בשורה ליזמי ההתחדשות: השמאי הממשלתי הגדיל את הרווח המינימלי בגוש דן ל-16%

השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים גיל בלולו פרסם היום (ג') עדכון לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי-בינוי, בהתבסס על בחינה מקצועית של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן. מדובר בפעם הראשונה מאז יוני 22', אז עודכן תקן 21 על ידי השמאי הממשלתי הקודם אוהד עיני, שבה מעודכן הרווח היזמי במסגרת התקן.

למסמך המלא שפרסם השמאי הממשלתי הראשי

עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו הוגדל שיעור הרווח היזמי המזערי לשיעור של 16% בממוצע, לעומת 14% שנקבעו על ידי עיני. זאת לפי משרד המשפטי, "נוכח רמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים". טווחי השונות שנקבעו במחוז, נעים בטווח של 15% עד 17%.
 

בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים שונות אזורית במאפייני הסיכון והכדאיות. במחוז המרכז ובמחוז ירושלים נקבע שיעור רווח מזערי ממוצע של 16%, ואילו במחוזות חיפה, הצפון והדרום נקבעו שיעור רווח מזערי ממוצע של 17%.

הרווח היזמי המזערי אינו נחשב לחלק תקן 21 אלא מתפרסם בנפרד בטבלה, אשר אמורה להיבחן מדי חצי שנה על ידי השמאי הממשלתי הראשי, ואשר אליה התקן מפנה. מדובר ברף מינימלי שמתחתיו עולה באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט, בשל היעדר כלכליות מספקת.

בהודעת השמאי הממשלתי הבוקר הודגש כי "זהו אינו רווח נורמטיבי או רצוי, אלא כלי מקצועי לבחינת היתכנות כלכלית. קביעתו נועדה לאזן בין הצורך ביצירת כדאיות כלכלית מספקת למימוש מיזמי התחדשות עירונית , ולבין המגבלות התכנוניות הקיימות, ובראשן  יכולת הציפוף המוגבלת של המרחב העירוני". עוד הודגש כי "ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת, המגדילה את סיכויי מימוש הפרויקט ומיטיבה הן עם היזם והן עם בעלי הדירות".