4 חדרים עם נוף למכון ויצמן: אחת השכונות האיכותיות ברחובות עוברת מהפכת התחדשות

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: צפון-מזרח העיר, רחובות. 

צפון-מזרח רחובות היא שכונה שממוקמת דרומית למכון ויצמן, מערבית לשכונות רחובות המדע ואזורי ויצמן, צפונית למרכז העיר, ומזרחית לשכונת צפון מערב העיר וציר הרצל. מדובר בשכונה ותיקה ושקטה, שמובילה בשנים האחרונות את תהליכי ההתחדשות העירונית שעוברת רחובות, מטבע היותה שכונה ותיקה יותר, ועשרות יזמים שפועלים בשכונה. יש לציין כי לרחובות הגיעה "טרנד" ההתחדשות העירונית יחסית מאוחר והיא לא מהערים הבולטות במרכז בתחום הזה, אבל בחמש השנים האחרונות מורגש שינוי יסודי בתחום, ולצד הבניה החדשה הענפה בעיר, מורגש שינוי גם בנושא הזה ויותר ויותר פרויקטים של פינוי-בינוי ובעיקר תמ"א 38 יוצאים לדרך. 

הפוטנציאל בשכונת צפון מזרח העיר הוא גדול, בין היתר בשל המיקום האטרקטיבי, קרוב למכון ויצמן למדע ובשל העובדה שמדובר בשכונות שקטות ושלוות - מספיק רחוק מרחוב הרצל הראשי והסואן אך מספיק קרובות אליו ולמקומות בולטים בעיר כמו קניון עופר והתחנה המרכזית. רשת הרחובות הפנימית צפופה יחסית ומאפשרת פיזור טוב של התנועה, ומאפשרת גישה כאמור לציר הרצל הראשי ולכביש העוקף המזרחי. עם זאת, רשת הרחובות נקטעת לכיוון צפון בשל הימצאות מכון ויצמן. קווי אוטובוס רבים עוצרים ברחוב הרצל, ומגיעים למגוון יעדים בעיר וברחבי הארץ, לרבות לתחנת הרכבת שנמצאת במרחק נסיעה קצרה מהשכונה. 

בעוד מספר שנים יפעל בציר הרצל גם הקו הכחול - קו אוטובוסים מהירים ותדירים בנתיבים בלעדיים שיאפשרו נסיעה מהירה לצומת ביל"ו, נס ציונה, ראשון לציון, אזור, חולון ותל אביב. בעתיד הרחוק אולי תהיה תחנת מטרו בסמוך למכון ויצמן, מרחק הליכה של עד כ-15 דקות מהשכונה, ותאפשר נסיעה מהירה ברכבת תחתית לראשון לציון, חולון, תל אביב, וערי דרום השרון.

בין חציון 1 2024 לחציון 1 2025 נרשמה בצפון מזרח רחובות עליה של כ-3% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-10% בכמות העסקאות בין התקופות. באותה תקופה נרשמה בכלל רחובות עלייה די דומה במחירי הדירות, של 4%, לצד ירידה של 17% בכמות העסקאות. והמחירים? על דירת 4 חדרים חדשה בשכונה תשלמו בממוצע 3.12 מיליון שקל, ועל דירת 5 חדרים חדשה תשלמו כמעט 3.5 מיליון שקל. בגזרת היד השנייה תוכלו למצוא עדיין בצפון מזרח רחובות דירת 3 חדרים במחיר ממוצע של 2.102 מיליון שקל, ועל דירת 4 חדרים יד שנייה תשלמו הממוצע קצת יותר מ-2.5 מיליון שקל. מדובר במחירים היקרים בכעשרה אחוזים מהממוצע העירוני של כלל הרחובות. 

כרטיס ביקור - רחובות

מיקום:  שפלת יהודה, דרומית לנס ציונה, צפונית לצומת ביל"ו, מזרחית ליבנה

תושבים (2024):  154,746

גידול אוכלוסייה (2024):0%, ריבוי טבעי 648, מאזן הגירה פנימית 12, מאזן הגירה בינלאומי 314-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2024 - 782 עסקאות, חציון 1 2025 - 649 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-4% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-17% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• בראשית (קרית ההגנה מזרח) - שכונה חדשה בדרום מזרח העיר עם כ-800 דירות

• קרית משה - התחדשות והרחבת השכונה הותיקה במערב העיר, עם תוספת של כ-7,800 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• צפון מזרח העיר - 32 פרויקטים

• מרכז העיר - 28 פרויקטים

• צפון מערב העיר - 20 פרויקטים

• קרית משה - 19 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רחובות מזרח - הקמת רובע חדש במזרח העיר עם כ-8,500 דירות חדשות ואזור תעסוקה חדש

• התחדשות עירונית בעיר הוותיקה, עם תוספת של כ-5,200 דירות

• אנ"מ הכורכר - מתחם מגורים חדש עם כ-5,000 דירות במערב העיר בצומת הכבישים 411 ו-42

• דרום העיר - מתחם מגורים חדש עם כ-7,000 דירות על שטחים פתוחים בדרום העיר

• דרום מערב העיר - מתחם חדש עם כ-5,500 דירות על שטחים פתוחים בדרום מערב העיר

• אושיות דרום - מתחם חדש עם כ-1,500 דירות על שטחים פתוחים דרומית לשכונות הקיימות ומזרחית לכפר ביל"ו

• מתחם הורביץ - הקמת רובע חדש בצפון מערב העיר עם כ-6,000 דירות

• שילר מערב - מתחם מגורים חדש בדרום העיר עם כ-1,700 דירות

• מטרו ויצמן - מתחם מעורב שימושים בצפון העיר, בזיקה לתחנת הרכבת ותחנת המטרו המתוכננת

• מטרו מרכז - התחדשות מרכז העיר בזיקה לתחנת המטרו המתוכננת, עם תוספת של כ-1,700 דירות, מסחר, תעסוקה וקרית ממשלה במגדלים בני כ-30 קומות

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 7 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 16 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי - 1 פרויקט שקיבל היתר 

מחיר למשתכן - 1 פרויקט שקיבל היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 12 פרויקטים שקיבלו היתר 

צפון מזרח רחובות - תעודת זהות

מיקום: צפון העיר, דרומית למכון ויצמן, מערבית לשכונות רחובות המדע ואזורי ויצמן, צפונית למרכז העיר, ומזרחית לשכונת צפון מערב העיר וציר הרצל

מספר תושבים (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 11,390

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 12,600

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 4,742

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 5,250

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הרחובות הפנימית צפופה יחסית ומאפשרת פיזור טוב של התנועה, ומאפשרת גישה לציר הרצל הראשי ולכביש העוקף המזרחי. עם זאת, רשת הרחובות נקטעת לכיוון צפון בשל הימצאות מכון ויצמן.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - קווי אוטובוס רבים עוצרים ברחוב הרצל, ומגיעים למגוון יעדים בעיר וברחבי הארץ, לרבות לתחנת הרכבת שנמצאת במרחק נסיעה קצרה מהשכונה. בעוד מספר שנים יפעל בציר הרצל גם הקו הכחול - קו אוטובוסים מהירים ותדירים בנתיבים בלעדיים שיאפשרו נסיעה מהירה לצומת ביל"ו, נס ציונה, ראשון לציון, אזור, חולון ותל אביב. בעתיד הרחוק אולי תהיה תחנת מטרו בסמוך למכון ויצמן, מרחק הליכה של עד כ-15 דקות מהשכונה, ותאפשר נסיעה מהירה ברכבת תחתית לראשון לציון, חולון, תל אביב, וערי דרום השרון.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בשכונה אין שבילי אופניים כיום, אך שבילים מתוכננים לאורך רחוב הרצל במסגרת הקמת הקו הכחול, ויאפשר רכיבה רציפה למגוון יעדים בעיר ולאורך הציר בנס ציונה וראשון לציון.

מוקדי משיכה: 

• מכון ויצמן למדע

• בית ספר דה שליט

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025): עליה של כ-3% במחיר דירה. ירידה של כ-10% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 21 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

א.רוטמן ושות' בעמ - בניה חדשה

אליבא נדל"ן בע"מ - בניה חדשה

אסף נחשוני - תמ״א 38 הריסה ובניה

לב טוב בניה והשקעות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

עלות השחר יזמות ובנייה בע"מ - בניה חדשה

פסגה נדל"ן יזמות והשקעות בע"מ - הריסה שלא מכוח תמ"א

רועי פרליס יזמות ומקרקעין בע"מ  - תמ״א 38 הריסה ובניה

שנהב חן חברה ליזמות פיקוח והשקעות  - 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה, 2 פרויקטי הריסה שלא מכוח תמ"א

בתכנון

א.רוטמן ושות' בעמ - תמ״א 38 הריסה ובניה

אחים גדסי חברה לבניין בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

אנרג'י אופק נדל"ן בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

בונים ערים בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

גדסי ירון יזמות ובניה בע"מ - הריסה שלא מכוח תמ"א

גזיאל סויס יזמות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

וכטל פלוס בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

לב אפשטיין בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

מקסיקו ישראל יזמות בע"מ  - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

סלבין נדל"ן בע"מ - הריסה שלא מכוח תמ"א

ע.ע. יסודות איתנים ייזום ובניה בע"מ  - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת ברדוגו ליאור בע"מ  - תמ״א 38 הריסה ובניה

קנדיין ייזום בע"מ  - 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

שחקים יזמות נדל"ן  - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

שנהב חן חברה ליזמות פיקוח והשקעות - תמ״א 38 הריסה ובניה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-896 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן