גל ביטולי העסקאות לא עוצר: הנתונים המדאיגים שחשפה בכירת האוצר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לא רק שקשה למכור דירות, אלא שגם אלו שכבר נמכרו "על הנייר", מתחילות לחזור אל המדפים של הקבלנים במסגרת גל ביטולי עסקאות. כך עולה מפוסט שפרסמה אתמול (א') ברשת X סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, המצביע על עלייה חדה בשיעור ביטולי העסקאות לרכישת דירה, במיוחד באלה שבהן נעשה שימוש ב"מבצעי מימון" (10/90, 20/80 וכדומה). בעוד שבשנת 2021 שיעור הביטולים עמד על 0.5% בלבד שנתיים לאחר העסקה, כיום לדבריה שיעור הביטולים שונה בתכלית.

"ועל כמה עומד שיעור הביטולים מעסקאות 25׳, כאשר בחלקן עדיין לא יבשה הדיו על חוזי המכר? על 0.6%. כפליים משיעורן בבדיקה שערכנו לפני שלושה חודשים. במספרים, זה 132 עסקאות שכבר בוטלו. לעומת 64 מתחילת דצמבר אשתקד.  מעסקאות 24׳ כבר בוטלו 562 עסקאות, גידול של 22% בהשוואה לנתון זה לפני שלושה חודשים. כל זאת כאשר טרם הגענו למועד המסירה של מרבית העסקאות באותן שנתיים בהן התרחבה התופעה של הטבות המימון מסוג 10/90 ודומיהן. או במלים אחרות : שלם כפי יכולתך".

לדבריה, התופעה בולטת במיוחד דווקא באזורי הביקוש: "מה שמפתיע לא פחות הוא שהביטולים כעת בולטים לא רק באזור הדרום. קחו למשל את אזור המרכז… הגידול בשיעור הביטולים שם בשלושת החודשים האחרונים בולט אפילו יותר מאזור הדרום. נכון לתחילת חודש מרץ בוטלו באזור זה כבר 130 עסקאות מאלו שבוצעו בשנים 25׳-24'".

הכלכלנית מתארת מקרה של רוכשים שאיבדו את כל כספם דרך מכתב ביטול: "אנשים לא באמת הבינו לאן הם נכנסים. שילמו 10% במועד החתימה בשנת 24׳. חשבו שיש להם דירה חדשה באחת מערי המרכז המבוקשות. אינני יכולה לפרט מטבע הדברים, אבל גם ה-10% ששילמו כנראה לא היה באמת הון עצמי. הבינו בדיעבד שזה גדול עליהם. ואם לא די בכך, את ה-10% ששילמו הקבלן לא החזיר להם. זה החוק. דמי ביטול של 10% ממחיר הדירה. וזה אגב עוד משהו שרואים יותר. פחות היענות של הקבלנים לבוא לקראת הרוכשים ולוותר על דמי הביטול. תעיינו בנתוני תזרים המזומנים שפרסמנו. אי אפשר להאשים אותם".

הפער מול הלמ"ס

מעבר לסוגיית הביטולים, בן נאים שופכת בפוסט שפרסמה אור גם על הפערים שבפרסומים בין נתוני משרד האוצר לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בעוד שבדצמבר עמד הפער לגבי כמות הדירות החדשות שנמכרה על מאות דירות בין שני הגופים, בינואר המספרים היו כמעט זהים. עם זאת, חפירה עמוקה יותר של בן נאים גילתה שמה שנראה כדירה "חדשה" במערכת אחת, אינו תמיד כזה במציאות.

 "רק שלוש דירות מפרידות בין הנתון שלנו לנתון הלמ"ס", כתבה, אך הוסיפה בהערת אגב כי בבדיקה חוזרת התגלו עסקאות "יצירתיות": "הפער בינינו ללמ"ס צמח לעשר. כי שש דירות שמכר קבלן מסוים בצפון לא עונות בכלל על הקריטריון של דירה חדשה. מדובר היה בדירות שקודם לכן הושכרו לחמש שנים במסגרת שכירות לטווח ארוך… ועוד דירה אחת, באמת חדשה, מכר קבלן לעצמו. בבחינת אם אין אני לי, מי לי. אז אם חשבתם שלספור כמה דירות חדשות נמכרו זה קל.. זה לא. אבל בסדר. עדיין פחות קשה מלמכור אותן".

נזכיר כי  נתוני המכירות של חודש ינואר מציירים תמונה של שוק שנמצא באחת מנקודות השפל הקשות שלו. הקבלנים מכרו 1,668 דירות בלבד בשוק החופשי, נתון שמתקרב לרמות שנראו רק בשיא הלחימה. לדברי בן נאים זוהי "אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בשנתיים האחרונות. למעשה, בניכוי חודשי חגי תשרי ופסח, רק ביוני אשתקד, בו פרצה מלחמת 'עם כלביא' נרשמה רמה נמוכה יותר במכירות אלה".

התוצאה הישירה היא הצטברות חסרת תקדים של דירות "על המדף". לפי נתוני הלמ"ס, מספר הדירות הלא מכורות הגיע ל-86,291 בסוף ינואר, אך בן נאים טוענת שהמספר האמיתי גבוה אף יותר, שכן הנתונים הרשמיים אינם משקללים את אותן עסקאות שבוטלו וחזרו למלאי. היא מסיימת  באזהרה לרוכשים: "אומרים סוף מעשה במחשבה תחילה. אבל כנראה כאשר רצים אחרי חלום הדירה אין מספיק זמן לחשוב. כאילו שגם כאן יש לנו רק דקה וחצי לא לחשוף את עצמנו לסיכון גבוה מדי".