בעלי בתים פרטיים סירבו להצטרף לפינוי־בינוי והפרויקט נתקע - והגיע לביהמ"ש

פרויקט פינוי בינוי מתבסס על תוכנית חדשה אשר קובעת את היקף זכויות הבנייה החדשות, מגדירה את אופי התכנון, ומרכזת חלקות קיימות למתחם תכנוני אחד גדול, או מחלקת חלקה קיימת למספר מתחמי תכנון קטנים, לפי העניין. בהתאם לאמור, התוכנית החדשה יוצקת מאזן זכויות קנייניות חדש במקרקעין באמצעות טבלת "איזון והקצאה". החל ממועד אישור התוכנית החדשה, טבלת "האיזון והקצאה" היא בגדר חיקוק. ולמעשה, הזכויות בחלקות המקור מתבטלות ונוצרות זכויות חדשות במגרשי התמורה.

במאמר זה נסקור את פסק דינה של השופטת לימור ביבי בבית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר עסק בשאלה המרכזית - האם ניתן לכפות על בעלי בתים פרטיים להתקשר בהסכם פינוי בינוי כנגד רצונם, ומהי הערכאה המוסמכת לדון בתביעה זו.

נסיבות המקרה

עסקינן בתביעה שהגישה חברה יזמית יחד עם בעלי דירות במתחם פינוי בינוי בתל אביב, בדרישה לכפות על הנתבעים, בעליהם של שני בתים צמודי קרקע פרטיים במתחם, לחתום על הסכם פינוי בינוי.

בחודש נובמבר 2020 אושרה התוכנית החדשה עם טבלת איזון והקצאה של זכויות הבעלות במתחם התוכנית. המתחם כולל 128 יחידות דיור - רובן בבניינים שנבנו בשנות ה-60 ושני בתים צמודי קרקע פרטיים בבעלות הנתבעים. על פי התוכנית החדשה ייהרסו כל המבנים הקיימים, ויוקמו כ-474 יחידות דיור חדשות תחתם, לרבות הוספת שטחי ציבור ושטחי מסחר.

הנתבעים התנגדו לתוכנית. תחילה טענו טענות שמאיות כלכליות אשר בגינן נקבע כי יש לעדכן את שווי המקרקעין של הנתבעים במצב הנכנס. אולם, לאחר הפרסום מחדש של התוכנית, לתיקון טבלאות האיזון כאמור, הגישו התנגדות נוספת, ובמסגרתה דרשו להוציאם ממסגרת התוכנית. הוועדה המחוזית דחתה את דרישתם, הן להקצאת מגרשי תמורה נפרדים, והן להוצאתם מתחומי התוכנית. 

לאחר אישורה הסופי של התוכנית, הוגשה התביעה כנגד הנתבעים בגין סירובם לחתום על הסכם פינוי בינוי , בטענה כי סירוב הנתבעים מסכל את הקמת הפרויקט כולו, ובכך פוגע בזכויותיהם הקנייניות החדשות של התובעים, שכן התוכנית מחייבת כי המיזם יבוצע בהינף אחד, או לכל הפחות בהסכמת 100% מבעלי הזכויות.

טענות התובעים

התובעים ביססו את תביעתם על כך, שלאחר אישור התוכנית, לרבות טבלאות האיזון והקצאה הקובעות את זכויות הבעלות החדשות, הפכו כלל הצדדים, כולל הנתבעים, לבעלים משותפים ב"מושעא" (במשותף) במגרשי התמורה במקרקעין. לטענת התובעים, חוק פינוי בינוי אינו אוסר או מגביל במפורש הכללתם של בעלי זכויות בבתים שאינם משותפים. זאת, מכיוון שאינו מיועד לחול עליהם מלכתחילה. ולכן, הלקונה (החלל) החקיקתית מאפשרת החלת הסדרים משפטיים מותאמים על יחסי הבעלות.

התובעים הוסיפו וטענו, כי יש להחיל עקרונות של תום לב והגינות. שכן הנתבעים לא התנגדו לעצם התוכנית באופן עקבי, אלא רק ביקשו לשפר את תנאיהם, ולכן הם מושתקים מלטעון כנגד הכללתם בפרויקט. בין היתר, התובעים הפנו לפסיקת בית משפט העליון בעניין צודלר, שקבעה עדיפות לשיקום מבנה על פני פירוק שיתוף. שם ציין השופט חשין כי "התחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות והתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב".

התובעים ביקשו לרכך את אלמנט הכפייה על הנתבעים. בין היתר, באכיפת מנגנון מאוזן לפיו על הנתבעים להיכלל במיזם באמצעות הסכם קומבינציה, בתנאים דומים ביחס ליתר בעלי הזכויות. ולחלופין לכפות את הוצאתם מהשיתוף במקרקעין על ידי רכישת זכויותיהם לפי שוויין החדש.

טענות הנתבעים

הנתבעים מנגד דרשו לדחות את התביעה על הסף מחוסר עילה, בטענה כי בתיהם הפרטיים ממוקמים במיקום נפרד מבנייני הרכבת של התובעים, וכי לא הייתה כל הצדקה תכנונית להכללתם בתוכנית. 

הנתבעים הדגישו כי התוכנית החדשה טרם יושמה בפועל. לפיכך, הרישום בלשכת המקרקעין לא השתנה. כמו כן, הוראות חוק פינוי בינוי אינן חלות במקרה שלהם, שכן בתיהם אינם חלק מהבתים המשותפים אשר התקשרו עם החברה היזמית בהסכם פינוי בינוי . יתרה מכך, נטען כי כל הנמקה המבוססת על חוק זה – במישרין או בהיקש - חורגת ממסגרת הטיעון המקורית ומהווה "הרחבת חזית". 

החלטה

תחילה התמקדה השופטת ביבי בהגדרת זכויותיהם של הצדדים לאחר אישור תוכנית האיחוד והחלוקה. כב' השופטת קבעה באופן חד משמעי, כי מרגע אישור התוכנית וכניסתה לתוקף, הזכויות בחלקות המקור בטלות, והבעלים הפכו לשותפים במושעא (במשותף) במגרשי התמורה החדשים במקרקעין, בהתאם לטבלת האיזון והקצאה. זאת אף שהרישום בלשכת המקרקעין עדיין לא שונה. שכן הזכות מכוח טבלת האיזון והקצאה היא זכות קניינית מלאה, שאינה תלויה בהפעלת שיקול דעת, ועל כן אינה מותנית ברישום.

באשר לסעד המבוקש, השופטת הבהירה, כי התובעים מבקשים למעשה להכתיב את האופן שבו יתנהלו יחסי השותפות במקרקעין. והפתרון המוצע - פירוק שיתוף על דרך של עסקת קומבינציה , מנגנון שבו השותפים מתקשרים עם יזם בתמורה לדירות חדשות או זכויות בנייה במקום תמורה כספית. מבחינתה, זהו סעד הנוגע לשימוש במקרקעין, ולא תביעה לפירוק שיתוף. 

השופטת הוסיפה וציינה, כי בניגוד לפירוק שיתוף מסורתי, המחייב הליכי תכנון מתמשכים, במקרה של פרויקט התחדשות עירונית כבר קיימת תוכנית מוגדרת מראש הכוללת חלוקה שמאית ברורה. ניתן ללמוד כי ההבדל המהותי נעוץ במניע: פירוק שיתוף מסורתי נובע מרצון פרטי למימוש הנכס, ואילו התחדשות עירונית משרתת מטרות ציבוריות, כגון: חיזוק מבנים, שיפור תנאי מגורים והגדלת מלאי הדיור. הבחנה זו, לדעת השופטת, מצדיקה גישה שיפוטית מותאמת, לרבות בדרך של הסכם קומבינציה, וייתכן שאף באמצעות כפיית הנתבעים למכר זכויותיהם והוצאתם מהבעלות המשותפת במקרקעין.

לסיכום, בית המשפט לא הכריע במחלוקת בין הצדדים. אך קבע, כי לאור כל האמור, הסמכות לדון בתביעה דנן, שהינה בתחום השימוש במקרקעין, נתונה לבית המשפט השלום. התיק הועבר לבית המשפט השלום במחוז תל אביב, וההוצאות לא חויבו נוכח החדשנות המשפטית של הסוגייה.

הערת המחבר

אף שהסעד המבוקש לא ניתן במסגרת פסד הדין, החלו להישמע קולות שאולי נסללה הדרך לפתרון בעיה ידועה בתחום ההתחדשות העירונית - "הבניין הסרבן". אולם, התפתחות חדשה עלולה לערער על פתרון זה.

לאחרונה, תוכניות חדשות קובעות, כי טבלאות האיזון והקצאה ייכנסו לתוקף רק בשלב מאוחר יותר של הוצאת היתר בנייה. זאת במטרה למנוע הטלת היטלי השבחה על בעלים המוכרים את דירותיהם בין מועד אישור התוכנית למימושה. בכך נוצר פרדוקס: פתרון סוגיית היטלי ההשבחה מרוקן מתוכן את הפתרון הפוטנציאלי לסוגיית "הבניין הסרבן", עוד בטרם שזה התגבש. לכאורה, פתרון מקיף עדיין יחייב חקיקה מסודרת לשתי הסוגיות.

(ת"א 50794-02-24 פרויקט הבושם בתל אביב בע"מ ואח' נ' אבשלום ואח').

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. מחבר: עו"ד יוני שיף בסיועה של גל חדד.