“זוג שמכר דירת שיכון ב-1.7 מלש"ח, חויב בהיטל של 450 אלף ש"ח. עולמם חרב עליהם"

תמר אברהם היא שמאית מקרקעין בכירה, עם 33 שנות ניסיון בתחום, בעלים ומנהלת של תמר אברהם שמאות מקרקעין וניהול נכסים.היא  מתארחת בפודקאסט החזית העירונית מבית מרכז הנדל"ן , ובשיחה עם עורך מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו היא מפרקת את המיתוסים סביב הכדאיות הכלכלית, מסבירה מדוע יזמים כבר לא רצים לחתום על כל פרויקט, ומדוע גם הדיירים עצמם הפכו זהירים יותר ומתוחכמים בהרבה.

לצפייה: 

להאזנה: 

במרכז פעילותה של אברהם כיום נמצאת ההתחדשות העירונית - תחום שבישראל הפך לא רק לתופעה תכנונית אלא לשינוי עירוני-חברתי רחב היקף. “זה תחום מאוד ייחודי למדינת ישראל”, היא מדגישה. “במסה כזאת ובריכוז כזה במדינה אחת זה נדיר. בסוף אין לנו הרבה שטחים. אנחנו חייבים לנצל מחדש את מה שכבר בנוי”.

לדברי אברהם, כלכליות הפרויקטים עוברת שינוי דרמטי בשנים האחרונות. אחרי תקופה ארוכה שבה כל הצדדים - יזמים, דיירים ואף רשויות - נהגו באופטימיות בלתי נגמרת, השוק התפכח. “היום כבר לא לוקחים פרויקט בכל מחיר”, היא קובעת. “יזמים חתמו עם דיירים על תמורות מאוד גבוהות, ופתאום השוק נעצר. עלויות הבנייה עלו, ומחירי הקצה לא עלו בהתאם. היה צורך לעשות התאמות”.

אחת התופעות שהיא רואה יותר ויותר בשטח היא יזמים שמוותרים על הצעות. “יזמים לא ממהרים לקחת פרויקטים. הם שומעים את דרישות הדיירים ואומרים: התמורות שאתם רוצים לא מתאימות לנו”. לדבריה, גם הדיירים עצמם נעשו בוגרים ומנוסים יותר: “דיירים רואים יזם שמציע תמורות גבוהות מדי והם נבהלים. הם חוששים שהוא לא מכיר באמת את השטח או שהפרויקט ייתקע”.

אברהם מדגישה כי ברוב המקרים לדיירים כדאי להתפשר. “אם אתה מקבל דירה חדשה עם מעלית, מרפסת וחניה - כבר העלית את ערך הנכס. בתל אביב, חניה אחת שווה חצי מיליון שקל. אנשים מבינים את זה”. היא מוסיפה כי במקומות שבהם ניתן לשפר את התמורות - היא עושה זאת. “אנחנו מראים ליזם שאפשר לתת קצת יותר, אבל כמובן בגבולות הריאליים של הפרויקט”.

אחת הסוגיות הרגישות היא פתיחת הסכמים קיימים, תופעה שצמחה מאוד בשנתיים האחרונות. “ברוב המקרים זו לא מניפולציה”, היא מדגישה. “כשבפועל מאשרים ליזם 150 דירות במקום 200 - כל התחשיב הכלכלי משתנה”. לדבריה, במצבים כאלה שמאי מטעם הדיירים חייב לבדוק את הנתונים מחדש: “אנחנו בודקים האם מדובר באילוץ אמיתי או ניסיון להרוויח מעבר לסביר”.

בנוגע לדיון סביב עדכון תקן 21, אברהם מציגה גישה מפוכחת: “תקן 21 לא אמור להכתיב רווח יזמי. הוא צריך לתת כללים איך בודקים פרויקט. הרווח היזמי הוא פונקציה של ניהול סיכונים, והגופים שיודעים להעריך סיכון הם המערכת הפיננסית”. לדבריה, השוק הוא זה שקובע בפועל את רמות הרווח הסבירות: “במקומות מסוימים אפשר לעבוד עם רווח יזמי של 15 או 16 אחוז, ובפריפריה אולי צריך 20. זו לא החלטה רגולטורית”.

על השיח סביב ירידות מחירים בשוק הדירות היא מבהירה: “אני לא קוראת לזה ירידה. זו התמתנות”. לדבריה, דווקא בפריפריה המצב יציב ואף חיובי: “הביקושים שם חזקים. מה שנפגע הוא בעיקר מחירי הקרקע, בגלל עליית עלויות הבנייה והריבית”. לדוגמה, היא מציינת פער דרמטי בין שני מכרזים ביהוד: “בשכונה אחת שילמו מיליון ושמונה מאות אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. במכרז אחר - 750 אלף שקל”.

אברהם מרגישה היטב את המצוקה סביב היטל ההשבחה, אך מציעה נקודת מבט מקצועית יותר מאוזנת: “המנגנון לא כל כך מסובך כמו שמציגים אותו. הוא מאפשר לבודד את ההשבחה שנובעת מההליך התכנוני בלבד”. ובכל זאת, היא מודה שיש עיוותים - בעיקר בהצמדות ובריביות המצטברות לאורך עשרות שנים. היא מזכירה מקרה של זוג שמכר דירת שיכון ב-1.7 מיליון ש"ח ומצא את עצמו עם חיוב של 450 אלף שקל: “עולמם חרב עליהם. הגשנו שומה נגדית והצלחנו להוריד את זה משמעותית, אבל לאנשים פשוט אין כלים להתמודד”.

לדבריה, למרות ההתפתחות הטכנולוגית, המקצוע רחוק מהיעלמות. “האינטגרציה בין תכנון, הנדסה, משפט ושוק היא אנושית. מחשב לא הולך לדירה ובודק סדקים, רטיבות או חריגות בנייה. גם האינטואיציה - לדעת שמשהו במספר לא הגיוני - זה לא משהו שאפשר להחליף”. מבטה קדימה אופטימי: “מדינת ישראל היא נס. עם כל הקשיים, אנחנו צומחים מתוך המשברים. אחרי כל הלם - ואחרי 7 באוקטובר היה הלם - השוק מתעורר. אני מאמינה שנראה זינוק”.