ביהמ"ש קבע כי קבלן איחר בשנה וחצי במסירה, אך דחה תביעת הפיצוי בשל "מחדל ראייתי"

בית משפט השלום בתל אביב קבע לפני כחודש כי על אף  שזוג רוכשים הוכיח כי הקבלן ממנו רכשו את דירתם איחר ב-17 חודשים במסירה, עדיין אין הם זכאים לפיצוי. זאת משום שלא הגיש חוות דעת שמאית על שווי השכירות באזור.

בפסק דין שניתן על ידי השופט אבי כהן, נדונה תביעה של בני הזוג (אחד מהתובעים נפטר באמצע ההליך) נגד חברת "אלציון עולה"' בבעלות משפחת ארביב. התובעים רכשו במרץ 2018 דירת מגורים בראשון לציון, וטענו כי החברה הפרה את התחייבויותיה ומסרה את הדירה באיחור ניכר של כ-17 חודשים ו-5 ימים מעבר למועד החוזי, נובמבר 2019. סך התביעה עמד על כ-377 אלף שקל בגין העיכוב, ליקויים ועוגמת נפש.

לפסק הדין של ביהמ"ש השלום

החברה טענה בין השאר שהאיחור נבע מנסיבות שאינן בשליטתה, כמו שינוי נהלים בעיריית ראשון לציון, פרוץ מגפת קורונה ושינויים שביקשו הדיירים לבצע בדירה. לעומת זאת טענו התובעים כי החברה לא הוכיחה שינוי בנהלים בעיריית ראשון לציון וכן לא הוכיחה שמגפת הקורונה הייתה סיבה לעיכוב, בפרט כאשר מועד המסירה היה בנובמבר 2019, לפני פרוץ הקורונה בישראל. סיבה נוספת לעיכוב לטענת החברה הייתה שינויים שביקשו הרוכשים, וכי הסעיף בחוזה המכר מונע מהרוכשים להעלות טענות על עיכוב.

השופט כהן דחה את טענות ההגנה. באשר לקורונה ולעירייה, נקבע כי החברה לא הניחה תשתית ראייתית מינימלית ולא הוכיחה קשר סיבתי בין האירועים הללו לבין העיכוב בפועל. בנוגע לשינויים שביקשו הדיירים, בית המשפט קבע כי סעיף בחוזה המאפשר לקבלן לדחות את המסירה ללא הגדרת מועד קונקרטי וחדש הוא "תניית פטור בלתי חוקית" המנוגדת לחוק המכר.

ואולם, למרות שנקבע כי החברה אכן איחרה במסירה, התובעים לא קיבלו את הפיצוי. על פי חוק המכר, פיצוי על איחור נגזר מ"דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה". התובעים הסתפקו בהצגת שתי מודעות מאתר אינטרנט ולא הגישו חוות דעת של שמאי מקרקעין . השופט קבע כי מדובר ב"מחדל ראייתי של ממש" וכי מודעות אינטרנט אינן מהוות בסיס מספיק לקביעת שווי שוק. כתוצאה מכך, התביעה לפיצוי סטטוטורי בגין האיחור, שעמדה על 198,995 ש"ח - נדחתה במלואה.

"מחדל ראייתי של ממש מצד התובעים"

"התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח… את שיעור דמי השכירות הראויים לצורך חישוב הפיצוי… התובעים ביססו את טענותיהם על המודעות שצורפו, ועל סמך שתי מודעות אלה בלבד, קבעו התובעים, באופן עצמאי ובלתי מנומק, כי סכום דמי השכירות הראויים לדירתם עומד על סך של 8,500 שקל לחודש", קבע השופט.

הוא הוסיף כי "התובעים לא הבהירו מדוע בחרו להגיש דווקא את המודעות האלו ורק אותן, מה הדמיון הרלוונטי בינן לבין הדירה נשוא ההליך, ככל שקיים כזה, או כיצד ניתן ללמוד מנתוניהן המעטים על סכום דמי השכירות של הדירה בענייננו. …יצוין, כי דרך המלך להוכחת גובה דמי השכירות הראויים היא באמצעות חוות דעת מומחה שמאית מקצועית או לכל הפחות הצגת תשתית עובדתית רחבה ומספקת… במקרה שלפנינו לא קיים ואין מדובר בקושי ראייתי אובייקטיבי, אלא במחדל ראייתי של ממש מצד התובעים.

"היה באפשרותם להניח בפני בית המשפט תשתית עובדתית מספקת - כדוגמת חוות דעת שמאית מקצועית, מספר דוגמאות השוואה מדירות דומות באותו אזור, נתונים ממאגרי שכירות ציבוריים או עדויות של דיירים ושכנים, ודוגמאות של הסכמי שכירות רלוונטיים - אך הם בחרו שלא לעשות כל אלה, מבלי לספק לכך כל הסבר מניח את הדעת לבחירה משונה זו". 

לצד הדחייה בנושא האיחור, קיבל בית המשפט את הטענות בנוגע לליקויי בנייה בדירה. על בסיס דוח "בדק בית", נפסקו לטובת התובעים 72,200 ש"ח בגין הליקויים.

בנוסף, השופט פסק פיצויים משמעותיים בגין עוגמת נפש בסך 40,000 ש"ח, בנימוק שהאיחור הממושך והליקויים הבלתי מתוקנים יצרו מציאות חיים בלתי יציבה ומכבידה עבור הרוכשים. כמו כן, הוכרה זכאותם להחזר עלויות אחסנת ציוד בסך 23,212 ש"ח.

מנגד, התקבלה טענת הקיזוז של החברה, לפיה התובעים נותרו חייבים לה 56,875 ש"ח בגין יתרת התמורה על הדירה.

בסיכומו של דבר, לאחר קיזוז החוב של הדיירים לחברה, נפסקו לחובת החברה 78,537 ש"ח, בתוספת 30,000 ש"ח עבור הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד. את הרוכשים ייצג עו"ד חגי צברי.  את החברה עו"ד מיכל נבון.

יגאל קלוף (יונתן בלום)

עו"ד יגאל קולוף, שותף במחלקה המסחרית במשרד וקסלר ברגמן, מרחיב על פסק הדין: "פסק הדין מחדד שתי נקודות שמטלטלות את 'כללי המשחק' בעסקאות דירות חדשות. ראשית, ליזמים אין עוד מרחב להתחבא מאחורי סעיפי 'שינויים' כלליים: תניה שמאפשרת דחייה ללא מועד חדש ברור עלולה להיחשב תניית פטור לא חוקית, ולכן לא תגן מפני אחריות לאיחור. המשמעות: יזמים יצטרכו לנהל שינויים באופן מתועד: טפסים חתומים, לו"ז עדכני מוסכם והוכחת קשר סיבתי בין השינוי לעיכוב. 

"שנית, לקח לרוכשים: גם כאשר האיחור מוכח והיזם כושל בהגנותיו, אין זכות אוטומטית לפיצוי. הנטל להוכיח את דמי השכירות של דירה דומה הוא תנאי קריטי; בלי חוות דעת שמאית או תשתית ראייתית רחבה, בית המשפט לא יבצע אומדן שיפוטי של הנזק עבור הרוכשים שתובעים פיצוי. לכן רוכש שלא מגיש חוות דעת שמאית להוכחת גובה הפיצוי נוטל סיכון שאולי ייפסק כי התשתית הראייתית שהציג לא מספיק איכותית, ויישלל ממנו פיצוי. גם אם בוחר הרוכש להגיש תשתית ראייתית חלופית, היא חייבת לכלול דוגמאות רבות לדירות דומות מאוד (כגון מיקום, גיל בנייה, גובה, שטח ושכירות בפועל)".

נשלחה בקשת תגובה לחברת אלציון עולה, וזו תפורסם לכשתתקבל.