למרות ההגבלות של בנק ישראל, הטבות המימון רק מזנקות: "הקבלנים פיתחו מבצעים אחרים"

נתוני הכלכלן הראשי באוצר שפורסמו בשבוע שעבר, העלו ממצא מפתיע: לאחר דעיכה קלה בהיקף הטבות המימון שמעניקים הקבלנים בעת רכישת דירה חדשה, שיוחסה להגבלות שהטיל בנק ישראל בנושא, חלה עלייה מחודשת בהיקפן.

כלומר, הגבלות בנק ישראל לא היו אלא "מכה קלה" בכנף של מבצעי המימון – שכאן כדי להישאר. גם בקרב בכירים בתחום השיווק שעמם שוחחנו, אשר מצויים ב"קו החזית" מול הרוכשים, קיים קונצנזוס שמגבלות בנק ישראל לא השפיעו דרמטית על המבצעים, והירידות בהיקפם היו תקופתיות בלבד.

"מגבלות בנק ישראל בעיקר עשו כותרות", אומרת אירית הופר, בעלי אינהאוס שיווק פרויקטים, "כל ההתערבות החיצונית שמנסה לאזן את הביקושים היא מלאכותית ופוגעת בציבור. זה מצב שיוצר סיר לחץ – ונפגוש את זה בהמשך. בנק ישראל לא יכול באמת, באמצעות מגבלות, לעצור את הלוואות הבלון. זו אותה גברת בשינוי אדרת. בשנתיים האחרונות, במבצעים שהחלו ב־2023 ונועדו לעודד ביקושים, נוצרה עליית מחירים מלאכותית שמגלמת את עלויות המימון. מבצעי המימון דיברו לכל הקהלים, ומה שהיה בעבר מוצר מצומצם הפך לסטנדרט החדש".

אז איך אפשר להסביר את הירידה שראינו בחודשים הקודמים בהיקף מבצעי המימון?
"הייתה תקופת השהיה להבנת המגבלות, אבל לאחר מכן המבצעים חזרו. עבור היזמים זה לא אופטימלי. אלו היו מבצעים ששמורים לתקופת הפריסייל. התרגלנו לראות מבצעים לא סטנדרטיים, ועכשיו אנחנו רואים מבצעים חדשים שעדיין כוללים תנאי תשלום ופטור מהצמדה, כי רמת חוסר הוודאות גבוהה. לדוגמה - יש היום מבצע 'מחיר מוגן' שבמסגרתו, גם אם מחיר הדירות יורד, הלקוח מקבל החזר. מבצע נוסף שראינו עכשיו הוא של 'שש שנים ללא משכנתה גם אחרי האכלוס'".

"מגבלות בנק ישראל בעיקר עשו כותרות", אומרת אירית הופר, בעלי אינהאוס שיווק פרויקטים, "כל ההתערבות החיצונית שמנסה לאזן את הביקושים היא מלאכותית ופוגעת בציבור. זה מצב שיוצר סיר לחץ – ונפגוש את זה בהמשך. בנק ישראל לא יכול באמת, באמצעות מגבלות, לעצור את הלוואות הבלון" 

נזכיר כי ב־23 במרץ 2025 פרסם בנק ישראל הוראת שעה התקפה עד תום 2026, המטילה שתי מגבלות מרכזיות על הטבות המימון: הראשונה – על הבנקים לרתק הון נוסף עבור פרויקטים שבהם ביותר מרבע מהדירות שנמכרו נדחה חלק משמעותי מהתשלום למועד המסירה, באופן לא לינארי על פני התקופה (כלומר מבצעי 20/80, 10/90 וכו'). השנייה – קביעת מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות בלון/בולט בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים.

לדברי הופר כי גם אם הגבלות בנק ישראל דורשות מהיזם להשקיע היום הון עצמי גדול יותר כדי לאפשר את מבצעי המימון, "כל יזם עושה את התחשיב הכלכלי שלו. אין הסטה משמעותית לשוק החוץ-בנקאי, כי רוב היזמים מסבסדים הלוואת בלון . המטרה אינה רק להכניס כסף לקופה, אלא גם לבצע בדיקות נאותות". 

הקבלנים פיתחו מבצעים אחרים 

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא, סבור גם הוא כי הירידה תקופתית: "יש סיבות שונות לכך שבספטמבר נרשמה עלייה בשיעור מבצעי המימון. הם משקפים את חופשת אוגוסט ותקופת החגים. למרות הירידה בעסקאות, נלקחות הלוואות על עסקאות שנחתמו קודם לכן, כשהביצוע של ההלוואה נעשה כחודשיים לאחר העסקה. ישנם מקרים שבהם חבילת המימון מגיעה שנה אחרי העסקה כדי להוזיל את עלות הסבסוד. בערים כמו רמת גן, לוד ונתיבות פועלים הרבה משקיעים שמחפשים את ההיבט המימוני. רמת המחירים שם מאפיינת את רוב המשקיעים בישראל".

משה פלדמר, סמנכ"ל שיווק, מכירות ופיתוח עסקי בעדית מימון, אשר שימש במשך עשרות שנים בתפקידים בכירים במערכת הבנקאית, מסביר כי "מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון הביאו קבלנים לפתח מבצעים אחרים שמאפשרים להם לתת מענה לצרכי השוק. השתתפות היזם בעלויות הריבית או בתשלומי המשכנתא למשך תקופה ארוכה מסייעים לזוגות צעירים ומשפרי דיור כאחד.

משה פלדמר, סמנכ"ל שיווק, מכירות ופיתוח עסקי בעדית מימון: "מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון הביאו קבלנים לפתח מבצעים אחרים שמאפשרים להם לתת מענה לצרכי השוק. ל עוד לא יהיה שינוי בסביבת הריבית סביר שנמשיך לראות עליה בשימוש במבצעי המימון כאמצעי לשיווק הדירות" 

"בסופו של דבר, מבצעי המימון הם כלי מאזן שמאפשר לשוק להמשיך לנוע גם בתקופה של ריביות גבוהות ומדיניות אשראי הדוקה. כל עוד לא יהיה שינוי בסביבת הריבית סביר שנמשיך לראות עליה בשימוש במבצעי המימון כאמצעי לשיווק הדירות". עם זאת הוא מבהיר כי "חשוב להקפיד כי בכל מבצע כזה אכן יתבצע חיתום מוקדם של הרוכשים מול הגוף המממן באופן שתישמר הבקרה שאכן יש ללווים את ההון העצמי הנדרש ואת יכולת ההחזר, בהתאם להוראות הרגולציה".

גם אוהב ציון מסכים כי המגבלות "גרמו לכך שהבנקים מבצעים עבודה רצינית יותר בחיתום. בעבר היו חברות לא אחראיות שלא עשו חיתום מוקדם – היום הבנקים מקפידים".

עופר אהרונוביץ', שותף ומנהל חטיבת משכנתאות באלדר משכנתאות, אומר כי "בהכללה, ההוראה של בנק ישראל לא השפיעה דרמטית. כשמדובר בפרויקטים חדשים, ההוראה מאפשרת למכור את הדירות הראשונות ב־80/20; ייתכן שבפרויקטים מתקדמים יותר יש יותר סבסוד, והם כבר ניצלו את מבצעי 80/20. ההשפעה של בנק ישראל דווקא מגדילה את המבצעים בהתאם למגבלות. אנחנו לא רואים יותר הלוואות חוץ-בנקאיות."

ומה קרה בספטמבר?
"החל מיולי נרשמה קפיצה קטנה בעסקאות לאור תחושה שהמלחמה מתקרבת לסיומה, וציפייה לירידת הריבית. להערכתי, האופטימיות תימשך, וגם אם הריבית תרד בחצי אחוז – מבצעי המימון יימשכו".