בצעד חריג: ועדת הערר האריכה תוקף היתר למרות פקיעת התוכנית שמאפשרת אותו

בצעד חריג ותחת נסיבות הנדסיות ובטיחותיות קשות, הורתה בשבוע שעבר ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב בראשות עו"ד הלל גלקופ, על הארכת תוקף היתרי הבניה לפרויקט תמ"א 38 חיזוק ותוספות בבת ים, למרות שהתוכניות המקוריות כבר פקעו. זאת כדי למנוע מאתר הבנייה, שבלבו בניינים מאוכלסים, להפוך למפגע בלב העיר.

הערר מתייחס להארכת היתר שביקשו מפרקי פאר בילדינג השקמה - עו"ד אוריאל זעירא, עו"ד מרדכי מיכאלי  ועו"ד רונן ירדני – עבור פרויקט תמ"א ברחוב השקמה 30-32 בבת ים. מדובר בשני בניינים בני 32 יח"ד (16 בכל אחד), אשר דייריהם חיים מזה שנים בתוך אתר בנייה פעיל. העבודות שכללו חיזוק ותוספת של 12 יחידות דיור בכל מבנה, נעצרו כשהן בשיעור ביצוע של כ-50% בלבד.

להחלטה של ועדת הערר

הסיבה לקריסה אינה תכנונית, אלא נבעה מכך שהחברה היזמית ובעל השליטה בה, רפי אשמי, נכנסו להליכי חדלות פירעון, בין היתר על רקע מאסרו של בעל השליטה בגין עבירות פליליות לפני כשנה וחצי. כיום האתר נטוש כשהוא כולל פיגומים, בליטות ברזל וגדרות פרוצות, המהווים סכנה יומיומית לדיירים ולעוברי אורח.

הוועדה המקומית בת ים טענה כי היא מוסמכת להאריך את ההיתר לכל המאוחר עד מאי 2025. הבעיה המרכזית הייתה שתוקף התוכניות  (בי//538 - תוכנית חיזוק מבנים בבת ים על תיקוניה ונגזרותיה) מכוחן הוצאו ההיתרים כבר פקע. המשמעות המשפטית הייתה שאם לא יוארכו ההיתרים הקיימים, לא ניתן יהיה להוציא היתרים חדשים באותה מתכונת, והדיירים יישארו תקועים באתר בנייה מסוכן ללא פתרון נראה לעין.

ועדת הערר החליטה להאריך את תוקף ההיתרים

בפסק דין מקדים של בית המשפט לעניינים מנהליים בעניין זה, בינואר השנה, קבע השופט גלעד הס כי לוועדת הערר יש את הסמכות להורות על הארכת ההיתר בנסיבות אלו. ועדת הערר קיבלה את הקביעה והחליטה לדון במקרה לגופו:

"בנסיבות אלה, ומשקבע בית המשפט במסגרת הליך העתירה המנהלית מושא ההיתר דנן, כי הסמכות לדון בסוגיה נתונה לוועדת הערר והאציל לה סמכות זו, מתייתר גם הצורך להידרש במסגרת ההליך שלפנינו לשאלת הסמכות בנסיבותיו הקונקרטיות של מקרה זה. ברור כי כל מקרה אחר שיבוא בפנינו תידון סוגיית הסמכות בהתאם לנסיבות המקרה ובהתאם לתקנות ולדין.

ועדת הערר החליטה בדעת רוב להאריך את תוקף ההיתרים עד ליום 8.3.2029. עם זאת, הוועדה הדגישה כי מדובר ב"מקבץ תנאים מצטברים וחריגים": "החלטה זו לא תהווה תקדים להארכת היתרים שפגו כדבר שבשגרה, אנו מדגישים כי היא נסמכת על מקבץ התנאים המצטברים והחריגים המתקיימים כאן ובהיעדר ולו אחד מתנאים אלו, התוצאה ממילא עשויה להיות שונה"

"אשר על כן, השאלה הטעונה הכרעה בענייננו אינה אם מצויה בידינו הסמכות להורות על הארכת תוקפו של ההיתר, אלא אם יש מקום להפעיל סמכות זו ולהורות על הארכת תוקפו של ההיתר בנסיבות המקרה. בהתאם לכך, נדון בערר שלפנינו לגופו, על יסוד קביעתו של בית המשפט הנכבד, ומבלי להידרש לסוגיית הסמכות במסגרת הליך זה".

ועדת הערר החליטה בדעת רוב להאריך את תוקף ההיתרים עד ליום 8.3.2029. עם זאת, הוועדה הדגישה כי מדובר ב"מקבץ תנאים מצטברים וחריגים": "החלטה זו לא תהווה תקדים להארכת היתרים שפגו כדבר שבשגרה, אנו מדגישים כי היא נסמכת על מקבץ התנאים המצטברים והחריגים המתקיימים כאן ובהיעדר ולו אחד מתנאים אלו, התוצאה ממילא עשויה להיות שונה".

בנוסף לכך התנתה הוועדה את הבנייה בכך שטרם המשך העבודות, על היזם (באמצעות בעלי התפקיד שמינה בית המשפט) להציג חוות דעת קונסטרוקטיבית שתוכיח כי ניתן לחפור את מרתפי החניה מבלי לסכן את יציבות המבנה או את חיי הדיירים. הוועדה גם אישרה את הסכמת הצדדים לפיה חיזוק המבנה והקמת מתקני החניה יבוצעו כשלב ראשון ומכריע בטרם תותר השלמת יתר חלקי הפרויקט. בנוסף הובהר כי קיימת הסכמה מלאה של כל בעלי הקרקע להארכת התוקף כדי לסיים את הפרויקט.

בצד ההחלטה, מתחה ועדת הערר ביקורת על ניסיונה של הוועדה המקומית להחיל מדיניות "שלביות בנייה" חדשה (מדיניות מינואר 2026) על היתרים שהוצאו שנים קודם לכן. הוועדה הגדירה זאת כ"אוביטר" (אמירת אגב) וקבעה כי אין סמכות בחוק לשנות תנאי היתר לאחר שכבר ניתן.

לצד זאת  חברת ועדת הערר, נציגת מתכנן המחוז, אדר' שירי לנצנר, הציגה דעת מיעוט שלפיה אין לוועדת הערר סמכות להאריך את המועד מעבר לקבוע בתקנה. לבסוף כאמור תוקף ההיתרים הוארך עד 8 במרץ, 2029. לא נקבע צו להוצאות. את הוועדה המקומית ייצגה עו"ד תמר איגרא.