האם לכפות התחדשות על בניין שכלל לא נפגע? המחלוקות הגדולות שנותרו בחוק השיקום

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

החוק לשיקום מתחמי ההרס בדרך של התחדשות עירונית - אחד החוקים המורכבים ביותר שנחקקו בשנים האחרונות בתחום הנדל"ן - אמור לעבור השבוע אישור בקריאה שנייה ושלישית במליאה. עם זאת, הדיונים לגביו בוועדת הפנים והגנת הסביבה טרם הסתיימו, כאשר מספר נקודות מרכזיות עדיין נתונות במחלוקת. על הוועדה להצליח להגיע להסכמות בנושאים אלה במהלך היממה הקרובה, כלומר עד מחר בבוקר לכל המאוחר, על מנת להצליח לאשר את החוק גם בוועדה ולאחר מכן במליאת הכנסת.

בין הנושאים שלגביהם טרם הושגו הסכמות: האפשרות "לכפות" על בניין סרבן התחדשות עירונית גם אם הוא אינו מעוניין בכך, והאפשרות למעורבות של הרשות המקומית בבחירת יזם השיקום של המתחם.

כפי שפרסמנו בעבר, החוק בגרסתו הממשלתית עבר שינויים מרחיקי לכת לאחר שהגיע לדיוני הוועדה, המנוהלים על ידי מ"מ היו"ר ח"כ יעקב אשר (ש"ס). בין היתר, בוטל לחלוטין פרק "ההפקעה" -  אשר הסמיך את המדינה להפקיע את הנכסים מידי בעלי הדירות אם לאיושג רוב לקידום פרויקט התחדשות.

בניין שנהרס בחולון במבצע עם כלביא ( אורון נדל"ן)

שינוי נוסף נעשה בנוסח החוק לגבי האפשרות לכפות את קידום הפרויקט על "בניין סרבן" הכלול במתחם . שינוי זה מביא עמו ביקורת קשה מצד משרד המשפטים, בפרט כאשר מדובר ב"בניינים ירוקים" - כלומר בניינים שכמעט שלא נפגעו כלל כתוצאה מפגיעת הטיל.

כבר בגיבוש הנוסח הממשלתי שררה מחלוקת קשה בין משרדי המשפטים מצד אחד ומשרדי האוצר ומינהל התכנון מצד שני, לגבי החלת עקרונות החוק על בניינים ירוקים. אולם לבסוף הושגה פשרה, לפיה שיעור המבנים הירוקים לא יעלה על 25% מכלל הבניינים במתחם שיקום, ובכל אחד מהם יידרש רוב של לפחות 50.1% לצורך קידום הפרויקט.

במהלך דיוני הוועדה בוטל התנאי המחייב רוב בתוך כל אחד מהבניינים ובכלל זאת גם הרוב הנדרש בבניינים הירוקים. כעת על פי הנוסח הנוכחי, במקרה שבו במתחם כולו יש רוב של 80% לקידום הפרויקט, לא יידרש רוב בכל אחד מהבניינים הירוקים. באופן זה עשוי להיווצר מצב תאורטי בו בניין שכלל לא נפגע מטיל מתנגד ברובו או אף כולו לקידום פרויקט, וזה נכפה עליו בניגוד לרצונו. לטענת אנשיה של המשנה ליועמ"שית (אזרחי) עו"ד כרמית יוליס, מקרה כזה ככל שיתקיים יהווה פגיעה קשה ולא מידתית בזכויותיהם של הדיירים באותו הבניין.

אחת המחלוקות: מי יבחר את היזם? 

נקודת מחלוקת נוספת שוררת בין ראשי הרשויות המקומיות ובין שאר משרדי הממשלה והיזמים באשר להיקף סמכויותיהן של העיריות. נזכיר כי סמכויות הוועדות המקומיות הורחבו מאד בכל הקשור לתכנון המתחם, ועל כך אין מחלוקת. אך נקודה נוספת שבה מבקשים ראשי הערים שנפגעו להיות מעורבים, היא בחירת יזם השיקום, כאשר מי שמוביל את הקו הזה הוא ראש עיריית בת ים צביקה ברוט.

נזכיר כי בימים שאחרי מבצע "עם כלביא", יצר ברוט כותרות בעיתונות הכלכלית כאשר אמר כי על עיריית בת ים לשמש כיזם בעבודות שיקום מתחם ההרס הענק במרכז העיר. אז יזם העירייה לא תהיה, אך עמדתו של ברוט היא שעדיין צריך להיות לה "סיי" בבחירת יזם השיקום.

יש לציין כי על "יזם שיקום" כהגדרתו בחוק המתהווה, הוא מי שעומד בשני קריטריונים. האחד - מחזיק ברוב של חתימות בקרב דיירי המתחם, והשני - נדרש להוכחת רף פעילות מסוים, כאשר הכוונה היא לסנן החוצה יזמים קטנים ואולי אף בינוניים כדי להבטיח שמי שתקבל את הפרויקט תהיה חברה מוכחת עם יכולת לבנות מתחמים בני מאות ואף אלפי יחידות דיור. כעת נשאלת השאלה מיהו הגורם שבסופו של דבר צריך "להכריז" על היזם הזוכה כ"יזם שיקום" במתחם מסוים. לפי עמדת המדינה, שמקבלת גיבוי מהשוק הפרטי, גורם זה אמור להיות מנהל הרשות להתחדשות עירונית . עם זאת בשלטון המקומי בהובלת ברוט מבקשים כי הדבר ייעשה בשיתוף פעולה או התייעצות עם ראש הרשות.

נקודת מחלוקת שלישית שהעסיקה רבות את הוועדה, הייתה מהי התמורה הכספית שאותה אמור לקבל בעל דירה שמעוניין לנצל את אפשרות ה"ביי-אאוט" ולצאת מהפרויקט עם תמורה כספית, מבלי להמתין לאכלוסו. בשבוע שעבר דיווחנו כי התקבלה החלטה על שינוי החוק כך שאותו דייר יקבל תשלום לפי שווי מהוון של הדירה כחדשה, יחד עם תוספת השטח - עמדה שאותה הובילה בדיונים יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין .

אולם מאז חלו התפתחויות נוספות, ולאחר דיונים נוספים בנושא, מסתמן סיכום שונה, לפיו התמונה שתינתן תהיה שוויה של הדירה כחדשה בתוספת ארבעה מטרים בלבד, בהנחה שתוספת השטח לדירה תהיה בסופו של דבר 12 מ"ר. לפי סיכום זה, התמורה תינתן במלואה לפי הערך הנוכחי, ולא לפי שווי מהוון. במקרה שבו מדיניות הוועדה המקומית אינה מאפשרת תמורה של 12 מ"ר, אלא פחות, תופחת התמורה בהתאם.

כאמור גם בסוגיה זו טרם הושגו הסכמות סופיות, והיא תוכרע בשעות הקרובות.