אב העניק את אותה הקרקע במתנה לשני ילדים שונים בהפרש של עשור. מי זכה בנכס?

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט לענייני משפחה העוסקת בסוגיית "עסקאות נוגדות במקרקעין". עסקאות נוגדות הן התחייבות של אדם לעשות עסקה במקרקעין (כגון מכירה או מתנה) כלפי אדם אחד, ולאחר מכן התחייבות נוגדת כלפי אדם אחר. במקרה דנן, מדובר בשתי התחייבויות ליתן מתנה (העברה ללא תמורה) אשר טרם הושלמו ברישום. יובהר כי עסקת מקרקעין לא תיחשב כמושלמת עד לרישום הזכויות. ככל שטרם נרשמו הזכויות מקבל המתנה נחשב כבעל זכות חוזית מסוג התחייבות למתנה במקרקעין. 

בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הכלל הבסיסי הוא שזכותו של הראשון בזמן עדיפה. אלא אם כן השני בזמן פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה נרשמה לטובתו בפנקסי המקרקעין בעודו תם לב. כמו כן, בפסיקה (הלכת גנז) נקבע חריג לכלל האמור, ולפיו במקרים שבהם נמנע הראשון בזמן  מלרשום הערת אזהרה על זכותו, למרות יכולתו לעשות כן - עשויה זכותו לסגת מפני זכותו של הרוכש השני, גם כאשר העסקה של הרוכש השני טרם הסתיימה ברישום. 

נסיבות המקרה

הסכסוך נסב סביב מקרקעין של אב שהעבירם ללא תמורה בשתי עסקאות נוגדות לבניו ולנכדתו. הבן הראשון טען כי בשנת 2009 העביר לו אביו זכויות במקרקעין במתנה. העסקה דווחה לרשויות המס, שולמו כל המיסים ונרשמה לטובתו הערת אזהרה בשנת 2013. כ-11.5 שנים לאחר מכן, בשנת 2021, העביר האב חלק מאותן זכויות במתנה לבנו השני ולנכדתו. גם בגין עסקה זו נרשמה הערת אזהרה. שתי העסקאות הנוגדות לא הסתיימו ברישום. 

הבן הראשון טען, כי ההעברה הראשונה תקפה וגוברת, וכי העסקה המאוחרת לבן השני ולנכדה בטלה בשל העובדה כי ידעו על המתנה הקודמת, ובכך פעלו בחוסר תום לב. עוד טען כי לא השלים את הליכי הרישום משום שנתקל בעיקול שהוטל על המקרקעין. הבן השני והנכדה טענו, כי המתנה לבן הראשון בוטלה כדין כיוון שחתימת האב על מסמכי ההעברה זויפו והושגו בתרמית. עוד הסתמכו בטיעוניהם על כך שנשלחה הודעת ביטול מהאב בדבר המתנה לבן הראשון.

השאלה המשפטית 

ניתנו שתי התחייבויות ליתן מתנה במקרקעין בפער זמנים משמעותי. אף אחת מהן לא הושלמה ברישום. איזו מהעסקאות הנוגדות גוברת? בית המשפט הכריע. 

החלטת בית המשפט

בית המשפט קיבל את התביעה, וקבע כי ההעברה הראשונה לטובת הבן הראשון היא ההעברה התקפה, וגוברת על ההעברה המאוחרת שנעשתה לטובת הבן השני והנכדה. נקבע כי חתימת האב על מסמכי ההעברה הראשונה נעשו בהסכמתו המלאה וללא מרמה או הטעיה. כמו כן, טענת האב לביטול המתנה (שנעשתה 12 שנים לאחר ההעברה) נדחתה, בין היתר, משום שלא נעשתה תוך זמן סביר כנדרש בחוק החוזים. עוד נקבע כי התנהלות האב והבן השני, שמטרה הייתה לבטל את ההעברה הראשונה ולבצע את העברת הזכויות השנייה, נעשתה תוך ידיעה מלאה על זכותו הקודמת של הבן הראשון בזמן. התנהלות זו עולה כדי חוסר תום לב מובהק. ומשלא התקיים תנאי תום הלב - זכותו של הבן הראשון גוברת. 

בית המשפט התייחס גם לשאלה מדוע לא נרשמה זכותו של הבן הראשון מאז נחתם הסכם ההעברה. בית המשפט קבע, כי הבן הראשון לא ישב בחיבוק ידיים, אלא פעל ורשם הערת אזהרה והגיש תביעה לביטול העיקול שהוטל, דבר שמנע את רישום זכותו במקרקעין. בית המשפט הכריע, כי ההעברה לטובת הבן הראשון בזמן גוברת, והורה ללשכת רישום המקרקעין לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבן השני והנכדה. ואף השית על האב, בנו השני והנכדה הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 שקל. 

הערת מחבר

פסק הדין מחזק ומדגיש את עקרון תום הלב כמכריע בדיני עסקאות נוגדות במקרקעין. המקרה הנדון ממחיש, כי ידיעה מוקדמת של מקבל המתנה המאוחר על ההתחייבות הראשונה, פוסלת באופן מובהק את תום ליבו ומכריעה את הכף לטובת הראשון בזמן. זאת חרף העובדה שהראשון בזמן לא השלים את הרישום הסופי, ולמרות הזמן הרב שחלף. מעבר לכך, ההחלטה מציבה תמרור אזהרה לנותני מתנה, שמנסים לחזור בהם לאחר שנים רבות, שעליהם לפעול ביושר ובעיתוי סביר. 

[תמ"ש (נצרת) 39865-04-21 ז.ש נ' מ.ש ואח' (נבו 03.09.2024)]. 

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד נוי שפיר ויטקובסקי.