השכונה שמוכיחה שגם במודיעין אפשר לקיים עירוניות ברמה גבוהה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר   מדלן  . תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: מרכז העיר (מע"ר), מודיעין-מכבים-רעות. 

שכונת מרכז העיר (מע"ר) מודיעין-מכבים-רעות, ממוקמת צפונית לתחנת הרכבת ופארק ענבה, מערבית לשכונות הפרחים והנחלים, דרומית לשכונות הנביאים, מזרחית לשכונת המגינים. מרכז העיר הוא הלב האורבני והתכנוני של העיר, והוא מתוכנן כמרחב משולב של מסחר, תעסוקה, מגורים, מבני ציבור ותחבורה. העיר עצמה נוסדה מאיחוד היישובים מודיעין, מכבים ורעות בשנת 2003, ומתוכננת כעיר חדשה יחסית עם דגש על תכנון מודרני, שטחים ירוקים ותשתיות רחבות. העיר נחשבת לאחת הערים המתוכננות בישראל, עם מבנה “עירוני מבוזר” סביב מרכז עירוני ראשי ושכונות מגורים המקיפות אותו. 

בשנים האחרונות מתכננות העירייה ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקים מרכז עיר חדש, שייבנה במסגרת שלב ב' של העיר, שיהווה בסיס להמשך תכנון מפורט של המע"ר החדש של העיר. במסגרת התוכנית החדשה תוקם שכונה במרכז העיר עם כ-1,250 דירות. המתחם צפוי להתחבר למע"ר הקיים ולשכונות המגורים הסובבות אותו, ולהוות מוקד עירוני משמעותי נוסף בהתפתחותה של העיר. על פי תכנית המתאר המקומית מד/2040, מע"ר מודיעין החדש ישתרע על כ-1,300 דונם ויכלול שימושים מעורבים ובהם תעסוקה, מגורים, מסחר, מבני ציבור ומלונאות.

במסגרת פיתוח המתחם צפויה רכבת ישראל להאריך את המסילה מתחנת "מודיעין מרכז" ועד למע"ר החדש בו תוקם התחנה החדשה. אזור התחנה העתידית יהיה אחד ממוקדי הנגישות החשובים בעיר המתפתחת. בנוסף, בחלקו הצפוני של המע"ר החדש צפויים להשתלב בעתיד עוגנים משמעותיים ובהם אוניברסיטה ובית חולים. מוסדות אלה צפויים לשמש מוקדים כלל עירוניים חשובים עבור מודיעין-מכבים-רעות והאזור כולו. 

הנגישות במרכז העיר טובה - השכונה נמצאת במיקום מרכז בעיר, על ציר החשמונאים הראשי שמאפשר נסיעה מהירה לרוב שכונות העיר, ומתחבר לכבישים בין-עירוניים 431 ו-443. גם התחבורה הציבורית טובה - שירות האוטובוסים בשכונה סביר, וכולל מספר קווים מרכזיים בתדירות גבוהה ליעדים בעיר וכן לתל אביב. בנוסף, השכונה צמודה כאמור לתחנת הרכבת 'מודיעין - מרכז', ממנה יוצאות רכבות לתל אביב, חיפה, ונהריה וכן לירושלים. פתיחת מסילת 431 בשנים הקרובות תאפשר שיפור של שירות הרכבות לעיר (אך לא ידוע מה השירות המתוכנן). השכונה גם מרושתת היטב בשבילי אופניים, שמתחברים לרשת העירונית הענפה שמאפשרת רכיבה רציפה למגוון שכונות וכן לאזורי התעסוקה העירוניים.

בין 2024 ל-2025 נרשמה בשכונה עליה של כ-0.8% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-4% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה די דומה לזו שנרשמה בכלל מודיעין-מכבים-רעות באותה תקופה (1%). בפילוח דירות חדשות, המחירים במרכז העיר גבוהים ביחס לכלל העיר בעיקר בדירות 5 חדרים, שם נרשם פער משמעותי שמגיע עד לכ-16%. בדירות 3 חדרים הפער מצומצם בהרבה ועומד על כ־2% בלבד. בדירות חדשות הפער נע בין כמעט אפס בדירות קטנות לבין יתרון ברור למרכז העיר בדירות הגדולות.

בפילוח דירות יד שנייה, הפערים יציבים יותר אך מתונים: בדירות 3 חדרים המחירים כמעט זהים. בדירות 4 חדרים הפער מצטמצם לכ־15% ובדירות 5 חדרים הפער יורד לכ־5% בלבד. המשמעות היא שביד שנייה מרכז העיר מתומחר בפרמיה עקבית, אך נמוכה יותר ככל שעולים בגודל הדירה, בעוד שבדירות חדשות היתרון בולט בעיקר בדירות הגדולות.

כרטיס ביקור - מודיעין-מכבים-רעות

מיקום: גבעות יהודה, בין הרי ירושלים לשפלת לוד, דרומית לכביש 443, מערבית לקו הירוק, צפונית למבוא חורון, מזרחית לכביש 1

תושבים (2024): 101,750

גידול אוכלוסייה (2024): 1%, ריבוי טבעי 384, מאזן הגירה פנימית 417, מאזן הגירה בינלאומי 112-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 893 עסקאות, 2025 - 759 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-1% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-1% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-15% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• שכונת מורשת - שכונה חדשה במערב העיר עם כ-4,200 דירות

• שכונת נופים - שכונה חדשה במערב העיר עם כ-1,725 דירות

• המע"ר - שכונה במרכז העיר עם שילוב של מגורים, מסחר ותעסוקה, עם כ-1,250 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• אין

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• גבעת שר - שכונה עתידית בדרום מערב העיר עם כ-9,400 דירות

• מתחם 4 - שכונה עתידית בצפון העיר עם כ-9,900 דירות

• מתחם 5 - שכונה עתידית בצפון מערב העיר עם כ-15,400 דירות

• מתחם 8 - שכונה מעורבת של מגורים, מסחר ותעסוקה בצפון העיר עם כ-4,730 דירות

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

בניה חדשה - 4 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - 3 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור - מרכז העיר, מודיעין-מכבים-רעות

מיקום: מרכז העיר, צפונית לתחנת הרכבת ופארק ענבה, מערבית לשכונות הפרחים והנחלים, דרומית לשכונות הנביאים, מזרחית לשכונת המגינים

מספר תושבים (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 3,110

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 5,850

מספר דירות (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 663 

מספר דירות צפוי (2030, הערכה): 1,250

מדד חברתי-כלכלי (2021): 8 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה נמצאת במיקום מרכז בעיר, על ציר החשמונאים הראשי שמאפשר נסיעה מהירה לרוב שכונות העיר, ומתחבר לכבישים בין-עירוניים 431 ו-443.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - שירות האוטובוסים בשכונה סביר, וכולל מספר קווים מרכזיים בתדירות גבוהה ליעדים בעיר וכן לתל אביב. בנוסף, השכונה צמודה לתחנת הרכבת 'מודיעין - מרכז', ממנה יוצאות רכבות לתל אביב, חיפה, ונהריה וכן לירושלים. פתיחת מסילת 431 בשנים הקרובות תאפשר שיפור של שירות הרכבות לעיר (אך לא ידוע מה השירות המתוכנן).

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה מאוד - השכונה מרושתת היטב בשבילי אופניים, שמתחברים לרשת העירונית הענפה שמאפשרת רכיבה רציפה למגוון שכונות וכן לאזורי התעסוקה העירוניים.

מוקדי משיכה: 

• תחנת הרכבת

• מוקדי מסחר ובילוי

• מבני תעסוקה

• מוזיאון מורשת החשמונאים

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-0.8% במחיר דירה. ירידה של כ-4% בכמות העסקאות בין התקופות

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 3 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

י.זילברמינץ ובנו בע"מ - בניה חדשה

קבוצת גלעד מאי - 2 פרויקטי בניה חדשה

קבוצת עזריאלי - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-211 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן