מנכ"ל משרד השיכון בביקורת על השמאי הממשלתי: "היה מצופה רווח יזמי גבוה יותר"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון המשמש גם כמ"מ ראש הרשות להתחדשות עירונית , יהודה מורגנשטרן, התייחס לפני זמן קצר לעדכון הרווח היזמי במיזמי התחדשות עירונית שפרסם היום (ג') השמאי הממשלתי הראשי גיל בלולו, ואמר כי "המהלך שביצע השמאי הממשלתי הוא מהלך בכיוון הנכון אך אינו מספיק, היה מצופה שנייצר רווח יזמי גבוה יותר".

נזכיר כי במסגרת העדכון שפורסם היום, קבע בלולו את הרווח היזמי המינימלי במיזמי התחדשות על 16% במחוז תל אביב – הגדלה של 2 נקודות אחוז לעומת 14% שקבע השמאי הממשלתי הקודם אוהד עיני ביוני 22'. בשאר חלקי הארץ נשאר הרווח היזמי המינימלי פחות או יותר דומה, כאשר במחוזות ירושלים והמרכז נותרה הרווחיות המינימלית על 16%, ובמחוזות הפריפריה נותרה ברמה של 17%.

לדברי מורגנשטרן, "יש למעלה מ-100 אלף יח"ד בתוכניות שאושרו במרכז הארץ, ולא מצליחים לממש אותן מכמה סיבות, כאשר הסיבה המרכזית היא הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, בעקבות ירידת המחירים ועלויות הבניה, פרויקטים שבעבר עברו את רף הרווח היזמי המינימלי, מתקשים היום להגיע לכך". עוד הוסיף כי "בעבר היו זמנים שהיינו צריכים לחשוב איך לתמרץ רשויות על מנת לקדם פרויקטים בהתחדשות עירונית אבל היום המצב הוא אחר וצריכים לחשוב כיצד לתמרץ את השוק להוציא את התוכניות לפועל".

גם בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, לא היו מרוצים מעדכון הרווח היזמי המינימלי, שלטענתם אינו מספק בתנאי השוק הנוכחיים. לדברי סגן נשיא התאחדות הקבלנים תומר צליח, "היקף ההתחדשות העירונית מכלל הבנייה למגורים בישראל הפכה דרמטית כבר לפני שנים והיא מייצרת כמעט רבע מהדירות במשק בכל שנה. על פניו, נכון וחשוב לקבוע כללים ברורים בתחום ההתחדשות העירונית כדי להפחית את אי הוודאות לכל הצדדים הנוגעים בדבר.

"אולם בימים כאלה שבהם נתון ענף הבנייה תחת השפעות רוחב של החלטות הממשלה והמלחמה, בהן מחסור בעובדים, עלות עבודה שמזנקת ללא הפסק, ריבית גבוהה שאין לדעת אם ומתי תרד, גובה היטל השבחה בתקן 21 שצומח ללא הפסק, מחייבים כי ההחלטה של משרד המשפטים תקבע שולי רווחיות גבוהים הרבה יותר בפרויקטי ההתחדשות העירונית. אסור שהחלטה שהינה גבולית כעת, תהפוך בהמשך הלא רחוק לחסם שיחתוך משמעותית את היקפי הבנייה לדיור וישפיעו לרעה על מצב השוק והמשק כולו".

"תיקון שאולי מתאים ל-2024"

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ציין כי "עדכון שיעור הרווח היזמי הוא צעד חיובי, אבל מתאים אולי לשנת 2024 ומפספס את תנאי השוק הדרמטיים של 2025, הבאים לידי ביטוי בירידה בביקושים וירידת הכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית . יותר ויותר מיזמי התחדשות עירונית , גם תמ״א 38 וגם פינוי־בינוי , לא יוצאים לפועל, כי אושרו בעבר עם שולי רווח נמוכים מדי. הרשויות צמצמו גם את שולי הרווח היזמי וגם את זכויות הבנייה כי בנו על עליית מחירים עתידית והתוצאה היא היום שיזמים מעכבים פרויקטים עד שיהיה שינוי בשוק ויש גם מקרים של החלפת יזם או פתיחת הסכמים מול בעלי דירות".

עוד אמר שמול כי "המהלך הנוכחי הוא מעט מדי וקצת מאוחר מדי, והרשויות שבנו על צמצום זכויות בנייה  מתמודדות כעת עם דיירים ועיכובים שמונעים שיווק של פרויקטים חדשים – מצב שייצור צוואר בקבוק, יפחית התחלות בנייה ויגרום בעתיד למחסור ולעליית מחירים. הגדלת הרווח היזמי חייבת לבוא לצד מענה תכנוני לפרויקטים שכבר מחזיקים בהיתרי בנייה או קרובים לכך, אבל היזמים לא יוצאים איתם לשיווק בגלל מצב השוק, ובחלק מהמקרים צריך לאפשר חזרה לוועדות התכנון כדי להגדיל זכויות בנייה, אפילו בהוראת שעה, ולשחרר את הפרויקטים התקועים לשוק".

גם עו"ד דנה בירן, שותפה ומובילת תחום ההתחדשות עירונית במשרד פירון, ציינה כי "מדובר בפעולה מבורכת אך היא אינה מספיקה. עדיין קיימים לא מעט אי וודאויות בדמות היטל ההשבחה ואופן חישובו, מטלות ציבוריות ועלותן, כתבי שיפוי 197 וכמובן עלויות המימון ועלויות הבנייה שרק עולות שמצדיקות לטעמנו שוליים גדולים בהרבה. השוק אינו פועל בהתאם לאמירה לפיה הרווח בתקן 21 אינו משקף את הרווח המקובל המצופה ליזם אלא את הרווח המזערי שמתחתיו עולה באופן משמעותי רמת הסיכון לאי מימוש הפרויקט".

לדברי עו"ד בירן, "הן רשויות התכנון, השמאים מטעמם והן בעלי הדירות במסגרת המשאים ומתנים עימם, מתייחסים לרווח בתקן 21 כרווח מקובל אשר מעליו אין לאשר תוספת זכויות או ביחס לדיירים - שמעליו התמורות צריכות לגדול. לפיכך, נדרש שינוי תפיסתי או הגדלה נוספת של הרווח בתקן 21 באופן שיהיה תואם את השימוש שנעשה בו כאמור לעיל".

"צעד חיוני ליציבות הענף"

עם זאת, עדכון הרווח המינימלי ע"י השמאי הממשלתי הראשי הביא גם לתגובות חיוביות מצד חלק מיזמי השוק הפרטי. צחי סופרין , יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, אמר כי "עדכון תקן 21 על ידי השמאי הממשלתי הוא צעד חיוני ליציבות ענף ההתחדשות העירונית. לעיתים קיים פער זמנים משמעותי שעשוי להגיע למספר שנים בין אישור התב"ע  של הפרויקט שבה נקבעות זכויות הבניה והצפיפות, לבין הביצוע בפועל. פער זה מחריף במיוחד בפרויקטים גדולים עם מספר שלבי ביצוע.

"העלאת רף הרווח המינימלי בתקן 21 פותרת בעיה מהותית: היא משחררת את כל הצדדים - בעלי הדירות, היזמים והפרויקט עצמו - מתלות מוחלטת בתנודות שוק הנדל"ן. כשהכלכלה של הפרויקט מבוססת על תקן מעודכן ויציב מלכתחילה, היזם אינו נדרש לקוות שמחירי הדירות יעלו מספק בעתיד, כדי להבטיח את הרווחיות הדרושה לו לביצוע הפרויקט. התוצאה של מהלך זה היא הגדלת הוודאות למימוש פרויקטים במסגרת פינוי בינוי ".

עו"ד שמואל שוב וישראל אלתר ממשרד עו"ד שוב ושות' המלווה יזמים בתחום ההתחדשות העירונית,  אומרים כי "לראשונה, בוצעה חלוקת שיעור הרווח לפי מחוזות כשבכל מחוז הוגדר טווח הרווח היזמי, ושיעור הרווח המזערי הנדרש, וכן הגדלת שיעור הרווח היזמי באזור ת"א והמרכז נוכח השינויים שחלו בשוק.

"העדכון שפורסם מבורך, ויש בו כדי להסיר חסמים ולקדם פרוייקטים חשובים המעוכבים עקב אי ודאות כלכלית, דווקא בתקופה מאתגרת ומורכבת. יצוין כי הודעת העדכון אינה חלה על תכניות שהוחלט על הפקדתן, אולם סביר להניח כי הודעת העדכון תשפיע בטווח הקצר גם על תכניות אלו שיבחנו מחדש על רקע הודעת העדכון".

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי SK שמאות , ברך גם הוא ואמר כי הוא "רואה בו צעד חיובי להתאמת תנאי השוק לעקרונות תקן 21.1", אך הדגיש כי "שיעור הרווחיות הוא מושג מורכב המבוסס על עשרות פרמטרים – הן בצד עלויות ההקמה והן בצד התקבולים – ולכן האחוז שנקבע על ידי השמאי הממשלתי יכול לשמש רק ככלל אצבע כללי. לדבריו, את שיעור הרווחיות המדויק ראוי שיקבע שמאי מקצועי ומנוסה בהתאם למאפיינים הספציפיים של כל פרויקט ופרויקט. לדוגמא , יש מקרים שייתכן פער ברווחיות בין שני פרויקטים אפילו באותו רחוב , רק בשל ההבדלים במיקום המדויק, נגישות, נוף, גובה וכדומה".

עו"ד אור צור ליבוביץ שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד ERM מציינת: “מסמך השמאי הממשלתי מעדכן, לראשונה מאז 2022, את שיעור הרווח היזמי המזערי בפרויקטי פינוי־בינוי. המסמך קובע רווחים מזעריים לפי מחוזות, ובמרכזו העלאה משמעותית בעיר תל אביב, שם עלה הרווח המזערי מ־14% ל־16%. העלייה משקפת את הסיכונים הגוברים בשוק הנדל"ן בכלל ובתל אביב בפרט, ובהם היצע דירות גבוה, ריבית גבוהה, עלייה בעלויות הביצוע והאטה בקצב מכירת הדירות. לנוכח זאת נדרשת רווחיות מינימלית גבוהה יותר כדי לאפשר את מימוש הפרויקטים. המסמך מדגיש כי גם באזורי ביקוש ובאזורים בעלי שווי קרקע גבוה קיים סיכון, מה שעשוי להוביל להקלות תכנוניות ולהגדלת זכויות בנייה ליזמים”.

עו"ד יאן פלדמן, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עמית פולק מטלון הוסיף כי: "עדכון הערכת הרווח היזמי המזערי כלפי מעלה אמור לשפר את כדאיות הפרויקט ליזמים, שלאחרונה החלו לנטוש פרויקטים של פינוי בינוי , בין השאר בשל שיקולי רווחיות. עדכון הערכים מעלה, עליו התבשרנו, מהווה פיצוי מה על העליות של תשומות הבנייה, הריבית ואף על ירידת המחירים".

לדבריו, "הפיכת הנתון לדינמי יותר, הן על ידי עדכון והן על ידי התאמתו למחוזות השונים, מבורכת כי היא מדייקת את העסקה, וככלל אמורה לשפר את הכדאיות לבנייה גם במחוזות פחות אטרקטיביים, שלא אחת שם נמצא האינטרס העיקרי של המדינה בגידול ההתחדשות העירונית וחיזוק המבנים".