קשה עכשיו, הקלה מתי? השכונה הוותיקה שצמודה לסביון עולה לגובה - והפקקים מחריפים

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: מרכז העיר, יהוד מונוסון. 

שכונת מרכז העיר יהוד מונוסון ממוקמת דרומית לסביון, מזרחית לשכונת קרית סביונים, צפונית לכביש 461, מערבית לשכונת קרית ביאליסטוק ואזור התעשייה מכבי. מדובר באזור הוותיק והמרכזי של יהוד מונוסון, סביב הצירים העירוניים והמסחריים שבמרחק הליכה והמרקם הבנוי הישן. בשנים האחרונות מרכז העיר מוגדר כיעד להתחדשות עירונית משמעותית, עם מספר פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי בשלבים שונים, שצפויים להוסיף לשכונה גם שטחי מסחר ומבני ציבור. הרבה מהבניינים הוותיקים בשכונה נמוכים עם 3-4 קומות, לעיתים ללא מעלית. בעקבות ההתחדשות, נראה יותר בנייה גבוהה בשכונה, עד 15 קומות, כמו למשל במתחם בן-צבי–כצנלסון. 

רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, ויש ממנה יציאות מעטות לרשת הדרכים הבין-עירונית, מה שלא מאפשר פיזור טוב של התנועה, ועלול להתבטא בעתיד בעומסי תנועה מחריפים. התחבורה הציבורית סבירה - מעט קווי אוטובוס עוברים בשכונה, אך אלה כוללים 2 קווים בתדירות גבוהה שמגיעים ליעדים במזרח ומרכז תל אביב. לקראת סוף העשור יפעל בכביש 461 הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיאפשר לתושבי השכונה לנסוע בנוחות למוקדי תעסוקה ובילוי רבים ברמת גן, גבעתיים ותל אביב, ולמוקד התעסוקה החדש שמוקם בימים אלה בשכונות דרום תל השומר.

בין החציון הראשון של 2024 לחציון הראשון של 2025 נרשמה במרכז העיר עליה של כ-3% במחיר ממוצע של דירה, לצד ירידה של כ-34% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה דומה לזו שהתרחשה בכלל יהוד מונוסון בתקופה הזו, אך בממוצע העירוני נרשמה עליה של כ-51% בכמות העסקאות. דירת 3 חדרים יד שנייה במרכז יהוד מונוסון תעלה לכם בממוצע 2.090 מיליון שקל, דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה 2.5 מיליון שקל ודירת 5 חדרים יד שנייה כבר תעלה בממוצע 2.7 מיליון שקל. דירת 4 חדרים חדשה בשכונה הוותיקה המתחדשת תעלה בממוצע 2.9 מיליון שקל ודירת 5 חדרים חדשה תעלה 3.145 מיליון שקל. 

באופן כללי, מרכז העיר ביהוד מונוסון מתומחר קצת מתחת לממוצע העירוני, במיוחד בדירות יד שנייה הגדולות: בדירות 4 חדרים יד שנייה המרכז זול בכ-5%, ובדירות 5 חדרים יד שנייה הפער אף מגיע לכ-8%. בדירות 3 חדרים יד שנייה כמעט אין פער. בדירות חדשות התמונה מעורבת: ב-4 חדרים חדשה המרכז אפילו יקר בכ-3%, בעוד שב־5 חדרים חדש הוא זול בכ-3%-4%. בשורה התחתונה: במרכז העיר המחירים זולים יותר בכמה אחוזים, בעיקר בדירות יד שנייה הגדולות. בסוף 2024 הייתה התפוצצות במכירת דירות יד שנייה עם מאות עסקאות שנרשמו, מספר שצנח דרמטית בתחילת 2025 עם עשרות בודדות של עסקאות. 

כרטיס ביקור - יהוד-מונוסון

מיקום: דרום בקעת אונו, דרומית לסביון, מזרחית למחנה תל השומר, שכונות דרום קרית אונו החדשות, ואור יהודה, צפונית לנתב"ג, ומערבית לכביש 40 ויישובי מועצה אזורית דרום השרון

תושבים (2024):  32,213

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 94, מאזן הגירה פנימית 166-, מאזן הגירה בינלאומי 27-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון ראשון 2024 - 135 עסקאות, חציון ראשון 2025 - 204 עסקאות 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3.5% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, עליה של כ-51% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• שכונת גדות - שכונה חדשה במערב העיר עם כ-4,500 דירות, מבני תעסוקה ומסחר, ופארקים

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר - 6 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שכונת שחקים - שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-3,500 דירות, מבני תעסוקה ומסחר, ופארקים

• מע"ר דרומי - מתחם מעורב שימושים מתוכנן בדרום העיר, עם כ-1,050 דירות, 300 חדרי מלון, ושטחי מסחר ותעסוקה רבים.

• התחדשות שכונות ותיקות - תוספת של כ-4,200 דירות לכ-10,000 דירות קיימות

• התחדשות אזור תעסוקה - התחדשות עירונית של אזור התעשייה הותיק בדרום העיר בסמוך לקו הסגול של הרכבת הקלה (למעט מתחם התעשייה האווירית), עם תוספת של כ-1,600 דירות

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

מא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 2 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 2 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי - 1 פרויקט שקיבל היתר

מחיר למשתכן - 1 פרויקט שקיבל היתר

מרכז העיר יהוד מונוסון - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, דרומית לסביון, מזרחית לשכונת קרית סביונים, צפונית לכביש 461, מערבית לשכונת קרית ביאליסטוק ואזור התעשייה מכבי

מספר תושבים (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 16,950

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 22,325

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 5,714

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 7,250

מדד חברתי-כלכלי (2021): 7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, ויש ממנה יציאות מעטות לרשת הדרכים הבין-עירונית, מה שלא מאפשר פיזור טוב של התנועה, ועלול להתבטא בעתיד בעומסי תנועה מחריפים.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - מעט קווי אוטובוס עוברים בשכונה, אך אלה כוללים 2 קווים בתדירות גבוהה שמגיעים ליעדים במזרח ומרכז תל אביב.

לקראת סוף העשור יפעל בכביש 461 הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיאפשר לתושבי השכונה לנסוע בנוחות למוקדי תעסוקה ובילוי רבים ברמת גן, גבעתיים ותל אביב, ולמוקד התעסוקה החדש שמוקם בימים אלה בשכונות דרום תל השומר.

רמת נגישות שבילי אופניים: אין - מספר שבילים מתוכננים במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית , אך הם לא יתחברו לכדי רשת שתאפשר רכיבה רציפה. בעוד מספר שנים יחנכו בדרום השכונה שבילי אופניים לאורך תוואי הקו הסגול, שיאפשר רכיבה רציפה למגוון יעדים בבקעת אונו ובערים נוספות, כולל תל אביב.

מוקדי משיכה: 

• בית העירייה

• גינות ציבוריות גדולות

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2024 לעומת חציון ראשון 2025): עליה של כ-3% במחיר דירה. ירידה של כ-34% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 7 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אלמגורים השקעות ונדל"ן - 2 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

אקולוגיה יזמות בניה בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

בתכנון

אאורה מחדשים את ישראל בע"מ - פינוי בינוי

אבירים קאסלרוק יזמות ובניה - תמ״א 38 הריסה ובניה

מגנזי השקעות - הריסה שלא מכוח תמ"א

קבוצת דוד אזולאי - הריסה שלא מכוח תמ"א

קבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ - פינוי בינוי

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-711 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן