"מי שמערים קשיים זה דווקא הדור השני, החוכמולוגים שאומרים להורים לא לחתום"

יוסי בר דוד, בעלים ומנכ"ל של חברת YBDI, הוא אחד האנשים שמכירים את עולם ההתחדשות העירונית מכל צדדיו: מהשלטון המקומי, מעולם הביצוע, ומהעולם היזמי. בראיון במסגרת פודקאסט החזית העירונית מבית מרכז הנדל"ן , הוא מספר לדניאל אוסטרינסקי, עו"ד וראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, למה התפיסות של אנשים על פרויקטים בפריפריה כבר לא בהכרח נכונות, מדוע מי שמעורר את הקשיים עם בעלי דירות מבוגרים הם בעיקר הילדים שלהם, ועל מה הוא מצטער בקריירה הארוכה שלו. 

לצפייה: 

להאזנה: 

בר דוד סיפר על פעילות החברה: “בשש השנים האחרונות החברה עומדת על שתי רגליים. רגל אחת זה ייעוץ, קידום וליווי חברות שמתקשות בתב"עות, והמנגנון שלנו נותן להם פתרון מצוין עד כדי טיפול בתב"ע מא' עד ת'. והרגל השנייה היא רגל יזמית מן הסתם. אני מטפל ברגל היזמית, הצוות מטפל בליווי. החברה הוקמה ב-2004, הייתה רדומה תקופה לא קצרה, והתעוררה לפני 6 שנים מחדש". 

בר דוד הגיע לענף מתוך השירות הציבורי: "שימשתי סגן וממלא מקום ראש עיריית מודיעין בשנים 1999-2009, מתוך זה 7 וחצי שנים ממלא מקום יו"ר ועדת תכנון ובנייה, שם בעצם נחשפתי לתכנון וליזום, כאשר אנחנו מדברים על עיר שמתוכננת מ-א' עד ת'. זו עיר מדהימה, ושם נחשפתי גם לצרכים הציבוריים וגם לצרכים היזמיים. יזם היה מגיע, קונה קרקע מרמ"י וצריך להזיז טיפה ימינה, טיפה שמאלה ואתה משתדל לעזור עד כמה שניתן. זה היה מרתק וזו הייתה תקופה מדהימה" .

לחברה שני מגה-פרויקטים בעכו, ובר דוד מספר כי התפיסה הרווחת על הפריפריה מאתגרת אותו: "הפריפריה היא כבר לא אנשים מוחלשים. יש המון משקיעים והם חכמים ומתוחכמים ובעלי ממון מסוים, בעלי יכולת, בעלי ידע וגם איתם אתה מתמודד. אתן לך דוגמה אחת על הפרויקטים בעכו: 50 אחוז מכל פרויקט זה משקיעים. זה המון, כי הדירות שם היו זולות. מי שנמצא בנציגויות, הרוב זה משקיעים. הדיירים הקיימים גם עייפים, גם עובדים למחייתם בצורה אינטנסיבית. בגלל זה גם לפעמים יש קצת קונפליקט בין המשקיע שהוא איש עסקים או יורש הדירה שהוא גם משחק אותה איש עסקים, לבין הדייר עצמו, והתמורות והרצונות והשאיפות של בעלי הקרקע לא זהים לשאיפות של אנשים שגרים שם, האינטרסים שונים". 

תן דוגמא להבדלים הללו. 
"היה לי ויכוח גדול באחד הפרויקטים. משקיע אומר לי 'אני רוצה גם הנחה או אחזקת בניין במאה אחוז, כמו הדיירים שגרים בפרויקט'. אמרתי לו 'אם תגור בדירה, תקבל. אם לא תגור בה אתה הרי משכיר אותה. אז מה אני אמור לתת לסוחר שלך את ההנחה?' אז הוא אומר' לא, אתה תיתן לי'. נוצר קונפליקט מאוד חד בין משקיע או יורש לבין דייר שגר". 

"מי שנמצא בנציגויות, הרוב זה משקיעים. הדיירים הקיימים גם עייפים, גם עובדים למחייתם בצורה אינטנסיבית. בגלל זה גם לפעמים יש קונפליקט בין המשקיע שהוא איש עסקים או יורש הדירה, לבין הדייר עצמו, והתמורות והרצונות והשאיפות של בעלי הקרקע לא זהים לשאיפות של אנשים שגרים שם, האינטרסים שונים" 

אחד הקשיים המרכזיים בהתחדשות עירונית הוא ההתמודדות עם בעלי דירות מבוגרים, אך בר דוד חושף זווית אחרת של הנושא: "מי שמעלה את החששות למבוגרים זה דווקא הדור הבא, הדור השני, הילדים. ה'חכמולוגים' שאומרים להורים 'אל תחתמו, בואו נחכה, בואו נראה מה יהיה'. אתה לא יכול להגיש תוכנית לוועדה המקומית בלי רוב מיוחס, אתה לא יכול לעשות כלום. יצא לי כבר שהורה חתם והבת התקשרה מתל אביב וביקשה לבטל את החתימה. אז ביטלנו את החתימה, הסרנו את הערת האזהרה בלי שום בעיה, אבל אין הנה לך דוגמה של אדם שמבין איפה הוא חי, מבין שאתה הולך לשפר לו את החיים, והבת מתל אביב החליטה שזה לא הזמן לחתום. 'תתקדמו, תגיעו להיתרים', כל מיני קשקושים". 

את הסיכון התכנוני־ביצועי בפרויקטים הוא ממקד מתחת לקרקע. "הבעיות המרכזיות הן מתחת לקרקע משתי סיבות: קודם כל ביטול תקרת הטרנספורמציה. פעם היית בונה את המרתף, בונה תקרת טרנספורמציה ומהטרנספורמציה יוצא עם קורות ועמודים חדשים לבניין. זאת אומרת, לא היה קשר למעט הממ"דים, בין הבניין לבין המרתף. היום הקשר הוא ישיר, אין תקרת טרנספורמציה מעל 29 מטר בניין, שזה 8-9 קומות. אתה מגיע למצב שהעמוד מהפנטהאוז יורד עד לסין, ובסין הוא פוגש הרבה מאוד בעיות: רמפות, מנסרות, מחסנים של מתחת לקרקע, והרבה מאוד יזמים צעירים לא עושים את הבדיקות האלה לפני, והם מוצאים את עצמם עם שבע-שמונה קומות מרתף, וצריך למצוא פתרונות. וכשכאתה בא מחברת ביצוע, אלו הדברים הראשונים שאתה בודק". 

בר דוד נשאל איזו עצה היה נותן לעצמו של לפני 25 שנה: "עצה או מסקנות זה אם עשית טעויות. לשמחתי הרבה לא עשיתי טעות קרדינלית. זה בגלל שעסקתי בכסף של אחרים, ואז אתה הרבה יותר זהיר, כי לא עסקתי בכסף שלי. יכולתי להמשיך את הלימודים האקדמיים שלי במשפטים למשל. אתה יודע, בלי להיות עורך דין. רק להיות משפטן. אני אף פעם לא מצטער על מה שעשיתי, רק על מה שלא עשיתי. זה היה מסייע לי להיות קצת יותר עירני למה שקורה. היום כל אזרח מסתובב עם שני עורכי דין".