רגע לפני המבצע: רכישת הדירות החדשות נחתכה ב-34% , צניחה של 30% ברכישות משקיעים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" בחודש ינואר 26' רשם ירידה משמעותית לרמה של 55% בלבד, לעומת 63% בחודש הקודם ו-67% בינואר אשתקד. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר בשיעור זה בארבע השנים האחרונות. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש ינואר שפרסם היום (ג') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. באוצר מסבירים שייתכן שממצא זה, בפרט על רקע הרמה הנמוכה במיוחד של רכישת דירות חדשות בשוק החופשי באותו חודש, מוסבר לפחות בחלקו מהמתיחות הביטחונית שהחלה כבר בינואר, כך שמי שבחרו לרכוש דירה באותו חודש התמקד יותר בדירות במסירה קרובה יחסית.

בסך הכל נרכשו במהלך ינואר 26' 6,933 דירות, ירידה של 9% בהשוואה לינואר 25' ושל כ-19% לעומת החודש הקודם. נזכיר כי גם נתון הרכישות של ינואר 25' היה כשלעצמו נמוך במיוחד, על רקע הקדמת רכישות לדצמבר 24', לפני העלאת שיעור המע"מ בנקודת אחוז, מ-17% ל-18%, אשר נכנסה לתוקפה ב-1.1.25.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש ינואר ב- 6,286 דירות, ירידה של 6% בהשוואה לינואר '25  וירידה של 17% בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי (חדשות ויד שניה) בחודשי ינואר מאז תחילת שנות האלפיים, רמת עסקאות זו בינואר השנה היא מהנמוכות ביותר. בדומה לממצאים בחודשים הקודמים, פלח השוק שמוסיף להוביל את הירידה בעסקאות הוא זה של מכירות הקבלנים בשוק החופשי. 

סך מכירות יד שניה בחודש ינואר עמד על 4,618 דירות, ירידה של 3% בהשוואה לינואר 25', בהמשך לירידות ברכישות אלו מאז ספטמבר 25' (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת), למעט עליה מתונה בחודש נובמבר. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 8% .

ירידה חדה במכירות באזור הדרום, עלייה קלה בת"א

מכירות הקבלנים בחודש ינואר הסתכמו ב- 2,315 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 20% בהשוואה לינואר 25' ושל כ-34% לעומת החודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש ינואר ב- 1,668 דירות, אחת הרמות הנמוכות ביותר במכירות אלו בשנתיים האחרונות. בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בינואר אשתקד זוהי ירידה של 13%, ולעומת דצמבר 25' זוהי ירידה של 33.4%.

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש ינואר נמצא כי הירידה במכירות אלו בהשוואה לינואר 25' הקיפה שישה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין , כאשר בולט במיוחד אזור ב"ש (הכולל את הערים הסמוכות דוגמת אופקים ונתיבות) עם ירידה חדה של 39% במכירות אלו בהשוואה לינואר אשתקד. בהקשר זה מאז ספטמבר אשתקד הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה הינה בשיעורים חדים מאלו שנרשמו ברמה הארצית, זאת לאחר שבשנת 24' נרשמה הרמה הגבוהה ביותר במכירות הקבלנים באזור זה, לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.

מנגד, בולט אזור ת"א עם גידול של 16% במכירות הקבלנים בשוק החופשי, אם כי רמת מכירות זו היתה נמוכה במיוחד בחודש ינואר אשתקד (רק 153 דירות חדשות נמכרו בשוק החופשי באזור ת"א באותו חודש).

באופן חריג, אזור חיפה הוא זה שהוביל את מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש ינואר, עם 283 דירות שנמכרו, גידול מתון של 6% בהשוואה לינואר אשתקד. עם זאת  אזור זה רשם ירידות חדות במכירות בחודשים האחרונים, ובשנת 25' כולה רשם ירידה של 36% . יש לציין כי רק מעט מעל חמישית (22%) מסך הדירות שנמכרו באזור זה היו בעיר חיפה עצמה - 62 דירות. ועדיין מדובר בנתון כמעט כפול לעומת ינואר אשתקד, אז נמכרו בעיר זו רק 32 דירות חדשות בשוק החופשי.

ירידה של 70% בתזרים בתוך שנה

בחודש ינואר עמד שיעור העסקאות בהן דווח כי ניתנה הטבת מימון על 25% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת האזורים שנבחנו על ידי האוצר. בכך, חזרה רמה זו קרוב לרמתה בחודש נובמבר 25' (24%) לאחר שבחודש דצמבר נרשם זינוק חד בשיעור זה ל-32% מסך מכירות אלו. הירידה בשכיחות הטבות המימון בהשוואה לדצמבר בולטת בעיקר באזורי ת"א ונתניה.

בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, נמצא כי תזרים זה בחודש ינואר 26' לפני ניכוי תשומת היה גבוה מעט מהתזרים הפוטנציאלי, ממצא אשר הינו חריג, אבל נצפה גם במספר חודשים קודמים. ממצא זה עשוי להיות מוסבר בין היתר בקבלת תשלומים מעסקאות שבוצעו בשנתיים-שלוש הקודמות, עם דחיה של התשלום העיקרי לעת המסירה או בהקדמת תשלומים על ידי רוכשים שלא נהנו מהטבות מימון וחשופים למדד תשומות הבניה.

תזרים המזומנים נטו של הקבלנים, בניכוי תשומות, עמד בחודש ינואר על 400 מלש"ח. בסיכום החודשיים האחרונים (דצמבר 25'-ינואר '26) עמד סך תזרים זה על 2.2 מיליארד שקל, לעומת 7.2 מיליארד שקל בחודשים דצמבר 24'-ינואר 25', ירידה של כ-70%.

ירידה של כ-30% ברכישת המשקיעים

רכישות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו ב-1,088 דירות, ירידה של 9% בהשוואה לינואר אשתקד וירידה חדה של 28% בהשוואה לחודש הקודם. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל רכישות המשקיעים על 16%, בדומה לינואר אשתקד ונמוך בנקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם.

מכירות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו ב- 1,336 דירות, ירידה מתונה של 1% בהשוואה לינואר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם, שבו נרשמה רמה נמוכה במכירות המשקיעים, נרשם גידול חד של 21%. הירידה החדה ברכישות המשקיעים לעומת הירידה המתונה במכירות סגמנט זה הביאה לירידה מחודשת ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים, כאשר במהלך ינואר נגרעו ממנו 277 דירות.

רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי הסתכמו בחודש ינואר ב - 3,209 דירות, גידול מתון של 3% בהשוואה לינואר 25 ', זאת לאחר ירידות רצופות לכל אורך שנת 25 ' (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת). בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 11% ברכישות סגמנט זה.

רכישות משפרי הדיור בחודש ינואר הסתכמו ב - 1,998 דירות, ירידה של 16% בהשוואה לינואר אשתקד וירידה של 17% בהשוואה לחודש הקודם. שיעור "מצמצמי" הדיור עמד על 29% , בדומה לחודש הקודם ונמוך בחמש נקודות אחוז בהשוואה לינואר אשתקד.