מחיר למשתכן, מבצעי מימון ואופקים: כך מכרו ענקיות המגורים דירות ב-2025

דוחות הרבעון השלישי לשנת 2025 המוגשים בימים אלה על ידי חברות הנדל"ן הציבוריות, מעלים כי שנת 2025 לא היטיבה עם יזמיות הנדל"ן, שאצל רובן ככולם חלה ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות. אמנם לא מדובר בהפתעה על רקע שלל הדוחות שמפרסמים הלמ"ס והאוצר על בסיס חודשי, אך הדוחות ממחישים כיצד נראית המציאות הזו בצד החברות.

על פי הדוחות שהוגשו עד לכתיבת שורות אלה ומתארים את הנעשה בתשעת החודשים הראשונים של השנה, עולה שאאורה, עם 801 דירות שנמכרו (כולל למעלה מ-300 יח"ד שמכרה החברה הבת מגידו) ואפי קפיטל, עם 757 דירות, הובילו במכירת הדירות החדשות. עוד ניתן ללמוד כי אפי קפיטל התמודדה עם המצב בעיקר באמצעות הגדלת מכירת דירות מחיר למשתכן ואילו אאורה , שמתמקדת בתחום ההתחדשות העירונית וכמעט שאינה עוסקת כלל בבנייה חדשה (למעט מגידו העוסקת במחיר למשתכן), התמודדה עם הימים הקשים באמצעות פריסיילים ומבצעי מימון, והשלימה התזרים באמצעות גיוסים.

לפי הדוח שפרסמה החברה נמכרו כאמור 801 דירות ב-9 הרבעונים הראשונים ו-840 דירות עד אישור הדוח זאת לעומת 656 ו-787 בתקופה המקבילה אשתקד בהתאמה. לגבי שלושת הרבעונים הראשונים הנתונים משקפים זינוק של כ-22% במכירות. הפרויקט הנמכר ביותר של החברה הוא " אאורה דה סטריפ" ברחוב בן צבי בנתניה. 309 דירות שמכרה ב-9 החודשים הראשונים של השנה החברה הבת של אאורה, מגידו, הוסיפו גם הן למאזן. מגידו מכרה 309 יחידות דיור בתשעת החודשים הראשונים של השנה, כאשר ברבעון השלישי לבדו מכרה החברה 178 דירות – רובן בפרויקט "טריו אופקים" (130 דירות). הכנסות אאורה ממכירת דירות בתשעת החודשים הראשונים של השנה עמדו על 1.04 מיליארד שקל, עלייה לעומת 978 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. 

אפי קפיטל מכרה בתקופת הדוח 757 דירות, מהן 469 דירות מסובסדות (שנמכרו במבצעי מחיר מטרה, מחיר למשתכן וכד'), בשווי כולל של 1.1 מיליארד שקל, כשההכנסות שהוכרו בפועל ממכירת דירות עמדו על 464.73 מיליון שקל לעומת 321.47 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השלישי מכרה 325 דירות, מהן 216 מסובסדות. הפרויקט הנמכר ביותר ב-9 החודשים הראשונים של השנה היה שלב ב' של "נופי בן שמן" בלוד, בו נמכרו 154 דירות, כולן מסובסדות. הפרויקט השני בהיקפי המכירות היה "אפי באלעד", שלב ב', שבו נמכרו 111 דירות, 106 מתוכן במסגרת מבצעי מכר.

בתשעת החודשים הראשונים של 2024 מכרה החברה 731 דירות, מה שמלמד לכאורה על עלייה קלה במכירות ב-2025. אלא שב-2024 221 בלבד מהדירות נמכרו במבצעי המכר המסובסדים. המשמעות היא כי בהיקפי הדירות במחירי שוק שמכרה החברה השנה חלה צניחה חדה. עוד דיווחה החברה השבוע כי מסוף הרבעון השלישי ועד אישור הדוח נמכרו 89 יחידות דיור נוספות, וניתנו הצעות רכש לא מחייבות ל-42 יח"ד נוספות.

דמרי מכרה 536 יח"ד לעומת 805 אשתקד 

את השלישייה הפותחת סוגרת י.ח.דמרי , עם ירידה משמעותית במכירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בשלושת הרבעונים הראשונים מכרה דמרי 536 יחידות דיור, לעומת 805 דירות בתקופה המקבילה אשתקד, נתון המשקף ירידה של כ-33% בהיקף המכירות של החברה. ברבעון השלישי לבדו מכרה החברה 200 דירות, לעומת 312 ברבעון השלישי של שנת 2024. גם כאן, חלק גדול מהדירות נמכרו באופקים -132 דירות. החברה לא ציינה כמה מהן במסגרת מחיר למשתכן . בתקופה זו הכנסות דמרי ממכירת דירות עמדו על 1.36 מיליארד שקל (חלק החברה 1.29 מיליארד שקל), לעומת 1.32 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד. 

י.ח דמרי מציינת כי "היקף המכירות של החברה בתנאי מימון מיטיבים" בשלושת הרבעונים הראשונים הינו "בסך של כ־51% מסך כל המכירות בפרויקטים בביצוע ובתכנון". כלומר יותר ממחצית מהעסקאות שביצעה השנה החברה למכירת דירות חדשות, נעשו במסגרת אותם מבצעים. "כ־36% מהעסקאות היו בדרך של פריסת תשלומים לא לינארית, וכ־16% מהעסקאות היו בדרך של הלוואות קבלן", מוסיפה החברה.

חברה משמעותית נוספת שפרסמה בימים האחרונים את דוחותיה היא פרשקובסקי, ובאופן יוצא דופן לנעשה בשוק, זו אף הכפילה את מכירותיה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, בה מכרה 123 דירות ויחידות מסחריות. בתשעת החודשים הראשונים של השנה מכרה פרשקובסקי 330 יחידות דיור, מהן 238 נמכרו במסגרת פרויקט מחיר למשתכן במורדות לינקולן. 40 יחידות דיור נמכרו באשדוד, 29 יחידות דיור בשכונת גן רש"ל בהרצליה, ו-18 יחידות דיור בחיפה בשכונת רמת הנשיא. הכנסות פרשקובסקי ממכירת דירות בתשעת החודשים הראשונים של השנה עמדו על 426.58 מיליון שקל, לעומת 290.48 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. 

החברה מסבירה כי התחלת השיווק של פרויקטים גדולים ובראשם מורדות לינקולן בחיפה במסגרת מחיר למשתכן , תרם תרומה משמעותית לגידול במכירות יחידות הדיור ב-2025 לעומת 2024.

באופקים דמרי מכרה 132 דירות ב-196 מיליון שקל, בפרויקט אפיקי הנחל, אאורה מכרה 515 דירות באופקים, רובן המוחלט בפרויקטי מחיר למשתכן  של מגידו, מגידו ליד האגם וטריו, ב-533 מיליון שקל.  אפי קפיטל מכרה 152 דירות - כולן בשלבים שונים באפיקי נחל - בשווי כולל של 197 מיליון שקל.