עשרות מיליונים יוחזרו לקבלנים: הסדר פשרה דרמטי על הוצאות פיתוח במכרזי רמ"י

בית המשפט המחוזי מרכז–לוד אישר השבוע הסדר פשרה בתובענה ייצוגית נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ורשות המיסים, שחשפה סתירה במדיניות המס: הקבלנים חויבו בהוצאות פיתוח נוספות במכרזי קרקע של המדינה, אך קיבלו רק קבלה ללא חשבונית מס, בעוד עליהם נגבה במקביל מס רכישה מלא. ההסדר, המשקף פשרה בין הצדדים, מקנה החזר של 8.5% מההוצאות שבוצעו בין פברואר 2022 לינואר 2025, מהווה תקדים בענף ומוביל להנפקת חשבוניות מס גם על הוצאות כאלה, ומעניק גמול מיוחד לחברות שהובילו את התובענה, עם פוטנציאל להשבה של עשרות מיליוני שקלים.

במוקד הפרשה עומדות הוצאות פיתוח נוספות שגבתה רמ"י מקבלנים שזכו במכרזי קרקע – למשל עבור מבני ציבור, שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות ופרויקטים מסוג "ישן מול חדש". סכומים אלה מגיעים לעיתים למיליוני ואף עשרות מיליוני שקלים בכל מכרז, והעובדה שקבלו רק קבלה ללא חשבונית מס מנעה מהם לקזז מע"מ. במקביל דרשה רשות המיסים מס רכישה מלא, לרוב בשיעור של 6%.

להסדר הפשרה שאישר בית המשפט 

שתי החברות, "הגבעה פרויקטים הנדסיים בע"מ" ו-"תצפית מכרזים 2021 בע"מ", הגישו בתחילת 2024 בקשות לאישור תובענה ייצוגית נגד רמ"י ורשות המיסים. בתביעה הייצוגית, שהוגשה באמצעות עורכי הדין עומר מאירי ועדי ערמן ממשרד Lipa ועו"ד עמית גליק ממשרד זיו שרון, נטען כי רשות המיסים נקטה במדיניות בלתי אפשרית: מצד אחד היא רואה בהוצאות הפיתוח חלק אינטגרלי מ"שווי המכירה" לצורכי מס רכישה , אך מצד שני מתכחשת לאותה הגדרה לצורכי מע"מ, מה שמייצג סתירה פנימית. לפי הערכות, היקף ההשבה הפוטנציאלי לו היו מתקבלות התביעות במלואן היה עשוי להגיע לעשרות ואף מאות מיליוני שקלים.

רשות המסים ורמ"י לא מיהרו להגיש כתבי הגנה, אך עמדתן הייתה ברורה: במכרזים נכתב במפורש כי בגין הוצאות הפיתוח הנוספות תונפק קבלה בלבד, וכי הזוכים לא יהיו זכאים לקיזוז מס תשומות. הקבלנים ידעו זאת מראש, תמחרו בהתאם והסכימו. בנוסף, לא נגבה בפועל מע"מ על רכיב זה, והעלויות כבר גולגלו למחירי הדירות. השבה מלאה, הזהירה המדינה, עלולה להביא להתעשרות שלא כדין ולפגיעה בשוויון בין מציעים במכרזים. עם זאת, לאור מכלול הנסיבות, מצאו הצדדים כי נכון לנסות לסיים את המחלוקת בדרך של פשרה.

מימין: עו"ד עומר מאירי, עדי ערמן, עמית גליק (אופיר אייב, אייל טואג)

בית המשפט ציין כי ההסדר משקף פשרה אמיתית: מחד, התובעות הצליחו להניח תשתית ראייתית לטענתן כי רשות המיסים נוקטת עמדות סותרות; מאידך, המדינה הציגה טענות הגנה משמעותיות והמשך ניהול ההליך היה כרוך בסיכון משפטי לשני הצדדים. בית המשפט הדגיש: "רשות המיסים אינה יכולה לטעון, לצורך מס רכישה , כי הוצאות הפיתוח הנוספות הן חלק בלתי נפרד משווי המכירה ולחייב בגינן מס מלא – ובו בזמן, לצורך מע״מ, להורות שלא להוציא חשבונית מס כאילו אין מדובר כלל ברכיב של העסקה. אלה הן טענות סותרות, אשר אינן יכולות בנקל, אם בכלל, לדור בכפיפה אחת."

לאחר משא ומתן ממושך ובחסות בית המשפט, אושר הסדר הפשרה הסופי. עיקרי ההסדר: החזר של 8.5% מההוצאות שבוצעו בין 28.2.2022 ל-31.1.2025, בכפוף להגשת מסמכים ואישורי מס. ההסדר גם מגדיר כי הוצאות הפיתוח הנוספות ייכללו בשווי המכירה לצורכי מס רכישה , והחזר מס הרכישה יתבצע על ידי מקבל ההשבה במישרין או באמצעות סכום ההשבה.

לפי הערכות, סכום ההשבה המצטבר עשוי להגיע לעשרות מיליוני שקלים, תלוי במספר הקבלנים שמממשים את זכאותם. כמו כן, פסק הדין יוצר תקדים בענף הנדל"ן – מכאן ואילך יונפקו חשבוניות מס גם על הוצאות הפיתוח הנוספות. בנוסף, הוסכם על גמול מיוחד לחברות שהובילו את התובענה: כל אחת תקבל 75 אלף ש"ח בתוספת מע"מ, שישולם בתוך 180 יום מאישור ההסכם.