"שגיאה בפירוש התוכנית": ועדת הערר קיבלה טענות בית שמש והשומה המכרעת תתוקן

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים בראשות עו"ד שרית אריאלי בן שמחון, קיבלה בסוף החודש ערר שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בית שמש נגד שומה מכרעת שנעשתה לצורך קביעת גובה היטל ההשבחה בפרויקט מגורים ומסחר בשכונת רמת אברהם בעיר, ודחתה ערר נגדי שהגישה החברה היזמית אפי קפיטל על אותה השומה.

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי מתן האפשרות לפצל את שטחי המסחר בפרויקט לשתי קומות אינה עניין "טכני" כפי שעולה מהשומה המכרעת אלא צעד שאפשר ניצול זכויות בנייה שאלמלא הפיצול לא ניתן היה לנצלן. לפיכך, נקבע, תוספת קומת המסחר מהווה השבחה תכנונית וכלכלית. בעקבות ההחלטה הורתה הוועדה כי השומה תוחזר אל השמאי המכריע לצורך תיקון חישוב ההשבחה.

להחלטה של ועדת הערר

מדובר בפרויקט מגורים ומסחר הממוקם ברחוב הרב ישראל גרוסמן פינת הרב אדלשטיין, בשכונת "רמת אברהם" בבית שמש, עליו חלה תוכנית מי/במ/841, הכוללת הוראות מיוחדות לעניין חזית מסחרית שכונתית בהיקף של 4,700 מ"ר, כאשר נקבע כי גובהה של החזית המסחרית יעמוד על 5.70 מ'. בנוסף, חלה על המקרקעין תכנית בש/167, אשר אפשרה תוספת של עד 3 קומות לכל בניין בתחום התוכנית וניוד זכויות בנייה.  

בתחילת אפריל 2023 אישרה ועדת המשנה לתכנון ובנייה בית שמש את הבקשה להיתר הבנייה בתוספת מספר הקלות, ביניהן תוספת קומת מסחר והקלה בגובה קומות המסחר, כך שיוכלו להתנשא עד לגובה של 11 מטרים.

במסגרת הנפקת ההיתר, הוציאה הוועדה המקומית דרישת היטל השבחה , אותו אמדה בסך של כ-7.5 מיליון ש"ח. בשומה נגדית שהוציאה אפי קפיטל , טענה החברה כי אין השבחה כלל. בעקבות המחלוקת פנו הצדדים לשומה מכרעת, במסגרתה העמיד השמאי המכריע חיים מסילתי את גובה ההיטל על כ-2 מיליון ש"ח. על שומה מכרעת זו, הגישו שני הצדדים ערר.

לטענת אפי קפיטל , ההקלה לתוספת קומה מסחרית שאישרה הוועדה המקומית לא הוסיפה שטחי מסחר חדשים, אלא רק אפשרה את פיצול השטחים המותרים לשתי קומות בשל אילוצים טופוגרפיים ושיפוע המגרש. לפיכך, מדובר בשינוי באופן פריסת הזכויות ולא בתוספת זכויות, ולכן לא נוצרה כל השבחה כלכלית

לטענת אפי קפיטל , ההקלה לתוספת קומה מסחרית שאישרה הוועדה המקומית לא הוסיפה שטחי מסחר חדשים, אלא רק אפשרה את פיצול השטחים המותרים לשתי קומות בשל אילוצים טופוגרפיים ושיפוע המגרש. לפיכך, מדובר בשינוי באופן פריסת הזכויות ולא בתוספת זכויות, ולכן לא נוצרה כל השבחה כלכלית.

בנוסף טענה החברה כי במסגרת ההיתר מבוקשים שטחי מסחר בסך כ-3,500 מ"ר, מהם כ-960 מ"ר מרפאות, ששוויים פחות משטח מסחרי. לכן היה על השמאי המכריע להעריך את הניצול המיטבי הקבוע בתוכנית לעומת המבוקש בהיתר במסגרת הקלה.

מנגד, טענה הוועדה המקומית בית שמש כי ההקלה לתוספת קומה וגובה היא שאפשרה בפועל את ניצול השטחים ולכן יצרה השבחה משמעותית.

"הגדלת הגובה - לא עניין טכני"

ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית במישור העקרוני, וקבעה כי במצב הקודם ניתן היה להקים חזית מסחרית אחת בלבד בגובה של 5.7 מטרים, ולא שתי קומות מסחר. בהחלטתה הבהירה הוועדה כי ההקלה שאושרה, הכוללת תוספת קומה והגדלת הגובה לכ-11מטרים, אינה שינוי טכני בלבד, אלא מהלך שאפשר לראשונה ניצול אפקטיבי של שטחי המסחר. בכך, נקבע, נוצר שיפור תכנוני מהותי שמוביל להשבחה.

"העובדה שהחברה נדרשה לפרסם הקלה ל'תוספת קומת מסחר' אינה עניין פרוצדוראלי גרידא, אלא ביטוי למציאות התכנונית לפיה התוכנית לא אפשרה את הבינוי המבוקש... לאור פרשנות כאמור, מתחייבת המסקנה כי במצב התכנוני הקודם, פוטנציאל מימוש שטחי המסחר היה מצומצם משמעותית מזה שהוצג על ידי החברה לשמאי המכריע, יכולת הניצול הייתה מוגבלת לתכסית החזית המסחרית המותרת בלבד, ובגובה של קומה אחת", ציינה הוועדה.

ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה כי במצב הקודם ניתן היה להקים חזית מסחרית אחת בלבד בגובה של 5.7 מטרים, ולא שתי קומות מסחר. הוועדה הבהירה כי ההקלה שאושרה אינה שינוי טכני בלבד, אלא מהלך שאפשר לראשונה ניצול אפקטיבי של שטחי המסחר

עם זאת, הוועדה מצאה כי השמאי המכריע לא יישם באופן עקבי את עקרונות החישוב, בעיקר ביחס להערכת תרומת הקומה הנוספת. לכן הוחלט להחזיר את השומה לתיקון, תוך הנחיות מפורטות לבחינה מחדש של היקף השטחים שניתן היה לממש במצב הקודם ושל תרומת ההקלה לניצולם בפועל.

בהחלטה הדגישה ועדת הערר, כי רק במקרים חריגים היא רואה לנכון להתערב בהחלטת השמאי המכריע. "במקרה שלפנינו, מצאנו כי הצדדים (בחלק מהנחותיהם) וכך גם השמאי המכריע שגו בפרשנותם... השמאי המכריע אימץ פרשנות שיש בה במידה רבה לטשטש את האבחנה כפי שנקבעה בהוראות התוכנית עצמה בין 'חזית מסחרית' ל'קומה מסחרית', כך גם נפלה שגגה באשר למגבלות הגובה והשימושים המותרים בקומת המסד. מאחר ונמצאנו למדים כי הנחות היסוד התכנוניות, כפי שנקבעו בשומה המכרעת לגבי המצב הקודם, אינן עולות בקנה אחד עם לשון התוכנית ותכליתה, נדרשת התערבותנו לצורך מתן הנחיה מחייבת".

ועדת הערר אימצה את קביעות השמאי המכריע

לעומת זאת, טענות החברה נגד עצם קיומה של השבחה וכן נגד קביעות השווי נדחו. ועדת הערר דחתה את טענות החברה שלפיהן השמאי המכריע התעלם מעסקאות השוואה רלוונטיות, וקבעה כי בפועל הוא דווקא התבסס על שלושה מכרזי רמ"י עדכניים משנת 2023. עוד נקבע כי אין מקום להתערב בהחלטתו שלא לבצע התאמות נוספות לשווי, שכן מדובר בקביעה מקצועית שנעשתה לאחר בחינה של מאפייני הנכס והנתונים הרלוונטיים.

עוד נדחו טענות החברה ביחס לשווי שטחי המרפאות ואי-נטרול הוצאות הפיתוח. הוועדה קבעה כי הפחתה של 20% לשטחי מוסדות בריאות היא סבירה בנסיבות, וכי צדק השמאי המכריע גם בקביעתו שאין לנטרל הוצאות פיתוח, מאחר שההקלה לא יצרה חיוב נוסף בגין פיתוח. לפיכך, נקבע כי אין עילה להתערב בקביעות השווי.

עוד נדחו טענות החברה ביחס לשווי שטחי המרפאות ואי-נטרול הוצאות הפיתוח. הוועדה קבעה כי הפחתה של 20% לשטחי מוסדות בריאות היא סבירה בנסיבות, וכי צדק השמאי המכריע גם בקביעתו שאין לנטרל הוצאות פיתוח, מאחר שההקלה לא יצרה חיוב נוסף בגין פיתוח

בסיכומו של דבר, ועדת הערר קיבלה באופן חלקי את ערר הוועדה המקומית, והורתה לשמאי המכריע לעדכן את השומה בתוך 60 ימים בהתאם לפרשנות התכנונית שנקבעה. במסגרת זו, נדרש השמאי לבחון מחדש באיזה היקף ניתן היה לממש את שטחי המסחר במצב הקודם, ללא ההקלות, ולהעריך עד כמה תרמה תוספת הקומה והגובה ליכולת הניצול בפועל. ככל שיימצא כי ההקלה היא שאפשרה מימוש של שטחים שלא ניתן היה לנצל קודם לכן, עליו לייחס את מלוא תרומתם להשבחה.

עו"ד בני זלמנוביץ', שותף במשרד קמנקוביץ' זלמנוביץ' ומי שבעבר כיהן בעצמו כ כיו"ר וועדת הערר ירושלים, התייחס להחלטה ואמר כי היא "מדגישה עד כמה חשוב ליזמים להכיר לעומק את אופן פרשנותן של תכניות – הן על ידי הוועדות המקומיות והן על ידי ועדות הערר במחוז. לדבריהם, פערי פרשנות בין הגורמים השונים עשויים להשפיע באופן מהותי על חישוב היטל ההשבחה, ולכן הבנה מוקדמת של האופן שבו הרשויות מפרשות את הוראות התכנית חיונית לצורך הצגת תמונה מלאה ומדויקת של פוטנציאל ההשבחה והסיכונים הכלכליים כבר בשלבי התכנון והיזמות".