ההון הישראלי שמייצר את פתרונות הדיור החדשניים שגוש דן כה זקוק להם - בספרד

בעוד שענף הדיור בשכירות ארוכת טווח מתקדם בישראל בעצלתיים, בעיקר על רקע עלייתה בשנים האחרונות של הריבית שחיסלה את כדאיות ההשקעה באפיק זה, הצליח יזם ישראלי מוכשר לרתום מיליארדי שקלים של משקיעים ישראלים ליצירת היצע של אלפי דירות להשכרה - לטווח ארוך, בינוני או קצר. זאת במידה רבה בהתבסס על הסבת בנייני תעסוקה שהתיישנו והתרוקנו – למגורים. למרבה הצער, הנהנים מההצלחה הזו הם לא צעירי תל אביב, ירושלים או באר שבע - כי אם תושבי מדריד וברצלונה.

בחודש שעבר חגגה קרן ארגיס (Argis), קבוצת השקעות וייזום נדל"ן ספרדית, עשור להיווסדה. החברה פעילה בארבע ערים מרכזיות בספרד: מדריד, ברצלונה, בילבאו ומלאגה. החברה עוסקת הן ביזמות נדל"ן קלאסית של בנייה לצורך מכירה, והן בהקמת וניהול מיזמי השכרה. כיום מנהלת ומשכירה החברה כ-1,800 דירות, רובן בהשכרה קצרת טווח, אך מפתחת גם נדל"ן למכירה. על פי נתוני החברה, סך היקף הנכסים המנוהלים כיום על ידה עומד על כ-1.2 מיליארד אירו. עד כה השלימה החברה בניית נכסים בהיקף של 300 אלף מ"ר, ו־3,500 יחידות דיור נוספות בפיתוח. על פי נתוני JLL זוהי חברת נדל"ן המגורים החמישית בגודלה בספרד.

את החברה המתמחה בניהול הון, פיתוח נדל"ן וניהול נכסים בקנה מידה גדול, ייסד בשנת 2015 אלחנדרו שובקס, יליד ארגנטינה שעלה לישראל ב-2013, ומתגורר כיום בהוד השרון עם משפחתו. שותפו להנהלת החברה הוא המנכ"ל קרלוס זוקי, גם הוא ארגנטינאי במקור ומכרו של שובקס מתקופת האוניברסיטה, אשר היגר למדריד.

מקורו של רוב ההון שגייסה החברה עד כה הוא מישראל - כ-75% מתוך 900 מיליון היורו שגויסו עד כה. על משקיעיה נמנים בית ההשקעות מיטב ולצידו שורה של חברות, Family Offices ומשקיעים כשירים. רף הכניסה, למתעניינים, עומד על כמיליון יורו

למרות היותה של החברה ספרדית, מקורו של רוב ההון  שגייסה עד כה - כ-900 מיליון יורו - הוא מכאן. על פי נתוני החברה, המקור של כ-75% מהשקעותיה הוא בישראל. על משקיעיה נמנים בית ההשקעות מיטב, שהנו גוף ההשקעות המוסדי היחיד ברשימה, ולצידו שורה של חברות, Family Offices ומשקיעים כשירים. בימים אלה מגייסת ארגיס הון במסגרת הקרן השנייה שפתחה. רף הכניסה, למעוניינים, עומד על מיליון יורו.

המהפכה של בניין המשרדים הנטוש

אחד מתחומי הפעילות הייחודיים לחברה, הוא כאמור הסבת מבני משרדים שהתיישנו למבני מגורים, לרוב בפריים לוקיישן במרכזי הערים הגדולות של ספרד – למגורים.

דוגמה לפרויקט מסוג זה הוא "נורת' טאוור" (North Tower), מבנה משרדים ותיק הממוקם בלב אזור מגורים בצפון העיר, הנחשב מבוסס יותר מחלקה הדרומי. בימים אלה מתחילות העבודות להסבתו לבניין דירות למכירה בשטח של כ-6,800 מ"ר, הכולל 68 יחידות דיור, 140 חניות ושטחים משותפים איכותיים הכוללים בריכה וחדר כושר. העובדה ששלד הבניין הוותיק יישמר תהפוך את הליך הבנייה להרבה יותר מהיר, וזה צפוי לארוך בין שנה וחצי לשנתיים מיום התחלת העבודות, וכן לחסוך בעלויות הבנייה.

מבנה משרדים ותיק יהפוך לבניין מגורים. מגדל נורת' טאוור, לפני ואחרי. הדמיה: ארגיס, צילום: מרכז הנדל"ן

דוגמה נוספת היא פרויקט Retiro, המתאכלס ממש בימים אלה, הממוקם בשכונת Pacifico במרכז מדריד, בצמוד ל–Méndez Álvaro – אחד ממרכזי המשרדים הגדולים בעיר – ולפארק רטירו, הפארק הגדול והמרכזי של העיר. במקרה זה שופץ בניין המשרדים הקיים לקומפלקס Flex Living - מגורים בשכירות לטווח קצר עד בינוני - הכולל 180 דירות סטודיו עם מטבחון וחדר רחצה צמוד, ושטחים משותפים הכוללים מיני-מרקט, חדר כושר, חדר טלוויזיה, חלל עבודה משותף ובריכת שחייה.

הפרויקט עשוי לשמש גם כמלון, עם טווח שהייה של לילה אחד ועד ל-11 חודשים. דירת 20 מ"ר בפרויקט תושכר עבור כ-150 יורו ללילה, או עבור כ-1,400 יורו לחודש. את המתחם תנהל "פליפקו" (Flipco), חברת ניהול נכסים שבבעלות ארגיס.

אפיק פעילות מעניין נוסף של ארגיס הוא הקמת מיזמים המיועדים להשכרה בשלמותם, ולאחר סיום שלב היזמות מכירתם בשלמות לידי חברת אחזקות נדל"ן או גוף מוסדי.

שובקס: "אזור התעשייה סגולה בפתח תקווה היה יכול להיות קלאסי להסבה למגורים. אזור תעסוקה ותיק שיושב על תשתיות נהדרות, צמוד לתחנת רכבת כבדה ולא רחוק גם מהרכבת הקלה. בכל פעם שאני עובר בו אני אומר לעצמי שהייתי בונה שם פרויקט ענק של מגורי סטודנטים. הבעיה בישראל היא שאף אחד לא חושב על פתרונות דיור לגילים שבין השרות הצבאי ועד הקמת משפחה"

דוגמה לפעילות מסוג זה היא פרויקט "נטפליקס" שנמצא בבניה בימים אלה, בעיר Tres Cantos, פרבר צפוני של מדריד. שמו של הפרויקט ניתן לו על שם מיקומו בצמוד ל-Madrid Content City, מתחם אולפנים ענק בבעלות נטפליקס, שמהווה את מרכז האולפנים הראשון של ענקית הסטרימינג באירופה. מעברו השני, שוכנת אוניברסיטת CORE, אוניברסיטה פרטית המתמחה בקולנוע וטלוויזיה.

הלוקיישן, הצמוד הן לאתר אולפנים והן למוסד אקדמי, הופך אותו לאידיאלי עבור מיזם מגורים בשכירות. הקומפלקס מעוצב בצורת U וצפוי לכלול 360 דירות מגורים קטנות (300 דירות סטודיו ו-60 בעלות חדר שינה אחד), כולן להשכרה, על פני כ־15,000 מ"ר בנוי. גם כאן ניתן דגש לשטחים המשותפים הכוללים בריכה, מגרש פדל, סולאריום וקפיטריה.

פרוייקט ההשכרה "נטפליקס" בבנייה ( מרכז הנדל"ן )

הפוטנציאל של "סגולה"

כידוע, בישראל נהוגה שיטת הארנונה לפיה הארנונה הנגבית עבור שטחי תעסוקה היא גבוהה משמעותית מזו שנגבית עבור מגורים. זו יוצרת תמריץ לרשויות המקומיות לפעול למקסם את שטחי המסחר והתעסוקה – מה שמקשה מאד על הסבת מבנים שמוגדרים כמבני משרדים – למגורים. בשיחה עם שובקס הוא מסביר כי בספרד שיטה שכזו אינה קיימת, ולכן הרשויות המקומיות פתוחות הרבה יותר להסבה מסוג זה. "ההכנסות של הערים בספרד מגיעות מהממשלה המקומית ולא מהארנונה", הוא מסביר.

לא רק זאת, אלא שלדבריו ישנם לא מעט מבני משרדים הבנויים בקרקע שייעודה הסטטוטורי הוא "משרדים או מגורים", דבר שמקל מאד על הסבת המבנים, ללא הליכים תכנוניים ממושכים, כאשר גם תוכנית המתאר של השכונה כבר כוללת מבני ציבור ומוסדות חינוך, זאת בניגוד לאזורי התעסוקה בישראל שאינם כוללים כאלה. עם זאת, לטענתו, צעירים אחרי צבא שטרם הקימו משפחה, ושעדיין לא צריכים "תשתיות משפחתיות" כמו בתי ספר וגינות ציבוריות, יכולים להתגורר באזורי התעסוקה בישראל גם על בסיס התוכניות הקיימות.

לדברי שובקס, עד לפני מספר שנים מצב הבירוקרטיה בתחום התכנון והבניה בספרד היה גרוע כמעט כמו בישראל. אלא שאז לדבריו הונהגו מספר שינויים, בעיקר באזור מדריד, שהפכו את הליכי התכנון והרישוי לפשוטים הרבה יותר. "במדריד זה מאד ברור מה אפשר לבנות ומה לא. אין הפתעות, לטוב או לרע, וזה שונה מאד מהמצב בישראל שבו יזם קונה קרקע ולא ברור אם אפשר יהיה לבנות בה 10 או 20 קומות. חוץ מזה הם העבירו את הליכי הרישוי של כל הנדל"ן שאינו למגורים למיקור חוץ"

לדברי שובקס, עד לפני מספר שנים מצב הבירוקרטיה בתחום התכנון והבניה בספרד היה גרוע כמעט כמו בישראל. אלא שאז לדבריו הונהגו מספר שינויים, בעיקר באזור מדריד, שהפכו את הליכי התכנון והרישוי לפשוטים הרבה יותר. "קודם כל, במדריד זה מאד ברור מה אפשר לבנות ומה לא. אין הפתעות, לטוב או לרע, וזה שונה מאד מהמצב בישראל שבו יזם בונה קרקע ולא ברור אם אפשר יהיה לבנות בה 10 או 20 קומות. חוץ מזה הם עשו צעד מרשים בעיני, והעבירו את כל הליכי הרישוי של כל הנדל"ן שאינו למגורים למיקור חוץ. עכשיו יש חברות חיצוניות שנמדדות בהספקים וביעילות שלהן שמנהלות את ההליך. ושלישית, הוחלט שאדריכל חיצוני יכול לנהל את הליך הרישוי מההתחלה ועד הסוף, וכל האחריות עליו. אם הוא עשה משהו לא חוקי, הוא ייענש".

כשאתה מסתובב בישראל, אתה מזהה אזורי תעסוקה שניתן היה להסב למגורים?
"בהחלט. אזור התעשייה סגולה בפתח תקווה למשל. אזור תעסוקה ותיק, שיושב על תשתיות נהדרות. צמוד לתחנת רכבת כבדה, לא רחוק גם מהרכבת הקלה. בכל פעם שאני עובר בו אני אומר לעצמי שהייתי בונה שם פרויקט ענק של מגורי סטודנטים. גם אזור התעסוקה ברעננה היה יכול להתאים".

דירת סטודיו בפרויקט "רטירו" ( מרכז הנדל"ן )

לטענת שובקס, אחת הבעיות המרכזיות כיום בישראל, היא שאף אחד לא חושב על פתרונות דיור לטווח הגילים שבין השירות הצבאי ועד להקמת משפחה. "קח למשל את הצעירים שגרים היום במרכז תל אביב בדירות שותפים. אם היו נבנים עבורם פרויקטים של דירות קטנות עם שטחים משותפים איכותיים הם היו שמחים לעבור, ואז גם מפנים את דירות ה-4 חדרים שבהן הם גרים היום, עבור משפחות שצריכות אותן.

"למי שגר בתל אביב, אזור סגולה נשמע רחוק. אבל איפה שיש רכבת ורק"ל, זמן ההגעה בפועל למרכז העיר הוא קצר. כך אנחנו עובדים גם בספרד. הצעירים במדריד יכולים לבחור אם לגור בדירת שותפים במרכז העיר, או בדירת סטודיו משלהם במרחק של חצי שעת נסיעה במטרו, עם מסעדה קולית במפלס הקרקע וכל השירותים שהם צריכים, והרבה מהם מעדיפים את האופציה הזו".

נשמע שהנושא קרוב ללבך. מה הסיכוי שבקרוב תתחיל ליזום פרויקטים גם בישראל?
"כרגע זה לא יקרה. אנחנו די גדולים בספרד, ולפתוח פעילות במדינה נוספת זה משהו שלוקח הרבה זמן, צריך ללמוד את החוקים המקומיים וכן הלאה. אבל אם יהיו פה שינויי התפיסה שדיברתי עליהם – אז אולי בעתיד".
 

הכותב השתתף בסיור עיתונאים שערכה קרן ארגיס במדריד, כאורח החברה.