"מאז המלחמה עלויות הבנייה זינקו, וגם תוספת של 12 מ"ר כבר לא מבטיחה כדאיות"

סוגיית ההתחדשות העירונית עמדה אתמול (ב') במוקד שני פאנלים מרכזיים בוועידת מרכז הנדל"ן באילת, שם התכנסו ראשי ערים, רגולטורים, שמאים ויזמים לדיון טעון סביב אחד האתגרים הגדולים של הענף. מהדיונים עלתה תמונת מצב מורכבת: צורך דחוף בקידום פרויקטים, בעיקר על רקע צורכי מיגון, מול מציאות כלכלית ורגולטורית שמכבידה על היישום בשטח.

השמאי הממשלתי, גיל בלולו, סימן את מוקד הבעיה: "החסם המרכזי ביותר בעולם ההתחדשות העירונית זה מצב השוק. הפרויקטים האלה לוקחים הרבה שנים. יזמים הבטיחו תמורות כשהמצב היה שונה, אבל היום השוק בקיפאון, ובפרויקטים רבים מגיעים להיתר בנייה ולא יכולים לעמוד בהתחייבויות וצריכים לפתוח הסכמים ולהפחית תמורות". לדבריו, בפריפריה האתגר חריף עוד יותר: "החסם המרכזי בפריפריה הוא הכדאיות הכלכלית - אין עדיין כדאיות. מישהו צריך להכניס את היד לכיס כדי שזה יקרה". בלולו אף קרא לשינוי רגולטורי והוסיף כי "רשות המיסים צריכה לתת זיכוי מלא על אובדן רווחים ליזם - זה חסם שאפשר לפתור".

גם ברמה המוניציפלית נשמעה ביקורת חריפה. ראש עיריית קריית ים, דוד אבן צור, תקף את רשות מקרקעי ישראל ואמר כי "הבעיה הכי גדולה של מדינת ישראל זה רמ"י - היא ספסרית של קרקעות ומתנהגת כאילו העירייה היא הקופה הציבורית שלה". לדבריו, גם כאשר הרשויות המקומיות מנסות לקדם פרויקטים על חשבון הכנסותיהן, המדינה אינה נרתמת: "ויתרתי על היטלי השבחה כדי לקדם מיגון לתושבים, אבל רמ"י לא מוכנה לוותר על כלום". עוד תיאר עיכובים נקודתיים: "רמ"י מעכבים שנתיים קבלן בגלל חצי דונם בתוך הקו הכחול, כדי לספסר את הקרקע מולו".

מנגד, ראש מועצת באר יעקב, ניסים גוזלן, הציג תפיסה אסטרטגית שונה והסביר כי "ב-2005 מחיר הקרקע היה אפס, ואי אפשר היה לעשות התחדשות עירונית . הבנתי שצריך קודם לבנות שכונות חדשות כדי להעלות את ערכי הקרקע". לדבריו, רק לאחר עליית המחירים ניתן היה להניע תהליכי פינוי-בינוי, ו"היום זה הזמן להאיץ. המטרה היא לא לייצר את הסלאמס הבא בעוד 15 שנה".

במנהל התכנון מנסים לתת מענה לעיכובים באמצעות מסלול מואץ. אדריכלית סיגי בארי, סמנכ"לית מגורים, מינהל התכנון , ציינה כי "יצרנו מסלול ירוק לקידום תוכניות חדשות בהתחדשות עירונית שיאושרו בתוך 18 חודשים", אך הדגישה כי הצלחתו תלויה בשיתוף פעולה מלא: "כדי להיכנס למסלול הזה צריכים הסכמה של היזם, הרשות המקומית והמחוז - וכולם מחויבים לעמוד בלוחות הזמנים".

גם היזמים מצביעים על שחיקה בתנאים הכלכליים. גילי פייגלין ברנדייס, סמנכ"לית התחדשות עירונית , צמח המרמן מקבוצת עזריאלי, אמרה כי "המציאות היום היא שמחירי הביצוע עלו מאוד, וגם במרכז יש בעיית כלכליות", והזהירה מפני תחרות לא מבוקרת על התמורות לדיירים: "כשיזם אחד מציע 12 מ"ר ואחר מציע 30 מ"ר - זה תוקע את הפרויקט. צריך לחזור לדיירים ולבקש גמישות". לדבריה, "עירייה שלא מגבילה היום תמורות היא עירייה שמונעת מיגון מהתושבים שלה".

עו"ד דן הלפרט ,  מייסד ובעלים, הלפרט ושות' משרד עורכי דין ונוטריון, הפנה זרקור לבירוקרטיה ברשויות המקומיות וציין כי "יש פער בין אישור התוכניות להוצאת היתרי בנייה - אי אפשר לרוץ קדימה ככה". הוא התייחס גם לאתגרים החברתיים והוסיף כי "קשישים מתקשים לעזוב את הבית ולחזור. חסר פתרון של היוון למי שרוצה לקבל כסף במקום דירה". בנוסף התריע מפני עלויות התחזוקה הגבוהות: "פתאום צריך לשלם 800-1,000 שקל בחודש, ואנשים לא חוזרים לדירות החדשות כי הם לא עומדים בזה".

בנימין ברק,  שמאי מקרקעין וכלכלן מייסד ושותף, מנע-ברק שמאות מקרקעין וליווי פרויקטים, חתם את הדיון בנימה פסימית יחסית והדגיש כי "מאז המלחמה עלויות הבנייה עלו בצורה משמעותית, עד שגם תוספת של 12 מ"ר כבר לא מבטיחה כדאיות". לדבריו, נדרש שינוי עומק: "צריך רפורמה - לתחום פרויקטים בזמן, לוודא כלכליות אמיתית, ולהגדיל מעט את שולי הרווח למקרים לא מתוכננים".

כך, בין ביקורת חריפה על המדינה, ניסיונות רגולטוריים להאיץ תהליכים ולחצים כלכליים מהשטח - מתבהרת תמונה של שוק התחדשות עירונית שנמצא בצומת דרכים קריטית.