכור אותה בהפסד. בקרקעות שנראות 'זמינות לבנייה', כמו חוף התכלת או שדה דב, נדרשת לעיתים תקופה של שנים עד קבלת היתר הבנייה בפועל, בשל הצורך להגיע להסכמות עם שותפים, יורשים, יזמים ורשויות. בתקופה הזו בעלי הקרקע יידרשו לשלם מס שעלול להגיע בתוך כמה שנים לשיעור מצטבר של 10% משווי הקרקע, סכום גבוה מאוד".

נרקיס מוסיף כי "יזמים ותיקים, שמחזיקים קרקעות היסטוריות, יוכלו אולי להתמודד עם הנטל, אך יזמים שזכו לאחרונה במכרזים של רמ"י מתמודדים לעיתים עם פולשים, התנגדויות וחסמים תכנוניים, אך לפי החוק הקרקע נחשבת 'זמינה לבנייה' ולכן הם יידרשו לשלם מס רכוש באופן שוטף. אפשר וראוי לשקול מנגנון של תקופת גרייס ליזמים חדשים,  פטור ממס רכוש עד לקבלת היתר הבנייה, ולאחר מכן גם בתקופת הביצוע, עד לסיום הבנייה בפועל. כך ניתן יהיה לעודד בנייה אמיתית, ולא רק לגבות מס מהנייר".