דירת 4 חד' חדשה במיליון וחצי שקל באחת הערים האיכותיות בצפון? יש כזה דבר

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: לב העיר, קריית מוצקין.

שכונת לב העיר (או לב מוצקין) ממוקמת במרכז קריית מוצקין, צפונית למוצקין הוותיקה, מערבית לקריית ביאליק ודרך עכו, דרומית למשכנות אומנים ומזרחית לקריית ים ומסילת הרכבת. היא מהשכונות הוותיקות בקריית מוצקין, בתיה הראשונים נבנו לפני כ-60 שנה, ולפני כ-25 שנה החל בשכונה מהלך של התחדשות כשנבנו בה רבי קומות, כולל רבי קומות גבוהים עד 24 קומות, לצד צירים מסחריים ושירותים עירוניים במרחק הליכה. בנוסף, בשכונה בנייני שיכון ישנים בני שתי קומות. בשנים האחרונות מובילה השכונה את תהליכי ההתחדשות העירונית בקריית מוצקין, וכיום בשכונה כמה עשרות פרויקטים, בעיקר של תמ"א 38 אבל גם של פינוי-בינוי נרחב.

השכונה איננה מוגדרת כדתית אך לא מעט מתושביה הם חובשי כיפות. בשכונה מצוי קניון לב הקריות ("הרבמד"), מרכז מסחרי מהראשונים בישראל ומהידועים באזור, ובו עשרות חנויות וסניף דואר. בסמוך, מצוי גשר רבין, המחבר את הקריה עם קריית ים. בלב מוצקין ממוקמים גם בית הספר התיכון "אורט קריית מוצקין" ואולפנת "סגולה". כיום בשכונה כ-18 אלף תושבים והיא צפויה כמעט להכפיל את האוכלוסייה בתוך כעשור. 

רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, ובגלל מסילת הרכבת שגובלת בה ממערב רוב התנועה צריכה לזרום לציר בודד - דרך עכו, מה שאומר שפיזור התנועה לא מיטבי. התחבורה הציבורית סבירה - בתוך השכונה עוברים מעט אוטובוסים, אך במזרחה לאורך דרך עכו עוברים קווי אוטובוס רבים, כולל קווים בתדירות גבוהה, לרבות מספר קווי מטרונית. תחנת הרכבת קריית מוצקין נמצאת במרחק הליכה סביר מדרום השכונה.

בין 2024 ל-2025 נרשמה בשכונה עלייה של כ-2% במחיר ממוצע של דירה, לצד ירידה של כ-38% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עלייה כפולה, של 4% במחיר ממוצע של דירה בכלל קריית מוצקין באותה תקופה. וכמה תעלה לכם דירה בלב מוצקין? על דירה יד שנייה 3 חדרים תשלמו בממוצע 1.041 מיליון שקל, על דירת 4 חדרים יד שנייה תשלמו בממוצע 1.402 מיליון שקל ועל דירת 5 חדרים יד שנייה תשלמו כבר 1.610 מיליון שקל. דירת 3 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 1.343 מיליון שקל. 

מהשוואת מחירי הדירות עולה כי שכונת לב העיר מתומחרת באופן נמוך משמעותית מהממוצע העירוני, בעיקר בדירות הגדולות. בעוד שבדירות 3 ו־4 חדרים הפערים נעים לרוב סביב 7%-12%, בדירות 5 חדרים נרשמים פערים חדים במיוחד של עד כ-30% ואף יותר בדירות חדשות. הנתונים מצביעים על כך שלב העיר מציעה אלטרנטיבה זולה יחסית בתוך העיר, עם פערי מחיר בולטים ככל שגודל הדירה עולה - נתון שעשוי למשוך רוכשים המחפשים דירות גדולות במחיר נגיש יותר, אך גם משקף הבדלים בביקוש, באופי הבנייה ובפרופיל העסקאות לעומת יתר חלקי קריית מוצקין.

כרטיס ביקור - קריית מוצקין

מיקום: צפון מטרופולין חיפה, צפונית לקרית חיים מזרחית, מערבית לקרית ביאליק, דרומית למכון דוד, מזרחית לקרית ים

תושבים (2024):  51,512

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 43, מאזן הגירה פנימית 47, מאזן הגירה בינלאומי 126-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 824 עסקאות, 2025 - 547 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-4% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-34% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• משכנות אומנים - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-4,000 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מוצקין הותיקה - 22 פרויקטים

• לב העיר - 19 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: בעיר לא נותרו יתרות קרקע וכל הפיתוח העתידי צפוי להיות בהתחדשות עירונית

• התחדשות העיר הותיקה - תוספת של כ-1,800 דירות

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 7 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) -  3 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - 1 פרויקט שקיבל היתר

הריסה שלא מכוח תמ"א - 3 פרויקטים שקיבלו היתר

לב העיר, קריית מוצקין - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, צפונית למוצקין הוותיקה, מערבית לקרית ביאליק ודרך עכו, דרומית למשכנות אומנים, מזרחית לקרית ים ומסילת הרכבת

מספר תושבים (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 18,606

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 31,250

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 8,229

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 12,500

מדד חברתי-כלכלי (2021): 6 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, ובגלל מסילת הרכבת שגובלת בה ממערב רוב התנועה צריכה לזרום לציר בודד - דרך עכו, מה שאומר שפיזור התנועה לא מיטבי. 

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בתוך השכונה עוברים מעט אוטובוסים, אך במזרחה לאורך דרך עכו עוברים קווי אוטובוס רבים, כולל קווים בתדירות גבוהה, לרבות מספר קווי מטרונית. תחנת הרכבת קרית מוצקין נמצאת במרחק הליכה סביר מדרום השכונה.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בשכונה יש 2 שבילי אופניים מנותקים שלא מתחברים לרשת שבילים שתאפשר רכיבה רציפה למגוון יעדים. 

מוקדי משיכה: 

• ספרייה עירונית

• קניון לב הקריות

• היכל התיאטרון קרית מוצקין

• חי פארק

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-2% במחיר דירה. ירידה של כ-38% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 8 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אבן גיר בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

יעקב גלבוע בניה ויזמות בע"מ - 4 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

בתכנון

א.ב יעד השקעות בע"מ - 2 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

אלום רמות בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

דר נופרים - פינוי בינוי

ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו - פינוי בינוי

יעד גולץ השקעות בע"מ - 3 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

יעקב גלבוע בניה ויזמות בע"מ - 2 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

עמרם את נידם התחדשות עירונית בע"מ - 4 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,043 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן