תוספת של 2,600 ש"ח במרכז ת"א, פחות מאלף בהרצליה: מחקר חדש חושף כמה שווה ממ"ד

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הרבה סוגים של חוסר שוויון יש במדינת ישראל: בין עניים לעשירים, בין תושבי הפריפריה לתושבי מרכז הארץ או בין יהודים לבני מיעוטים. אך מאז ה-7 באוקטובר, וביתר שאת בשני סבבי הלחימה מול איראן, מתבלט מעל כולם חוסר שוויון מסוג אחר לגמרי – בין מי שדירת מגוריהם כוללת ממ"ד, ומי שדירתם חסרה אותו.

עבור בעלי הממ"ד, הדרך אל המרחב המוגן מונה מספר צעדים לכל היותר, והמהדרין אף הולכים לישון בתוך המרחב המוגן, וכלל לא צריכים לקום מהמיטה בעת אזעקה. לעומתם, מי שדירתו אינה כוללת ממ"ד, מוצא עצמו רץ מדי לילה למקלט השכונתי, לעתים אף מספר פעמים בלילה, או פשוט עובר לגור עם ההורים עד יעבור זעם.

להבדל הדרמטי הזה ברמת איכות החיים, לאורך תקופה ממושכת של קרוב לשנתיים וחצי, יש מן הסתם גם ביטוי בשווי הדירות. רבות דובר על העלייה בביקוש לדירות עם ממ"ד, אך קשה לכמת מהי הדלתא שהציבור הישראלי מוכן לשלם כיום עבור דירה כזו, לעומת דירה שאינה כוללת ממ"ד.

בניית ממ"ד (דוברות עיריית בת ים)

מי שהרים את הכפפה וערך מחקר רציני בסוגייה הוא צוות המחקר של משרד שמאי המקרקעין BFKS. הצוות, אשר כולל את נעמה מלכא, אנליסטית וכלכלנית בכירה במחלקה לליווי פיננסי, ואת יובל ארבל, מנהל המחלקה לכלכלה אורבנית, בדק את מחירי הדירות המוצעות להשכרה באתר יד 2 וניתח כיצד תוספת הממ"ד בדירה צפויה להשפיע על רמת המחיר המבוקש בשוק השכירות, ובאיזה עוצמה השוק מתמחר את הבדלי הנוחות שמעניק ממ"ד בעתות חירום.

"על פי הערכות כ־38% מהדירות בישראל הן בעלות ממ״ד", אומרים מלכא וארבל, "המשמעות היא שכ־60% מהדירות אינן ממוגנות. יחס זה יוצר פער ברור בין היצע לביקוש: מספר הדירות עם ממ״ד מוגבל ביחס למספר משקי הבית המעוניינים בהן. על פי היחס של אותן הערכות ניתן לקבוע שממ״ד אינו מאפיין סטנדרטי בדירה אלא תכונת איכות נוספת, המחסור היחסי בו מתורגם לביקוש גבוה יותר לדירות הכוללות אותו. ולכן בהתאם לעקרונות הכלכלה, כאשר הביקוש למאפיין מסוים גבוה מההיצע שלו, נוצרת פרמיית מחיר, ההנחה המתבקשת היא שדירות להשכרה עם ממ"ד יגלמו את אותה תוספת שמשקפת בטיחות ורמת חיים.

מקור: BFKS

עוד לדבריהם, בעוד שבימי שגרה הממ"ד משמש את הדיירים כחדר נוסף ותו לא, הרי שבעתות מלחמה מדובר ברכיב משמעותי לא רק בהיבט הבטיחותי, כפי שנוטים לייחס לו, אלא בעיקר מבחינת איכות החיים של הדייר: "היכולת לישון באופן רציף, לעבוד מתוך החדר או 'לחסוך' בזמני תגובה בזמן אזעקה, והחשוב ביותר - שמירה על פרטיות וניהול שגרה באופן סביר במציאות שכזאת".

לשם בחינת המשמעות של אותה רמת חיים וכיצד השוק מתמחר אותה, ניתחו השניים כ-4,000 מודעות של דירות המוצעות להשכרה בשורת ערים הכוללת את תל אביב, רמת גן, גבעתיים, פתח תקווה, חולון, בת ים, הרצליה, רעננה ונתניה. על מנת להימנע מהטיה של דירות ישנות שמתמחרות גם בלאי ומצב תחזוקתי ירוד, סקרו השניים רק דירות שהוגדר באתר כ"חדשות" או "משופצות".

ממצאי המחקר מעידים לא רק על פערים גדולים בין דירות שאינן כוללות ממ"ד וכאלו שכן, אלא אף על שונות גבוהה בין הערים השונות, ובתוך הערים - הבדלים בין דירות בגדלים שונים. כך למשל, בבת ים נרשם הפרש ממוצע של 44% בין מחירי השכירות של דירות 5 חדרים עם ממ"ד וכאלה שבלי. לעומת זאת ברעננה, אותו סוג דירה הביא לפער של לא יותר מ-5% בין דירות ממוגנות וכאלה שאינן

לאור הקושי לבודד את רכיב הממ"ד בלבד, מאחר ודירה עם ממ"ד בדרך כלל הינה דירה גם חדשה יותר מדירות ללא ממ"ד, ההשוואה בוצעה בין דירות בעלות מאפייני דומים: שטח, כמות חדרים, כמות חניות.

נתניה מובילה את פערי המחיר 

ממצאי המחקר מעידים לא רק על פערים גדולים בין דירות שאינן כוללות ממ"ד וכאלו שכן, אלא אף על שונות גבוהה בין הערים השונות, ובתוך הערים - הבדלים בין דירות בגדלים שונים. כך למשל, בבת ים נרשם הפרש ממוצע של 44% בין מחירי השכירות של דירות 5 חדרים עם ממ"ד וכאלה שבלי. לעומת זאת ברעננה, אותו סוג דירה הביא לפער של לא יותר מ-5% בין דירות ממוגנות וכאלה שאינן.

לכאורה ניתן להסביר את הפער ברמת האיום השונה בין בת ים, שספגה פגיעה קשה בימי "עם כלביא" ובין רעננה שכמות השיגורים אליה פחותה. אלא שבאופן מפתיע, כאשר בוחנים את פערי המחיר בדירות ה-4 חדרים, שהן גם המוצר הנפוץ בשוק, אזי דווקא נתניה - שידועה בכמות האזעקות הנמוכה יחסית - מובילה את פערי המחיר. מי שירצה לשכור דירה כזו בעיר שכוללת ממ"ד, ייאלץ לשלם 28% יותר לעומת מקבילתה הלא ממוגנת. אזור הרובעים 3 ו-4 מדורג שני עם 23% הפרש במחיר, רמת גן עם 20%, פתח תקווה עם 13%, וגבעתיים נועלת את הרשימה עם 9%.

מקור: BFKS

את ההפרש הגבוה ביותר בגזרת 3 החדרים רושמת דווקא גבעתיים עם 35% הבדל ופתח תקווה מייד אחריה עם 33%. המשך הרשימה כולל את רמת גן (29%) ואת חולון ואזור הרובעים בתל אביב עם 24%. ברעננה והרצליה נרשמו ההפרשים הנמוכים ביותר - 13% ו-10% בהתאמה.

במונחים אבסולוטיים, האזור שבו תוספת ממ"ד מתומחרת במחיר הגבוה ביותר הוא גם זה שבו דמי השכירות הם הגבוהים ביותר - אזר הרובעים 3 ו-4 בתל אביב. באזור זה, מי שיבקש דירה עם ממ"ד ייאלץ לשלם פרמיה של 2,600 שקלים בשכר הדירה החודשי. דווקא בת ים הזולה יחסית - אך גם זו שחוותה את הטראומה הקשה ביותר במבצע "עם כלביא" כאשר פגיעה ישירה הביאה למותם של 9 תושבים - מדורגת שניה, עם תוספת של 1,800 שקלים עבור ממ"ד. אזור רמת אביב בתל אביב שלישי עם תוספת של 1,600 שקלים, ובגבעתיים עומד ההפרש על 1,400 שקלים.

את תוספת המחיר הצנועה ביותר ישלמו שוכרי הדירות בהרצליה, שבה עומדת התוספת לשכ"ד על 900 שקלים בלבד, ועמיתיהם בחולון ונתניה שישלמו תוספת של כאלף שקלים.

הבדלים במחיר בין הנכסים - גם באותה עיר

בעוד שאת ההבדלים בין הערים ניתן להסביר ברמת הסיכון שנשקף לתושביהן, ההבדלים בין סוגי הנכסים השונים באותה העיר קשים יותר להסבר. בפרשנות לממצאים כותבים מלכא וארבל כי "ניכר כי פערי המחיר בין דירות עם ממ״ד לדירות ללא ממ״ד בשוק השכירות אינם אחידים בין הערים והחדרים, וייתכן שהם משקפים שילוב של גורמים מקומיים".

בין אותם גורמים הם מציינים את היקף ההתחדשות העירונית שמשפיע על שיעור הדירות החדשות הכוללות ממ״ד ועל רמת המחירים הכללית של הדירות הללו. "בנוסף, הבדלים בתחושת הסיכון הביטחוני, בהרכב האוכלוסייה (כגון שיעור משפחות לעומת רווקים או מבוגרים), וברמות ההכנסה המקומיות עשויים להשפיע על נכונות השוכרים לשלם פרמיה עבור דירה ממוגנת. גם היצע יחסי נמוך של דירות להשכרה בערים מסוימות (כגון: גבעתיים) עשוי להוביל לפרמיית מחיר נמוכה יותר בשוק השכירות".

הסבר נוסף שהשניים מספקים לאנומליה של פער המחירים בין סוגי הדירות באותה עיר, הוא ש"לשוכרי הדירות רגישות נמוכה יותר למחירים ביחס לרוכשי הדירות. בשעה שהפרש בדמי השכירות של 10% מתורגם לתוספת 500 שקלים בחודש, הפרש כזה במחיר הדירות מתורגם באזורים אלו ל-200 עד 300 שקלים".

"במבט קדימה עולה השאלה האם ממ״ד יהפוך בעתיד לסטנדרט כמעט מוחלט בשוק הדיור", כותבים השניים לסיכום הממצאים. "כל עוד חלק משמעותי ממלאי הדירות בישראל עדיין מורכב מבניינים ותיקים שנבנו לפני החובה להקים ממ״ד, שיעור גבוה מהדירות אינו כולל מיגון דירתי. עם זאת, קידומן של תוכניות התחדשות עירונית מוסיף בהדרגה לשוק דירות חדשות הכוללות ממ״ד כחלק בלתי נפרד מתכנון הבניין. ככל שמלאי הדירות החדשות יגדל, ייתכן שדירות ללא ממ״ד יהפכו לפחות ופחות אטרקטיביות בשוק השכירות - תהליך שעשוי להעמיק את הפערים אף יותר בביקוש ובמחירים בין דירות ממוגנות לדירות ישנות ללא ממ"ד".