אפקט ה-20/80: נחשף מספר רוכשי הדירות שביטלו עסקאות בשל קושי כלכלי להשלימן

3.6% מכלל העסקאות לרכישת דירה חדשה שנחתמו בשנת 2023 – בוטלו. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם היום (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שבה נעשה לראשונה ניתוח של ביטולי עסקאות מכירה של קבלנים בשוק החופשי בשנים האחרונות. מדובר בשיעור ביטולים גבוה במיוחד, כאשר לשם השוואה – רק חצי אחוז מכלל העסקאות שנחתמו בשנת 2021 בוטלו. שני-שליש מביטולי העסקאות שנחתמו ב-23' ניתן הוסברו בהודעה לרשות המסים בקושי כלכלי להשלמת העסקה.

ההנחה היא כי השיעור הגבוה של ביטולי העסקאות קשור למבצעי ה-20-80 שהפכו בשנה זו לתופעה רווחת בענף הנדל"ן למגורים, ואף התעצמו ב-2024. בסקירה הוסבר כי עדיין מוקדם לקבל תמונה לגבי שנה זו. בסך הכל, על פי הסקירה, נקלטו במערכות רשות המסים כ-1,300 ביטולי עסקאות לרכישת דירה חדשה בשנים 23'-25'.

בסך הכל בחודש נובמבר 25' נרכשו 7,377 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, גידול של 3% בהשוואה לנובמבר 24'. בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בחודש הקודם, בין היתר על רקע חגי תשרי, זהו גידול של 63%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי שהיו גבוהות יחסית, הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר ב-6,328 דירות, ירידה של 3% בהשוואה לנובמבר 24'.

על פי הסקירה, "פלח השוק שמוביל את הירידה בעסקאות הוא זה של מכירות הקבלנים בשוק החופשי, שהוסיף לרדת בשיעור חד בהשוואה לתקופה המקבילה ב-24'". מכירות הקבלנים הסתכמו ב-2,922 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בניכוי מכירות אלו, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-1,873 דירות - ירידה של 18% בהשוואה לנובמבר 24'.

בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי, נמצא כי רמת המכירות בנובמבר 25' הינה מהנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר הוא מקדים רק את חודשי נובמבר של האינתיפאדה השנייה (2002 ,2003) וכן את זה של 2023, מיד לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל".

בסיכום החודשים ינואר-נובמבר 25', סך הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי עומד על 19,911 דירות - ירידה חדה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 24'. "בהתבסס על אומדנים ראשוניים למכירות הקבלנים בדצמבר 25' מסתמן כי סך מכירות אלו בשנת 25' יהיה גבוה באחוזים בודדים בלבד מהרמה הנמוכה שנרשמה ב-2023, ודומה לרמת מכירות אלו לפני עשרים שנה".

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, רוני בריק, מסר בתגובה לנתונים כי "השוק האט את קצב המכירות בחצי השני של 2025 לאור אי הוודאות הפוליטי והביטחוני שהעמיק במשק. בתוך החודשים שנסקרו נכללת גם תקופת החגים שנחשבת חלשה בדרך כלל. עם זאת, מדיווחים שאנחנו מקבלים, מתחילת השנה החלה מגמת גידול בולטת בתנועת קונים. היזמים והקבלנים מדווחים על היקף התעניינות הולך וגדל בשבועות האחרונים ובזהירות הנדרשת נאמר שההיקף גדל מספיק כדי שנסיק שמדובר בתחילת שינוי מגמה".

ירידה בשיעור הטבות המימון

בהמשך לניתוח הטבות המימון המדווחות של הקבלנים שערכנו בסקירות הקודמות נמצא כי בחודש נובמבר 25' עמדה שכיחות זו על 25%  - בחמישה האזורים הנבדקים על ידי אגף הכלכלן - בדומה לשיעור זה בחודש הקודם. "שיעור זה נמוך משמעותית בהשוואה לנובמבר 24', אז עמדה רמתו על 40%. נזכיר כי במרץ 25' הגיעה שכיחות הטבות אלו למחצית ממכירות הקבלנים בשוק החופשי. בהקשר זה נזכיר כי באפריל 25 נכנסו לתוקף מגבלות בנק ישראל על הטבות אלו.

בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, נמצא כי תזרים זה, לפני ניכוי תשומות, עמד בחודש נובמבר 25' על 6.6 מיליארד ש"ח - גבוה ב-19% ריאלית בהשוואה לנובמבר 24' זאת חרף ירידה של 8% שנרשמה בתזרים הפוטנציאלי. ממצאים אלו מוסברים בין היתר בירידת שיעור הטבות המימון שמעניקים הקבלנים מתוך כלל העסקאות ביחס ל-24'. בניכוי תשומות עמד תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים בחודש נובמבר 25' על 1.3 מיליארד. נתון מעניין נוסף הוא כי יותר ממחצית תזרים הנטו בחודש נובמבר התרכז בידיהן של חמש חברות בלבד.

סך מכירות יד שניה בחודש נובמבר עמד על 4,455 דירות, גידול של 6% בהשוואה לנובמבר 24'. רכישות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-1,210 דירות - גידול של 11% בהשוואה לנובמבר 24'. זאת לאחר ירידות רצופות ברכישות אלו מאז פברואר 25'. במונחים כמותיים זו תוספת רכישות ארצית של 123 דירות, שברובה מתרכזת באזור ת"א. מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-1,296 דירות.