מתי יש לבטל הסכם מכר, ומה דין הטבות המס של רוכש שנפטר? פסקי הדין החשובים של 2025

שורה של פסקי דין והסדרים משפטיים שניתנו בשנה האחרונה ממחישים היטב עד כמה שדה הנדל"ן הישראלי מצוי כיום בצומת רגיש, שבו נפגשים דיני חוזים, מיסוי, חדלות פירעון ומשפט מנהלי - ומחייבים את כלל השחקנים לדיוק, שקיפות וזהירות מוגברת. בתי המשפט, ועדות הערר והרשויות המנהליות נדרשים פעם אחר פעם להכריע במחלוקות הנוגעות לאיזון בין צדדים חזקים לחלשים, בין אינטרסים פרטיים לציבוריים, ובין פרשנות פורמלית של הדין לבין תכליתו המהותית.

בחסות השופטים: הרפורמה בהיטלי ההשבחה יצאה לדרך. פסקי הדין החשובים של 2025 - חלק א'

מן הצד האחד, ניצבים מקרים של התקשרויות פרטיות בעסקאות מקרקעין, שבהן נבחנות מחדש גבולות חובת הגילוי ותום הלב במשא ומתן, וההבחנה הדקה שבין טעות בכדאיות העסקה לבין הטעיה אקטיבית המצדיקה את ביטול החוזה. מן הצד האחר, מתחדדת שאלת כוחם של בעלי דירות, יזמים ורשויות בהליכי חדלות פירעון ובהליכי מכרז, והקווים הברורים שמציב בית המשפט בין סמכות שיפוטית לבין סמכות מנהלית.

לצד אלה, עולות גם סוגיות מורכבות בדיני המס: היקף תחולתן של הטבות מס בירושה, סיווגם של תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, והניסיון לייצר אחידות, או לפחות היגיון, בין מס רכישה למע״מ. הפסיקות והפשרות האחרונות מלמדות כי אין תשובות גורפות, וכי כל סוג הטבה, התחייבות או תשלום נבחן דרך הפריזמה הייחודית של הדין החל עליו, לעיתים תוך תוצאה שמחייבת תכנון מוקדם וזהיר יותר מצד יזמים, רוכשים ויורשים כאחד.

לאחר שבחלק הראשון של פרויקט סיכום השנה בפסיקה התמקדנו במקום המרכזי שתפסו היטלי ההשבחה, אך שנת 2025 הניבה פסיקות עקרוניות בנושאים רבים ומגוונים נוספים.להלן החלק השני בסיכום הפסיקות החשובות של השנה, כפי שנכתבו על ידי בכירי עורכי הדין בתחום המיסוי והמקרקעין.

הצגת מידע חלקי בעסקת מקרקעין יכולה להיות עילה לביטול הסכם מכר

עו"ד יאן פלדמן, שותף במחלקת הנדל״ן במשרד עמית פולק מטלון ושות'
כותב על: תא 36240-02-20 - רפאל שלום חביב נ' בלפור 72 (2008) בע"מ

בית המשפט המחוזי בתל אביב ביטל הסכם מכר מקרקעין משנת 2019 עקב הטעיה מצד הקונה, שכללה הצגת מצג שווא לגבי שווי הנכס. למרות שטענת העושק נדחתה, נקבע כי מצבו הכלכלי הלוחץ של המוכר, יחד עם ההטעיה, הצדיקו את ביטול ההסכם. נציין כי על פי חוק החוזים ניתן לבטל חוזים על בסיס עילת ההטעיה ו/או העושק.

עובדות המקרה: התביעה עסקה בבקשת התובע, מר חביב, לבטל הסכם למכירת 1/30 מנכס מקרקעין בבת ים לנתבעת, בלפור 72 (2008) בע"מ, תמורת 300,000 שקל. התובע טען כי חתימת ההסכם נעשתה תוך הטעייתו וניצול מצבו הכלכלי ה"לוחץ". לטענתו, בעלי הנתבעת הציגו מצג שווא לפיו שווי הנכס הוא 250,000 שקל, בעוד ששוויו האמיתי עמד על 800,000 שקל. מצג השווא התבסס על תדפיס רשות המיסים שהוצג לתובע, אשר שיקף עסקה קודמת בסכום נמוך, אך בפועל היה זה רק שליש מהתמורה ששולמה באותה עסקה.

הנתבעת טענה כי התובע לא היה במצוקה, היה מיוצג על ידי עורך דין, יכול היה לבצע בדיקות בעצמו, וכי מדובר בטעות בכדאיות העסקה שאינה מצדיקה ביטול. נכון למועד פרסום כתבה זו לא ידוע על הגשת ערעור על פסה"ד.

החלטת בית המשפט: בית המשפט, מפי השופטת עינת רביד, קיבל את התביעה והורה על ביטול הסכם המכר. בית המשפט דחה את עילת העושק לפי סעיף 18 לחוק החוזים, בקובעו כי יסוד המצוקה לא התקיים, שכן קושי כלכלי נקודתי אינו מספיק כשלעצמו. עם זאת, בית המשפט קיבל את טענת ההטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים, על בסיס כך שהתובע היה לחוץ כלכלית והוטעה על ידי נציג הנתבעת בעניין מחיר הנכס. קביעה זו מחריגה את טעותו של המוכר מגדר טעות בכדאיות העסקה, ומאפשרת ביטול החוזה על בסיס הטעייתו הפעילה.

יאן פלדמן (אייל טואג)

משמעות פסק הדין: פסק הדין מדגיש את חשיבות עקרון תום הלב וחובת הגילוי במשא ומתן (ובוודאי הימנעות מהטעיה אקטיבית ומכוונת בדבר פרט מהותי בעסקה), במיוחד בעסקאות מקרקעין בהן קיימים פערי מידע בין הצדדים. הוא מבהיר כי הצגת מידע חלקי או מטעה, גם אם אינו שקר מוחלט, יכולה להיחשב להטעיה המצדיקה ביטול חוזה. ההחלטה מבחינה בין טעות "רגילה" בכדאיות העסקה, שאינה עילה לביטול, לבין טעות הנובעת מהטעיה אקטיבית של הצד השני, אשר מהווה עילה לביטול. בכך, פסק הדין מחזק את ההגנה על צדדים פגיעים ומטיל אחריות כבדה על הצד החזק או בעל המידע לנהוג בשקיפות ובהגינות.

לדיירים בפרויקט התחדשות שנקלע לחדלות פרעון אין זכות וטו

עו"ד ליאור קורן, עורך דין במחלקת הנדל"ן במשרד ארנון, תדמור לוי
כותב על: חדל"ת 59192-02-25

בית המשפט המחוזי בתל אביב, מפי השופט הבכיר חגי ברנר, קבע בפסק דין מיולי 2025 כי בעלי דירות בפרויקטים של תמ״א 38,ובפרט בפרויקטי חיזוק ועיבוי, אינם מחזיקים ב"זכות וטו" על זהות היזם החלופי בהליך חדלות פירעון של יזם שקרס. עמדת בעלי הדירות היא שיקול חשוב, אך אינה מאפשרת סיכול מכירת זכויות רק מטעמי העדפה אישית, בהיעדר הוכחה לפגיעה ממשית בזכויותיהם.

עובדות המקרה: הנאמן שמונה לשתי חברות יזמיות שקרסו כלכלית ביקש למכור את זכויותיהן בשני פרויקטים בראשון לציון לחברת חי ארט כהן אחזקות בע״מ, שהציעה תמורה של 2.7 מיליון ש״ח. לעומתה, חברת בסיס הנדסה בע״מ הציעה תמורה לפי סך של 750 אלף ש״ח בלבד. בעלי הדירות התנגדו למכירה לחברת חי ארט, בטענה כי מדובר בחברה יזמית חסרת ניסיון וללא ליווי בנקאי, ותמכו דווקא בהצעה הנמוכה יותר. גם הממונה על הליכי חדלות פירעון הצטרף לעמדת הדיירים בטענה שיש ליתן משקל משמעותי לעמדת הדיירים ולא ניתן לכפות עליהם יזם.

החלטת בית המשפט: בית המשפט דחה את ההתנגדות וקבע כי יש לאזן בין טובת הנושים לבין הגנה על בעלי הדירות, תוך מתן משקל לפער הכספי המשמעותי בין ההצעות ולאינטרס הציבורי בשמירה על יציבות המערכת המממנת פרויקטים מסוג זה. נקבע כי לא הוכחה פגיעה ממשית בבעלי הדירות מהמחאת הזכויות לחברת חי ארט, וכי אין גם שינוי לרעה ביחס לסיכון המקורי, בין היתר משום שהחברות המקוריות היו יזמיות ולא קבלניות.

כבוד השופט הבכיר ברנר התריע כי הענקת כוח עודף, ולא מאוזן, לבעלי דירות בהליכי חדלות פירעון עלולה להרתיע גופי מימון מהשקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית , ואף לעודד תופעות פסולות של "שדרוגים" המוצעים למבקשים את תמיכת בעלי הדירות.

עו"ד ליאור קורן (ניקי ווסטפל)

משמעות ההחלטה: פסק הדין מבהיר כי בהליכי חדלות פירעון עמדת בעלי הדירות נשמעת ונשקלת, אך אינה מכרעת. ההכרעה מחייבת איזון בין הגנה על בעלי הדירות לבין השאת התמורה לנושים ושיקום ההליך, וצפויה להוות תקדים מנחה במקרים שבהם קריסה של יזם מחייבת בחירה ביזם חלופי.

פסק הדין יישם את סעיף 75 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תוך פרשנות שלפיה בית המשפט רשאי לאשר המחאת זכויות גם בניגוד לעמדת הצד השני לחוזה, כל עוד לא הוכחה פגיעה ממשית בו. בכך נקבע איזון בין הגנת בעלי הדירות לבין הצורך בהשאת ערך לנושים ושמירה על יציבות המימון לפרויקטים של התחדשות עירונית מתוך ראיה רחבה וצופה פני עתיד לטובת כלל בעלי הזכויות והאינטרסים המעורבים בפרויקטים מסוג זה.

נפטר לפני שמכר את הדירה: כך הוכרע גורל הטבות המס של היורשים

עו"ד חיים נורמטוב ממשרד עוה"ד מאיר מזרחי עם א. רפאל
כותב על: ו״ע 20627-03-24 – כהן ואח׳ נ׳ מיסוי מקרקעין נצרת

עובדות המקרה: רוכש דירה התחייב במסגרת תנאי הזכאות להטבות מס למכור את דירתו הקודמת, אך נפטר לפני שהספיק לבצע את המכירה. היורשים ביצעו את המכירה בהתאם להתחייבות, והשאלה שניצבה בפני הוועדה הייתה האם ההטבות במס רכישה ובמס שבח שמוקנות על-פי חוק מיסוי מקרקעין עוברות גם ליורשים שביצעו את המכירה.

פסק הדין: ועדת הערר קבעה הבחנה ברורה בין סוגי ההטבות. לגבי   מס רכישה נקבע כי ניתן לראות ביורשים כמי שמילאו את התחייבות המנוח למכירת הדירה והם זכאים לחישוב מס רכישה לפי מדרגות של דירת מגורים יחידה.

לגבי הפטור ממס שבח קבעה הוועדה כי הפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין אינו חל על היורשים, משום שהזכאות לפטור נבחנת לפי מצבו הקנייני של המוריש במועד פטירתו - ובאותו מועד החזיק המוריש ביותר מדירת מגורים אחת.

עו"ד חיים נורמטוב (יח"צ)

משמעות פסק הדין: הפסיקה מדגישה כי חלק מההטבות הקשורות להתחייבויות מס יכולות לעבור ליורשים, אולם לא באופן גורף לכל סוגי ההטבות. החמרה זו בהבחנה בין הטבות מס רכישה לפטור ממס שבח היא בעלת משמעות לתכנון מס ולניהול נכסים בהקשרים של ירושה והעברת זכויות

הסדר הפשרה ששווה ליזמים מיליונים

יהלום ברקוביץ, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד ש. פרידמן , אברמזון ושות'
כותבת על: ת"צ 63442-02-24 הגבעה פרויקטים הנדסיים בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל , וב- ת"צ 18209-03-24 תצפית מכרזים 2021 בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל ורשות המיסים בבית המשפט המחוזי מרכז (הסדר פשרה בעניין הוצאות פיתוח נוספות). 

עובדות המקרה: המדובר בתובענה ייצוגית נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). ההליך נולד ממחלוקת מתמשכת סביב אופן המיסוי של יזמים שזכו במכרזי רמ״י. במכרזים אלה מוצגת טבלה הכוללת, לצד התשלום עבור הקרקע עצמה, רכיב של הוצאות פיתוח. רכיב זה נחלק להוצאות פיתוח בסיסיות כגון ביוב, חשמל ומים, ולצידן "הוצאות פיתוח נוספות", הכוללות הקמת מוסדות ציבור, פארקים ולעיתים גם שטחי מסחר. הוצאות הפיתוח הנוספות מגיעות לעיתים לעשרות מיליוני שקלים, ובמקרים רבים נעות בין מחצית לשווי הקרקע ועד לשווי מלא שלה.

הקושי נוצר משום שעל הוצאות הפיתוח הנוספות מנפיקה רמ״י קבלה בלבד, ולא חשבונית מס. כתוצאה מכך, היזמים אינם יכולים להזדכות על המע״מ הכלול בסכומים אלה, שכן רשות המיסים רואה בהם היטל ולא רכיב של רכישת מקרקעין. במקביל, לצורך מס רכישה , מנהל מיסוי מקרקעין החיל את עקרון "צירוף כלל התמורות", וקבע כי לצורכי מס רכישה יש לראות בכלל התשלומים, לרבות הוצאות הפיתוח הנוספות, כחלק משווי העסקה. מצב זה הוביל לכך שהיזמים חויבו במס רכישה על הוצאות הפיתוח, אך לא יכלו לקזז את המע״מ בגינן, ובשנים האחרונות הוגשו מאות עררים שעסקו בסוגיה זו.

הפשרה שהושגה: על רקע זה הוגשה תובענה ייצוגית בתחום המע״מ, שבמרכזה הטענה לאי־הלימה בין עמדת המדינה לעניין מס רכישה לבין עמדתה לעניין מע״מ. לפי הטענה, אם הוצאות הפיתוח הנוספות נחשבות חלק משווי העסקה לצורכי מס רכישה, עליהן להיחשב כך גם לצורכי מע״מ. הסדר הפשרה שהושג קובע כי יזמים שזכו במכרזי רמ״י משנת 2022 ואילך, ואשר יסכימו לשלם מס רכישה בשיעור של 6% גם על רכיב הוצאות הפיתוח הנוספות, יהיו זכאים לקבל בגינן חשבונית מס, שתאפשר להם קיזוז מע״מ בשיעור של 8.5% מסכום הוצאות הפיתוח הנוספות.

יש לשים לב לכך שההחזר יתבצע ללא הפרשי הצמדה או ריבית ומי שיקבל סכומי השבה יצטרך לדווח עליהם במסגרת הדו"ח השנתי למס ההכנסה, וככל שלא ימציא אישור על פטור מניכוי מס במקורה - ינוכה מההחזר 10% מסכום ההשבה. כמו כן לא יהיה ניתן להפחית את סכום ההשבה משווי הרכישה בשומת מס הרכישה ולקבל החזר מס רכישה .

ההסדר חל על חברי ה"קבוצה" שזכו במכרזי רמ"י ב"תקופת ההשבה". ההסדר אינו חל על מי שמלכתחילה אינם זכאים לקבל חשבונית מס, ובהם יזמים של פרויקטים מסוימים לדיור להשכרה. בנוסף, ההסדר מבוסס על הסכמה של היזם לשלם מס רכישה על רכיב הוצאות הפיתוח הנוספות, ואינו קובע חובה כללית לעשות כן.

יהלום ברקוביץ (מיכה בריקמן)

משמעות הפשרה: הפשרה מציבה את היזמים בפני החלטה כלכלית-משפטית מורכבת: האם להסכים לשלם מס רכישה על הוצאות הפיתוח הנוספות, ובתמורה ליהנות מאפשרות לקזז מע״מ, או להמשיך ולנהל עררים ומחלוקות מול רשות המיסים. זאת, מבלי להכריע באופן עקרוני בשאלה האם יש לחייב במס רכישה על הוצאות פיתוח נוספות גם בעתיד. בכך הוא מותיר אי־ודאות מסוימת לגבי מכרזים עתידיים, ולגבי היקף החיוב שיחול על יזמים שאינם בוחרים להצטרף להסדר.

ההסדר משקף ניסיון של המדינה לייצר אחידות מסוימת בין החיוב במס רכישה לחיוב במע״מ, אולם מדובר בשני מיסים שמוטלים על בסיס שונה. מס הרכישה מוטל רק על שווי המכירה של זכות במקרקעין כפי שהוא ביום המכירה, ו-'מקרקעין' הם רק קרקע ומחוברים אליה בחיבור של קבע. מנגד מע"מ חל על מחירה של 'עסקה' חייבת במע"מ. אין  חפיפה מלאה בין שני תחומי המס האמורים וראוי שתיערך בחינה לגביו סיווגו של כל תשלום, בראי חוק מע"מ ובראי חוק מס שבח ורכישה.

ברקס לוועדות המכרזים: אל תחרגו מהסמכות  

עו"ד ויאולטה שיברסקי, שותפה במשרד נגבי כהן ושות׳
כותבת על: עת"מ 18610-07-24. 

עובדות המקרה: פסק הדין נוגע לפרויקט “ מחיר למשתכן ” באשקלון, שבו חברת ליאם נחמיאס זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה ולבנייה של כ-180 דירות, מתוכן 126 במסגרת מחיר למשתכן. בחוזים שנחתמו בין החברה לבין רמ״י בשנת 2019 נקבע כי מדד תשומות הבנייה יוצמד מהרגע בו יתקבל היתר בנייה מלא, ואילו בחוזה החכירה נכתבה הוראה סותרת לפיה ההצמדה תהיה מרגע הזכייה במכרז.

בחוזים של נחמיאס מול הרוכשים, שנחתמו כעבור כמה שנים, החברה בחרה באופציה שמיטיבה עימה, וקבעה שההצמדה תחול מרגע הזכייה במכרז. רוכשי הדירות התלוננו כי חויבו ביותר ממאה אלף שקל כתוצאה מכך, ובעקבות התלונות פנתה החברה לוועדת המכרזים של רמ"י.

הוועדה קיבלה תחילה החלטה לטובת החברה, אך לאחר עתירה לביהמ"ש של חלק מהרוכשים, היא קיבלה החלטה נוספת והפוכה, וקבעה שהצמדת התשלומים תבוצע בהתאם לחוזה הבנייה המקורי, קרי החל מהיתר הבנייה. החברה ערערה על ההחלטה, וטענה כי ועדת המכרזים חרגה מסמכותה כשניסתה לפרש ולהכריע במחלוקות חוזיות מורכבות, שנים לאחר סיום השלב המכרזי.

החלטת בית המשפט: ביהמ"ש המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, קיבל את העתירה של החברה וביטל את החלטת ועדת המכרזים. השופט רם וינוגרד קבע כי הוועדה חרגה מסמכותה בכך שניסתה לפרש חוזים ולהכריע בשאלות עובדתיות ומשפטיות מורכבות, סמכות אשר שמורה לבית המשפט האזרחי, ולא לוועדה מינהלית. השופט הדגיש כי מרגע החתימה על החוזה לאחר הסיום של השלב המכרזי, ההליך המכרזי "נבלע" בתוך ההתקשרות החוזית.

לפי השופט, לוועדת המכרזים אין סמכות חוקית לדון בפרשנות הסכם או להחליט בשאלות היוצאות מגדר תפקידיה בתקנות. ההחלטה נקבעה שנים אחרי הזכייה וללא הליך ראיות סדור, מה שהופך אותה להחלטה שיפוטית לכל דבר, סמכות שלא מצויה בידי הוועדה בהתאם לחוק חובת המכרזים.

משמעות ההחלטה: פסק הדין מדגיש את הגבולות הברורים שבין סמכויותיה של רשות מנהלית, אשר מוגבלות לסמכויות שהוקנו לה על פי הדין בלבד, לבין סמכות השיפוט האזרחי.

לוועדת המכרזים יש סמכויות מוגבלות המתמקדות בעיקר בשלב המכרזי. תקנות חוק חובת מכרזים מפרטות את הסמכויות הללו, ואינן כוללות סמכות לקבל החלטות הנוגעות לשלב החוזי. נכון שייתכנו מקרים בהם נדרשת החלטה של ועדת מכרזים גם בשלב החוזי, אבל מדובר במקרים שנוגעים לעילות מכרזיות. פרשנות חוזה לאחר השלב המכרזי אינה עילה מכרזית, ובהתאם לא מצויה בסמכותה של ועדת המכרזים. זאת ביתר שאת כאשר חלפו מספר שנים מתום השלב המכרזי והצדדים מצויים עמוק בשלב החוזי. בית המשפט בעניין נחמיאס ערך ניתוח משפטי על פי האמור לעיל, ופסק הדין עולה בקנה אחד עם החוק ועם עקרונות המשפט המנהלי.

ויאולטה שיברסקי (עופר ריבק)

המשמעות המעשית של פסיקה זו היא כפולה: היא מחזקת את ההבחנה החוקית והפרוצדורלית בין שלב המכרז לשלב החוזי, ומונעת מוועדות מכרזים לחרוג מסמכותן לתחום השיפוט האזרחי; בנוסף, היא מאותתת כי ערעורים עתידיים כנגד החלטות ועדת המכרזים שיתערבו בחוזים עשויים לזכות בתמיכה שיפוטית עקב היעדר בסיס סמכותי.

פסק הדין מדגיש גם את החשיבות של ניסוח מסמכי המכרז בצורה דקדקנית, למניעת סתירות פנימיות וכך שיכללו הוראה שתבהיר את המדרג הנורמטיבי של המסמכים במקרה של סתירות ביניהם.