“לא הצלחתי לגייס שקל לפרויקט, אז עשיתי הכל לבד. מכרנו 100 דירות בתוך חודש"

אלחנדרו שובקס, מייסד ומנכ"ל קרן ארגיס, בשיחה על השקעות נדל״ן מעבר לים, ובעיקר בספרד. לא דרך רכישת דירה פרטית, אלא באמצעות קרן שמנהלת היקפים עצומים. הפרק נע בין סיפור הגירה ציוני יוצא דופן, דרך תובנות על הביורוקרטיה הספרדית והשינויים שעברה המדינה מאז משבר 2008, ועד הסבר למה לדעתו לקנות דירה בחו״ל הוא כמעט תמיד רעיון פחות טוב ממה שנדמה.

לצפייה: 

להאזנה: 

כבר בפתיחת השיחה מתברר שמדובר בדמות שמביאה איתה מסלול חיים שמתחיל בארגנטינה ומסתיים בשוק הנדל״ן הספרדי. “אני בן 43, נשוי עם שלוש בנות שנולדו בארץ. אני במקור מארגנטינה כמו ששומעים”, אומר שובקס, ומיד מוסיף שהעלייה שלו לישראל לא הייתה החלטה כלכלית אלא אידיאולוגית: “רציתי לעלות לארץ מתוך ציונות באמת”. הוא ואשתו הגיעו ב־2013, בלי הון ובלי רשת ביטחון: “גרנו במרכז קליטה ברעננה, למדנו עברית”.

הדרך לשוק ההון הישראלי התחילה מלמטה: “אשתי התחילה לעבוד בסופר, אחר כך בהייטק”, והוא עצמו מצא עבודה דרך ארגון “גבהים” והגיע לקבוצת ויולה. אלא שכבר אז, לדבריו, התשוקה שלו הייתה עצמאות. “תמיד הייתה לי את ההרגשה שרציתי לעשות משהו עצמאי”, הוא אומר. כשהבין שבספרד המשבר עוד נמשך, הוא החליט ללכת על זה בכל הכוח: “ואז אמרתי זהו, אני עוזב את ויולה ואני אול אין". 

שובקס מספר שהחיפוש הראשוני היה בדרום אירופה: יוון, פורטוגל, ספרד. אבל את ברצלונה הוא פסל די מהר. “בקטלוניה ב-2014-2015 ראיתי פחות או יותר כמו בארגנטינה את הקטע של שמאלנים קיצוניים, אז אמרתי שאני לא יכול לעשות עסקאות פה”. הוא פנה למדריד וגילה ששם העסק עובד אחרת: “הלכתי למדריד ואמרתי 'וואו, זה סיפור אהבה'”.

גם הסיפור הכלכלי של ספרד, בעיניו, הוא קודם כל סיפור של ניקוי אורוות. הוא טוען שהמשבר הארוך במדינה נבע משחיתות ומערכת שנאלצה לעבור מהפכה: “רוב המשבר שם היה בגלל השחיתות, והייתה הרבה שחיתות שם”. לדבריו, לפני התפוצצות הבועה הבנקים "נתנו מימון פסיכי של מעל מאה אחוז מהשווי של הנכס, 120 אחוז”. אחר כך הגיעו נכסים שנפלו לידי הבנקים, תהליכים משפטיים, ומאסרים: “הרבה אנשים הלכו לכלא. סידרו את כל המערכת אבל זה לקח שבע-שמונה שנים”.

אבל היום, הוא אומר, משהו השתנה. הביורוקרטיה התחילה לזוז: “בהתחלה לקח לנו כמעט שנתיים לקבל היתר. עכשיו חצי שנה”. במקביל, ספרד נהנתה גם מצמיחה שנשענת על אנרגיה ירוקה ועל הגירה. אחת הנקודות החזקות ביותר בפרק היא כששובקס מסביר למה ספרד מושכת אליה המוני לטינים: “הם עשו חוקים שהלטינים אחרי שנתיים שגרים שם, מקבלים אזרחות”. הנתון שהוא זורק מפתיע גם את קצ'נובסקי: בחמש השנים האחרונות נוספו לספרד שני מיליון תושבים. 

האקלים הפוליטי והחברתי האנטי ישראלי באירופה לא נפקד מהשיחה. שובקס נשאל איך אפשר להשקיע במדינה שנתפסת בישראל כעוינת. הוא מבקש לעשות הבחנה: “צריך להפריד בין קטלוניה ושאר ספרד. ריאל מדריד זה ישראל, קטלוניה, ברצלונה, זה פלסטין”. לדבריו, במדריד ניתן להרגיש פתיחות, גם כלפי יהודים גלויים: “יש משקיעים שלי שעם הכיפה והכל בסדר”.

מכאן השיחה עוברת לליבת העסק: המודל של קרן ארגיס, שלדבריו, שונה מרוב הקרנות: “אנחנו גם קרן השקעות נדל"ן , אנחנו גם חברת יזמות וגם חברת ניהול של הנכסים. יש לנו אינטגרציה מלאה ואנחנו אחראים על הכל”. החברה מעסיקה 50 עובדים, והיקפי הפעילות גדולים מאוד: “יש לנו קרן חדשה של 250 מיליון יורו. סך הכל אנחנו מנהלים 1.3 מיליארד יורו”.

הייחוד העסקי שלהם נשען על שני מהלכים: דירות קטנות והסבת משרדים למגורים. הוא מספר איך כולם חשבו שהוא השתגע: “כולם אמרו לי 'אתה משוגע, מה?', מי יקנה לך דירה של שלושים, ארבעים, חמישים מטר?” ובכל זאת, הוא טוען שזה הפך למוצר מנצח, בין היתר להשקעה. והקצב, מבחינתו, הוא כל ההבדל. הוא מסכם את פילוסופיית העבודה במשפט שמגדיר את כל הפרק: “אני לא הכי זול, אני לא הכי חכם, אני הכי מהיר”.

כשנשאל מה דעתו על השקעה של ישראלים דרך רכישת דירה פרטית בספרד, הוא חד משמעי: “אני לא חושב שזו עסקה טובה”. הסיבה הראשונה לדבריו היא חוסר שליטה וידע מקומי: “אתה לא יודע באמת אם האזור הכי טוב”. הסיבה השנייה היא ניהול ותפעול מרחוק: “הדירה ריקה, אתה צריך לשלם, או לתקן את המזגן שלא עובד”. מבחינתו, גם אם זה נראה כמו תשואה יפה, בסוף זה לא בטוח משתלם. 

באחד הרגעים המעניינים בשיחה מתאר שובקס פרויקט ענק בן 700 דירות אליו לא הצליח לגייס משקיעים, ולכן יצא לדרך בלי שותפים חיצוניים, תוך שהוא נושא לבדו בסיכון: “לא הצלחתי לגייס שקל אחד, אז עשיתי כל העסקה לבדי. מנהלת השיווק שלי אמרה 'אם אתה יוצא לשוק עם הפרויקט הזה, אני עוזבת כי זו הטעות של החיים שלך”. ואז הגיע השוק והוכיח אחרת: “מכרנו 100 דירות בתוך חודש”. אבל הוא לא מסתיר גם טעויות. הוא מתאר עסקה בעיר מאלגה שלדבריו כאבה במיוחד כי נעשתה עם כסף של קרובים: “עשיתי טעות עם כסף של אחרים, עם חברים, משפחה, את זה אני לוקח מאוד אישית. למדתי שעדיף להיות חכם ולא צודק”.