"משקיעים קנו דירות עם משכנתה ובנו על השכירות. כשהבניין נפגע, הם לא מקבלים כלום"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בעוד אזעקות וטילים חוזרים לשגרה הישראלית, מתחת לפני השטח מתנהלת דרמה שקטה לא פחות - הקרב על הפיצויים. בעלי דירות, יזמים ומשקיעים מגלים שוב ושוב כי בין הנזק שנגרם בפועל לבין מה שהמדינה מוכנה לשלם, נפער פער משמעותי. בריאיון לדניאל אוסטרינסקי, עו"ד וראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, בפודקאסט "החזית העירונית" של מרכז הנדל"ן , חושף שמאי המקרקעין ונזקי הרכוש רונן פולט את המנגנון שמאחורי מס רכוש, את נקודות הכשל הקריטיות, ואת הסיטואציות האבסורדיות שבהן דווקא מי שנפגע -  עלול להישאר בלי כיסוי אמיתי.

לצפייה: 

להאזנה: 

פולט, שמלווה תביעות בהיקפים של מאות מיליוני שקלים, מתאר מציאות שבה המדינה היא למעשה הגוף המרכזי שמפצה על נזקי מלחמה, אך הכללים רחוקים מלהיות פשוטים: "החוק מאוד יבש, מאוד פשוט ומאוד ניתן לפרשנות. ולכן השמיכה קצרה. אתה מושך מפה וחסר לך שם, אתה מושך משם וחסר לך פה". לדבריו, כבר באירועי אוקטובר 2023 התברר עד כמה המערכת אינה ערוכה לתרחישי קיצון. "הגוף שאמור לפצות ניזוקים במקרה של מלחמה או טרור לא היה ערוך לזה. בפועל, כשהתרחיש התחיל להתממש, הגוף הזה פשוט קרס", הוא אומר.

הבעיה המרכזית, לדבריו, נעוצה בכך שמרבית הנזקים אינם מכוסים במלואם. בעוד שנזק ישיר - כמו פגיעה פיזית במבנה - מזכה בפיצוי, הנזקים הכלכליים הנלווים נותרים פעמים רבות ללא מענה: "כל מה שלא נזק ישיר, כמו עיכובים במסירה או אובדן הכנסות, לא מפוצה במסגרת הנזק הישיר, ובמקרים רבים גם לא מפוצה בכלל". במקרה של דירות מגורים, המדינה מתחייבת לשקם את המבנה במלואו ואף לשלם שכירות חלופית. אך בכל הנוגע לתכולה, קיימת תקרה מוגבלת. "זוג נשוי יכול לקבל כ-85 אלף שקל על תכולה, גם אם הדירה נהרסה לחלוטין. זה סכום שלא משקף את המציאות של רוב משקי הבית", מסביר פולט.

המורכבות עולה מדרגה בנכסים מניבים. כאשר נפגע נכס מסחרי, מתעוררות מחלוקות בין בעל הנכס לשוכר, בעיקר סביב השקעות שבוצעו בנכס. "הסוחר אומר - אני השקעתי את הכסף, מגיע לי פיצוי. המשכיר אומר - זה נשאר אצלי בסוף. בלי הסכמה ביניהם, מס רכוש לא משלם לאף אחד", מדגיש פולט. המשמעות: עיכובים ממושכים, ולעיתים גם אובדן מוחלט של פיצוי עד להסדרת המחלוקת. 

גם במגזר העסקי והתעשייתי התמונה מורכבת לא פחות. פולט מתאר מקרים שבהם מפעלים או נכסים מניבים נפגעו, אך הפיצוי לא שיקף את היכולת לחזור לפעילות מלאה. "שרפו שמונה לולים בקיבוץ, ומס רכוש אמר - נשלם רק על חצי, בגלל בלאי", הוא מספר. "אבל אי אפשר לבנות חצי לול - זו הפרנסה של האנשים". לדבריו, הבעיה נובעת מהפער בין הסתכלות חשבונאית של המדינה לבין המציאות הפיזית בשטח. "מבחינתם, ציוד ישן שווה פחות, אבל בפועל הוא עדיין עובד ומתוחזק. התפקיד שלנו הוא לצמצם את הפער הזה ולהוכיח את השווי האמיתי". במקרים רבים, רק התערבות מקצועית מצליחה להגדיל משמעותית את הפיצוי - ולעיתים אף להכפיל אותו.

אחת הבעיות החריפות נוגעת למשקיעים בדירות להשכרה. גם כאשר המדינה משלמת שכירות זמנית, היא מוגבלת לתקופת החוזה בלבד. לאחר מכן, בעלי הנכסים נותרים ללא הכנסה. "אנשים קנו דירות במיליוני שקלים עם משכנתאות, ובנו על שכירות שתכסה אותן. בפועל, כשהבניין לא ראוי למגורים, הם לא מקבלים כלום - ואין להם את מי לתבוע", אומר פולט. לדבריו, המדינה אף רואה בכך חלק מסיכון השקעה: "המדינה אומרת - בחרת להשקיע בנדל"ן, זה סיכון כמו בבורסה".

אחת הדוגמאות הבולטות לפערים הללו מגיעה דווקא מלב הביקוש של שוק הנדל"ן, במגדלי דה וינצ'י בתל אביב, שנפגעו באירוע קודם, מאות דירות חדשות נותרו חודשים ארוכים לא ראויות למגורים. "אנשים קנו דירות להשקעה במיליוני שקלים, לקחו משכנתאות, ובנו על שכירות שתכסה אותן", מתאר פולט. "בפועל, הבניינים לא מאוכלסים, הדיירים עזבו, ובעלי הדירות לא מקבלים דמי שכירות - ואין להם את מי לתבוע". לדבריו, גם כאשר המדינה משלמת פיצוי זמני, הוא מוגבל לתקופת החוזה בלבד, ולא נותן מענה למצבים שבהם השיקום נמשך חודשים ואף שנים. התוצאה: משקיעים נושאים בהפסדים כבדים, ללא רשת ביטחון אמיתית.

בפרויקטים יזמיים המצב מעט שונה. קל יותר להוכיח את הנזק כאשר הכל חדש ומתועד, אך האחריות על היזם גדולה במיוחד. "היזם חייב למסור נכס תקין ובטיחותי. אסור לשחרר את מס רכוש לפני שבודקים את כל המערכות, כי אחר כך אי אפשר לחזור אליהם", מדגיש פולט. לדבריו, יזמים רבים טועים כשהם מתמקדים בנזק הגלוי בלבד: "פגע לך בקרמיקה? אל תסתכל רק עליה. צריך לבדוק גם מערכות, בטיחות, הכל". 

אחד התחומים הבעייתיים ביותר הוא בניינים ישנים המיועדים להתחדשות עירונית. המדינה, לעיתים, מסרבת לממן שיקום בטענה שהמבנה מיועד להריסה ממילא. "מס רכוש אומר - אם אתם הולכים להתחדשות עירונית, שהיזם יבנה. מצד שני, אם היו מתקנים מיד, הדיירים כבר היו חוזרים לבתים שלהם", מסביר פולט. התוצאה היא כאמור מבוי סתום: בניינים נטושים, דיירים ללא פתרון, והמדינה ממשיכה לשלם שכירות חלופית במשך חודשים ואף שנים.

לסיום, פולט מציע שני כללי זהב לנפגעים: ראשית, שליטה מלאה בתהליך: "אל תסמכו על אף אחד שיעשה לכם את העבודה. תעדו, תצלמו, תשמרו חשבוניות. מי שלא שולט באירוע – מאבד זכויות". ושנית, קבלת החלטות חכמה: "אם ההצעה סבירה ומאפשרת להתקדם - לפעמים עדיף להתפשר. אבל אם הפיצוי נמוך משמעותית - לא לוותר, ללכת לערר ולהילחם על הזכויות".