הערר נדחה: אור ירוק למגדל בנווה שאנן שישמש להשכרה ארוכת טווח, תעסוקה ומסחר

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה של מחוז תל אביב, בראשות עו"ד מיכל הלברשטם דגני, החליטה בשבוע שעבר לדחות ערר שהוגש נגד החלטת הוועדה ההמקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו לאשר תוכנית המקודמת ע"י בפינת הרחובות הרכבת וסולומון בדופן הצפוני של שכונת נווה שאנן בתל אביב, הכוללת מגדל בן 30 קומות בעירוב שימושים. בכך, אושרה סופית התוכנית ביוזמת מגדלי רחוב הרכבת, בבעלות מישורים ושותפה - המחזיקים שליש מהקרקע, ונבטים ונצ'ר.

לקריאת החלטת ועדת הערר

התוכנית חלה על שטח של כ-1.5 דונם בשכונת נווה שאנן ומציעה מבנה מעורב שימושים הכולל תעסוקה, מסחר ומגורים. התוכנית, שאושרה במאי 2024, כוללת שני נפחים עיקריים: מגדל של עד 30 קומות הפונה לרחוב הרכבת, ואגף מרקמי נמוך יותר הפונה לרחוב סולומון. הפרויקט יכלול 80 יחידות דיור המיועדות כולן להשכרה ארוכת טווח, כאשר 15% מהן יוקצו לדיור בהישג יד במחיר מופחת. בנוסף, התוכנית מקצה כ-1,300 מ"ר עבור שטחי ציבור מבונים. בשל המחסור בשטחים פתוחים בקרקע בשכונה, נקבע כי חלק משמעותי משטחי הציבור והגינון ימוקמו על גגות המבנים.

השטח מוגדר בתוכנית המתאר תא/5000 כאזור תעסוקה מטרופוליני התחנה החדשה. התוכנית חלה על הדופן הצפונית של נווה שאנן כחלק ממרחב המע"ר המלווה את הרחובות הרכבת והגר"א, להבטחת דופן פעילה ברחובות הרכבת וסלומון. התוכנית גם קובעת שינוי ייעוד ממרכז עסקים לעירוב שימושים וקובעת הוראות איחוד וחלוקה.

הדמיה של פרויקט הרכבת (קייזר אדריכלים ומתכנני ערים)

העורר, ד"ר מאיר ארילון, מומחה לגיאוטכניקה (תחום הנדסי החוקר התנהגות קרקע לצורך הקמת מבנים) ותושב השכונה, העלה שורה של טענות נגד התוכנית, ובראשן הטענה כי לא ניתן לאשר תוכנית נקודתית במתחם לפני שתאושר "תוכנית מפורטת כוללת" לכלל המתחם שבו כלול תא השטח, כפי שלטענתו מחייבת תוכנית המתאר ת"א/5000. בכך לטענתו חרגה הוועדה המקומית מסמכותה. עוד ציין כי עד שלא תאושר תוכנית שכזו, ניתן לכל היותר להוסיף 10% בלבד על הזכויות הקיימות. עוד התריע העורר מפני מחסור חמור בשטחים ירוקים פתוחים בשכונה וטען כי "העמסת" זכויות מגורים נוספות תחריף את מצוקת התושבים.

מנגד טענו הוועדה המקומית והיזמים כי רוב שטחו של המתחם כבר מוסדר ומתוכנן במסגרת תוכניות אחרות (כמו תוכנית 4321 למרחב השומרון שאושרה במחוזית), ולכן אין הצדקה לעכב את הפיתוח בציפייה לתוכנית כוללת נוספת. הוועדה המקומית הדגישה כי התוכנית עומדת בסטנדרטים של תוכנית המתאר ומספקת מענה פרוגרמטי הולם לצורכי הציבור.

"פרשנות הוועדה המקומית סבירה והגיונית"

בהחלטתה קבעה ועדת הערר פה אחד כי "אין מניעה סטטוטורית לאשר את התוכנית", זאת מאחר שהתוכנית מצויה בסמכות הוועדה המקומית ותואמת את מסגרת תכנית המתאר הכוללנית תא/5000 .

עוד קבעה הוועדה כי לאחר אישור תכנית השומרון (תא/4321) על ידי הוועדה המחוזית, אשר תכננה את מרבית המתחם, "אין חובה להכין תכנית כוללת נוספת לכלל המתחם" וניתן לקדם תוכניות נקודתיות ליתרת המגרשים שנותרו מחוץ לה. על פי קביעתה, "פרשנות הוועדה המקומית בעניין זה נמצאה סבירה והגיונית, ואינה מהווה חריגה מסמכות". עוד נקבע כי היקף שטחי המגורים בתכנית (כ-36%) עומד בהוראות תכנית המתאר, וכי במבט כולל על המתחם אין החמרה בחריגה משיעור המגורים המותר.

לעניין השטחים הציבוריים הפתוחים קבעה הוועדה כי בנסיבות המגרש הקטן והצפיפות האורבנית, הקצאת שטחי ציבור בנויים וגג ציבורי מהווה מענה תכנוני אפשרי בהתאם לשיקול הדעת הנתון לוועדה המקומית לפי תא/5000 . עם זאת, הודגש כי שטח ציבורי פתוח על גג אינו שווה ערך לשטח פתוח במפלס הקרקע, אך צוין כי לנוכח הצפיפות העירונית ומאפייני אזורי המע”ר, פתרונות של שטחים פתוחים עיליים צפויים להפוך לחלק בלתי נפרד מתפיסת התכנון העתידית, כאשר המענה לשטחים פתוחים קרקעיים ניתן במרחב השכונתי הרחב.

נדחו גם הטענות הפרוצדורליות, ונקבע כי "העורר קיבל הזדמנות מלאה להשמיע את טענותיו" וכי "לא נפל פגם המצדיק התערבות בהחלטת הוועדה המקומית".

הוועדה המקומית יוצגה על ידי עו"ד ויוי משולם קור. את מגדלי רחוב הרכבת ייצג עו"ד אלי וילצ'יק.