"חברות קטנות בשוק הולכות ונעלמות או מתמזגות, זה לא מקרי"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"אופטימיות זה לא תוכנית עבודה". כך אמר אסף סימון, מנכ"ל BST ייזום, ובמשפט אחד סיכם את רוח הדיון שהתקיים בפאנל המיזוגים והרכישות במסגרת כנס מרכז הנדל"ן אילת 2026, שנפתח היום (א'). על הבמה התכנסו יזמים, משקיעים מוסדיים, עורכי דין ואנשי מימון, כדי לבחון יחד את השאלה שמסתתרת מאחורי כל עסקה: מה בעצם קונים כשקונים היום? זכויות? זמן? יכולת ביצוע? גישה למימון? או את היכולת לעבור רגולציה בשוק ההון בלי להתפרק? התשובות שעלו מהבמה הצביעו על שוק שעבר בשנתיים האחרונות ממשחק של חלומות למשחק של ביצוע.

"לפני שנה עוד דיברנו במונחים של קרקע, מלאי וצבר," פתח המנחה, עו"ד ישי איציקוביץ, שותף וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'קי. "היום השאלה מורכבת הרבה יותר - מה קונים? זכויות? זמן? יכולת ביצוע? גישה למימון? או היכולת לעבור רגולציה בשוק ההון בלי להתפרק?" המשתתפים על הבמה, יזמים, משקיעים מוסדיים, עורכי דין ואנשי מימון, גיבשו יחד תמונה של שוק בוגר יותר, ממונף פחות מתמימות, אך רחוק עדיין מפשטות.

אסף סימון, מנכ"ל BST ייזום, ניסח את השינוי בחדות: "עברנו משוק של הנדסה פיננסית לשוק של הנדסה אמיתית. הנדסת ביצוע". לדבריו, הפרמטר המרכזי בבחינת כל עסקת מיזוג או רכישה כיום הוא זמן - לא בהכרח הנכס עצמו. "חברה שמתמזגת קונה את ערך הזמן. לא משנה אם זו התחדשות עירונית או שוק רגיל". סימון הוסיף שהאנשים שהסתובבו עם גיליונות אקסל ומצגות כבר נמצאים פחות ופחות בתמונה: "כסף לא חסר. מה שחסר זה יכולות ניהול וניסיון ביצוע".

צילום: נאו מדיה

רונן יפו, מנכ"ל ושותף בדוניץ אלעד, ביסס את הטיעון מניסיונו בשטח. לדבריו, המיזוג של דוניץ עם חברת אילת, הוכיח שאחד ועוד אחד שווה יותר משניים. הפלטפורמה המשותפת, שנכנסה עם איתנות פיננסית גבוהה, אפשרה להם לשרוד תקופות מאתגרות ולתת אורך נשימה גם לדיירים בפרויקטים. "חברות קטנות בשוק הולכות ונעלמות או מתמזגות", אמר יפו, "זה לא מקרי".

עומר אלפרן, שותף ברובי קפיטל, תיאר שינוי משמעותי באופן שבו בוחנים עסקאות. קרן ספיר, שהוא חלק ממנה, מעורבת כיום בכ-300 פרויקטים, ורמת הבדיקה שהיא מבצעת הגיעה לעומק שהוא כמעט יזמי. "היסודיות שאנחנו מקפידים עליה נבדקת פרטנית בכל פרויקט", אמר, "ופרמטר חשוב לא פחות הוא יכולת היזם להתמודד עם משברים. היכולת לתת מענה מקצועי ואחראי היא בלב הבחירה".

כשנשאל האם כניסת המוסדיים לשוק היא דבר מבורך, השיב אלפרן בחיוב, אך הדגיש שתפקידם אינו לשלוט אלא להיות שותפים פיננסיים שמייצרים ערך. "היכולת להבין את הפרטים היא מה שמאפשרת לנו לעשות עסקה בתקופה מאתגרת. אנחנו נמצאים כדי לתת ערך מוסף ליזם, לא כדי להגביל אותו".

אלי לוי, מנכ"ל מור בית השקעות, הוסיף נדבך נוסף לדיון. מבית השקעות שפועל בהיקפים גדולים יותר ויותר, העדפה ברורה היא לרכוש פלטפורמה או חברה שלמה ולא פרויקט בודד. "פרויקט אחד יכול להיות חשוף לכל מיני בלת"מים," אמר, "פלטפורמה נותנת גמישות". כשנשאל כמה חברות יזמיות לא ישרדו, התמקד בחברות הציבוריות שלגביהן יש נתונים, אך התחמק מלתת תשובה: "מי שמנהל סיכונים וידע לגייס הון בתקופה שההון היה זול, כנראה שלא יפול".

התזרים הוא הכול

יניב אבדי, שותף ומייסד מחלקת המימון ב-Beta Finance , הציב את אצבעו על הנקודה שמפילה עסקאות יותר מכל. "התשובה היא תזרים", אמר. לדבריו, כל יזם, מנכ"ל ובעלים של חברת התחדשות עירונית חייב כיום תוכנית חמש שנתית ברורה, שמראה כיצד הכסף חוזר. "הגופים המוסדיים שמשתתפים בהנפקות ובכניסה לחברות רוצים לראות שהכסף שלהם חוזר. תוכנית לשנתיים-שלוש לא מספיקה יותר".

אבדי תיאר שלושה פרמטרים מרכזיים שחברתו בוחנת היום: רמת הסיכון ורמת הרגישות של הפרויקט לעיכובים, מקורות המימון של החברה, וריתוק ההון של היזם כתוצאה מאי מכירת דירות. "כשיזם תקוע עם כסף נעול, זה משפיע דרמטית על הפרויקט כולו".

עו"ד גלעד ברון, שותף ומייסד ברון ושות', הביא לפאנל את נקודת המבט של מי שפוגש עסקאות במקום שבו המשפט פוגש את הביצוע. לדבריו, שלושה נושאים חוזרים ועולים כמוקשים אמיתיים: ההיבט התכנוני של הפרויקט, ההתחייבויות הכלכליות שנגררות מהעבר, והרגולציה שמצמצמת וודאות.

"שוק ההתחדשות העירונית מושך אחריו גרורות מהעבר", אמר ברון, "יש הסכמים שיכולים להרוס פרויקט שלם, ואי אפשר להתעלם מהם". על הרגולציה הוסיף שהאפשרות לבטל חתימות יוצרת אי וודאות שהיא דרמטית לשוק כולו.

ברון גם הצביע על מרכיב שאף אחד לא יודע לשים עליו מחיר: "כולנו מסתכלים על אקסלים, אבל מה שלא מתומחר זה היכולת לנהל את הבעלים. לקחת אותם ולצאת יחד למסע מההתחלה ועד למימון, הריסה ומסירה. יש הרבה גלים בדרך, וארגונים שיודעים לצלוח את הצמתים האלה ביחד עם הבעלים, את זה השוק לא יודע לתמחר".

התפכחות והזדמנות

דניאל אוסטרינסקי, עורך דין וראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, תיאר כיצד הוא מזהה לאיזה כיוון פונה כל עסקה. "כשמגיע אליי יזם, אני מנסה לזהות האם הוא רוצה להעביר את הסיכוי והסיכון למישהו אחר, כלומר למכור, או שהוא רוצה להכניס שותף בידיעה שאחד ועוד אחד יהיה יותר משניים. ברגע שאני מבין לאיזה כיוון הוא הולך, זה עונה על השאלה אם זו התפכחות או הזדמנות".

כשמדובר בשותפות אמיתית, אמר אוסטרינסקי, המתווה חייב להיות עמיד. "המתווה לא יכול להיות מבוסס על חלומות. זו עסקה שצריכה להיות פורה לשני הצדדים ושתעמוד במבחן הזמן. הצד השני כבר מבין את ההבדל בין חברות שמבטיחות דברים לחברות שמקיימות".

אסף סימון הקדיש את דבריו האחרונים לחוק השיקום, שלטענתו לא מספיק מכירים אותו. החוק, המאפשר ליזם שהחתים מעל 51 אחוז מבעלי הדירות להיכנס ללוחות זמנים מהירים לאישור תוכנית, הוא לדבריו עוד נדבך של קונסולידציה בענף. "זה עוד מנגנון שאמור להעביר את כובד המשקל לחברות המנוסות, לפלטפורמות שיש בהן יזום, ביצוע, ויכולת להביא פרויקט לידי גמר".

סימון לא חסך ביקורת על אופטימיות שאינה מגובה בתוכנית עבודה: "אופטימיות זה לא תוכנית עבודה. אני מספיק ותיק כדי לדעת שיש מורכבות הרבה מעבר לאופטימיות. הדור החדש שיודע להוריד עסקאות לשטח הוא זה שמצליח". ובמילים שסיכמו את הפאנל כולו: "עברנו מכלכלת יזמות אגרסיבית לכלכלת סיכון מחושב. רק מי שייתן מענה אמיתי, בין אם בתזרים, בין אם בדיירים ובין אם ביזמות, הוא זה שיצליח לעבור את השנים הקרובות וימשיך לצמוח".