במכפיל 7 ועם מנגנון חדשני: אושרה אחת מתוכניות ההתחדשות הגדולות אי פעם

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים אישרה השבוע למתן תוקף, לאחר דיון בהתנגדויות, תוכנית ענק של התחדשות עירונית במתחם הנרקיס בבית שמש. במסגרת התוכנית, המקודמת על ידי חברת גולדן ישראל, יהרסו 486 יח"ד וייבנו תחתן 3,467 יח"ד במודל של בינוי-פינוי-בינוי. הבינוי המוצע כולל בנייה מגדלית של עד 40 קומות ובינוי מרקמי של עד 10 קומות.

התוכנית, אשר מתפרסת על שטח של 152 דונם, ממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום מערב העיר בין רחובות הנרקיס והרקפת. על פי הוראות התוכנית, לפחות 10% ממספר יחידות הדיור בתוכנית יהיו יחידות דיור קטנות מאוד, עד שטח של 55 מ"ר כולל ממ"ד ו-10% דירות נוספות יהיו בשטח של עד 80 מ"ר לרבות ממ"ד. כמו כן התוכנית מאפשרת הקמה של דיורית בדירות ששטחן עולה על 115 מ"ר, המהוות 20% מכלל הדירות בתוכנית. עורך התוכנית הוא משרד מילוסלבסקי אדריכלים .

מקריאת ההחלטה עולה, כי על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי-בינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב" מגרש חלוץ" – קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התוכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.

כנגד אותו " מגרש חלוץ", תקבל רמ"י קרקע חלופית במיקום אחר בשטח התוכנית, בהיקף זכויות של 170 דירות. עם זאת, גם בניכוי של אותן 170 דירות, מדובר במכפיל יוצא דופן של כמעט 7 דירות חדשות כנגד כל דירה ותיקה במתחם.

אישור תב"ע בתוך שנתיים

יצויין כי התוכנית הופקדה להתנגדויות ביולי האחרון, ולמעשה אושרה תוך שנתיים, פרק זמן קצר יחסית. בוועדה ציינו כי "הבניינים בתחום התכנית מצויים בסכנת פינוי וקריסה, וכי אחד הבניינים כבר פונה מדיירים, אשר נדרשים למצוא פתרון זמני למגוריהם וזאת עד לביצוע ההתחדשות העירונית בתחום התכנית. הוועדה מודעת לדחיפות ולחיוניות ההתחדשות העירונית במקום, אשר בהעדרה, לא ניתן יהיה לתת מענה לבניינים המצויים כבר כיום במצב ירוד ונדרשים להתחדשות עירונית בהקדם... נוכח החשיבות באישורה של התכנית, ניתנה לתכנית חשיבות וקדימות, במטרה ליתן מענה לדיירים".

כמו כן, הוועדה שמה דגש מיוחד על ההבטחה כי פיתוח השלד הציבורי ייעשה במקביל לבנייה, ואף יקדים אותה. התוכנית כוללת הקמת מוסדות חינוך, מקוואות ובתי כנסת, מערך שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פים) נרחב בשטח של כ- 32 דונם, הכולל שדרה רגלית אורכית, ופיתוח מלא של שלד דרכים ציבורי ומערך תנועה חדש ומקיף. על פי התב"ע לא יינתן טופס איכלוס למגורים במתחם בטרם הוצא היתר בניה להקמת בית הספר והשלמת הפיתוח מלא של כל השטחים הציבוריים הפתוחים והדרכים בתחום המתחם הרלוונטי.

"פרויקט תקדימי ברמה ארצית"

לדברי עו"ד אברהם בבג'נוב המייצג את הדיירים: "מדובר בפרויקט תקדימי בקנה מידה ארצי מבחינת ההיקף שלו ומבחינת העובדה שניתן לבצע כאן בינוי פינוי וכן לממש את הפרויקט ב- 7 תתי מתחמים משניים כך שלא צריכים חתימות 100% מכלל הדיירים בפרויקט כדי לממשו אלא בכל תת מתחם שיש בו 100% חתימות ניתן להתחיל להרוס אותו. בנוסף, לכל תת מתחם יש את שטחי הציבור הבנויים והפתוחים שלו. אנו צופים כי בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'. בניין אחד כבר התפנה עקב צו מבנה מסוכן והיזם כבר משלם להם שכר דירה מזה למעלה מ 3 שנים. בהקשר זה מציינים הדיירים לשבח את התנהלותו המקצועית של גולדן ישראל שקידם את תהליך החתמת הדיירים והתב"ע בסבלנות וביעילות".

אישור תוכנית הנרקיס הוא אבן דרך היסטורית להתחדשות עירונית בבית שמש. מדובר בתכנית פורצת דרך שמשלבת פתרון דיור נרחב לאלפי משפחות. מודל 'בינוי-פינוי' ותנאי המימוש מבטיחים כי התושבים הוותיקים יקבלו את הבית החדש והראוי להם וכי הפרויקט יזניק את איכות החיים בגבעת שרת וישמש מודל להתחדשות עירונית ברמה הארצית".