פס"ד תקדימי של העליון: גם חלקי דירות עשויים להיות פטורים מהיטל השבחה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט העליון, בפסק דין של השופטת דפנה ברק-ארז, הכריע בשאלה מה דינו של מי שקיבל "שברי דירות" בתוכנית איחוד וחלוקה, ונאלץ לבצע החלפת זכויות עם שכניו כדי להגיע לדירה שלמה. בית המשפט קבע שבמקרה זה, בהתאם לנסיבות, בעלי הזכויות יהיו פטורים מהיטל השבחה .

המקרקעין נשוא הדיון ממוקמים בעיר הרצליה. הללו עברו הליך של שינוי ייעוד מחקלאות למגורים במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה (תוכנית מתאר מקומית הר/1/1920 - מתחם האוניברסיטה). אלא שהתוכנית יצרה מצב תכנוני סבוך: בעלי זכויות רבים מצאו את עצמם ב"מצב היוצא" כשהם מחזיקים במושע במספר מגרשים שונים. כלומר, לא הייתה להם דירה שלמה במגרש אחד, אלא "חלקי" דירות הפזורים בין מגרשים.

לפסק הדין של ביהמ"ש העליון 

כדי לפתור את התסבוכת ולאפשר בנייה בפועל, חתמו בעלי הזכויות על "פרוטוקול חלוקה". במסגרת זו, הם ביצעו "איגום זכויות": החלפת חלקים זה עם זה כך שכל אחד ירכז זכויות לדירה שלמה במגרש ספציפי.

כשביקשו הבעלים לממש את הזכויות ולבנות את ביתם, הם ביקשו לקבל פטור מהיטל השבחה , בהתאם לפטור שמעניק החוק לבניית דירה בשטח של עד 140 מ"ר המשמשת למגורי הבעלים במשך ארבע שנים לפחות. פסק הדין עסק בשאלה האם בנסיבות שתוארו זכאים בעלי הזכויות לפטור מהיטל השבחה בשל בנייה של דירת מגורים.

כשביקשו הבעלים לממש את הזכויות ולבנות את ביתם, הם ביקשו לקבל פטור מהיטל השבחה , בהתאם לפטור שמעניק החוק לבניית דירה בשטח של עד 140 מ"ר המשמשת למגורי הבעלים במשך ארבע שנים לפחות. הוועדה המקומית הרצליה התנגדה, וטענה כי במועד אישור התוכנית, לא הייתה למבקשים דירה שלמה במגרש המדובר

הוועדה המקומית הרצליה התנגדה, וטענה כי במועד אישור התוכנית (האירוע המוליד את ההיטל), לא הייתה למבקשים דירה שלמה במגרש המדובר. הזכות לדירה שלמה נולדה רק מאוחר יותר, דרך פרוטוקול החלוקה והסכמי החליפין, ולכן מדובר ב"רכישה" מאוחרת שאינה מזכה בפטור המיועד למי שהיה בעלים במועד ההשבחה.

ועדת הערר קיבלה ב-2020 את עמדת העוררים, אך בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים סבר אחרת: ב-2022 קיבל שופט המחוזי הרי קירש את עמדת הוועדה המקומית, לפיה יש לבחון את מצב הזכויות של כל אחד ממבקשי הפטור במועד אישורה של התכנית. כך, לגבי קבוצה אחת של עוררים שהחזיקה בזכויות ששוות ערך לדירה שלמה (או יותר) עוד בערב אישור התוכנית, אך הזכויות היו מפוזרות, נקבע כי היא זכאית לפטור, שכן איגום (איחוד) הזכויות לא יצר להם "יש מאין" זכות לדירה. לגבי אלו שהחזיקו ב"שברי זכויות", שגם במצטבר לא הגיעו לכדי דירה שלמה בערב התוכנית, נקבע כי אינם זכאים לפטור, שכן הפטור נועד לשיפור תנאי מגורים של בעלים קיימים, ולא לסייע למי שרוכש זכויות חסרות למטרות השקעה או רווח.

העליון: אין מניעה ליהנות מהפטור גם על חלקי דירות

בית המשפט העליון נדרש להכריע האם יש לראות בפרוטוקול החלוקה המשך ישיר של התוכנית, או שמא מדובר בעסקה פרטית נפרדת.

בפסק דינה כתבה השופטת ברק-ארז כי אין מניעה ליהנות מהפטור גם על חלקי דירות, שכן נוסח החוק לא כולל סייג המונע זאת: "דומה כי אין מניעה עקרונית לכך שבעל זכויות בחלק מדירה יבקש פטור מהיטל השבחה ... יש לזכור כי הפטור בסעיף זה ניתן ל'מחזיק במקרקעין או קרובו', שזוהי דירת מגוריו. בפסיקה הובהר כי המחזיק הוא החייב בהיטל, דהיינו הבעלים של המקרקעין או החוכר אותם לדורות, שבניית הדירה או הרחבתה דרושה לו או לקרובו לשימוש עצמי כפתרון דיור". 

העליון: "מצד אחד, אין לאפשר ניצול של הפטור על ידי מי שרוכש "שברים" רק כדי לזכות בהטבת מס. מצד שני, אין להעניש בעלי קרקע שהתוכנית כפתה עליהם מבנה בעלות מפוצל ומורכב שאינו מאפשר בנייה ללא איגום זכויות" 

עוד הוסיפה כי "קבלת עמדתה של הוועדה המקומית לפיה רק בעלים של דירה שלמה רשאי לבקש פטור מהיטל השבחה ... משמעה סיוגו של החוק ביחס למצבים שהם בגדר האפשר, מבלי שיש לכך עיגון בלשון החוק". בנוסף לכך ניתחה ברק-ארז את תכלית הפטור - סיוע סוציאלי לבעלי קרקע לבנות את ביתם ועידוד בניית יחידות דיור. לכן מצד אחד, אין לאפשר ניצול של הפטור על ידי מי שרוכש "שברים" רק כדי לזכות בהטבת מס. מצד שני, אין להעניש בעלי קרקע שהתוכנית כפתה עליהם מבנה בעלות מפוצל ומורכב שאינו מאפשר בנייה ללא איגום זכויות.

סוגיה נוספת שבה עוסק פסק הדין היא ההשפעה של "איגום" הדירות על הזכאות לפטור מהיטל השבחה . פסק הדין קבע כי במישור העקרוני מהלך כזה שולל את הזכאות לפטור, אך היישום תלוי בנסיבות: "ככל שמבקש הפטור נותר עם הזכויות שהיו לו מלכתחילה בהתאם ל'מצב היוצא' בתוכנית - הרי שאין מניעה לבקש פטור בגין זכויותיו אלה, שכלל לא נעשתה לגביהן פעולת מימוש. לעומת זאת, ככל שמבקש הפטור העביר את זכויותיו המקוריות, כך שבקשתו נסבה על זכויות שלא היו בידיו ב'מצב היוצא' - אכן מדובר במימוש, ואין להכיר בזכאותו לפטור מהיטל השבחה".

פסק הדין הדגיש כי המבחן לזכאות לפטור בנסיבות של איחוד וחלוקה יהיה מהותי, וכי יש לבחון מה היה היקף הזכויות של האדם לפני התוכנית ומה הוקצה לו בעקבותיה. ככל שהשלמת הזכויות לדירה שלמה נבעה מאילוץ תכנוני של "פיזור" זכויות, הנטייה תהיה להכיר בפטור. מנגד, רכישת זכויות חדשות "מבחוץ" לאחר אישור התוכנית כדי להגיע לדירה, תמשיך להיחשב כמימוש החייב בהיטל. לפיכך נקבע כי שישה מבעלי הזכויות ייהנו מזכאות לבקש פטור חלקי מהיטל השבחה , בעוד ששניים אחרים לא יקבלו זכאות כזו.

 בשולי הדברים הוסיפה: "ניתן להבין את תחושת אי-הנחת של בעלי הזכויות במקרה זה, אשר התוצאה הסופית של פסק הדין אינה נותנת לה מענה מלא. על פני הדברים, בנסיבותיו של המקרה דנן מצבם של מבקשי הפטור עשוי היה להיות טוב יותר אילו הוקצו להם מלכתחילה מלוא הזכויות באותו מגרש , במקום לפצל את הזכויות בין מגרשים שונים. יש בכך מן האמת. אולם, יש לזכור כי מלכתחילה, ב'מצב הנכנס' הם היו כולם בעלי זכויות בשתי חלקות קרקע שונות. על כן, התוצאה לפיה הוקנו להם זכויות במגרשים שונים איננה בהכרח נטולת היגיון, גם אם זו לא הוחלה באותו אופן גם על בעלי זכויות אחרים. עם זאת, כידוע, תכניות איחוד וחלוקה מטבען שואפות להסדיר מצב עניינים מורכב הכרוך בריבוי בעלויות. מדובר בנסיבות מורכבות שקשה למצוא להן פתרון אידיאלי מכל הבחינות".

השופטים דוד מינץ ויחיאל כשר תמכו בהחלטתה. בנסיבות העניין לא נעשה צו להוצאות.