אגמים מתחממת: השכונה שהתחילה כאלטרנטיבה לעיר ימים כבר מתקרבת למחירים שלה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר  מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת אגמים, נתניה. 

שכונת אגמים היא שכונה חדשה שעדיין נבנית בדרום מערב נתניה, דרומית לשכונות רמת ידין, נאות שקד ונוף גלים, מערבית לכביש החוף, צפונית לשכונות קרית נורדאו וגבעת האירוסים, ומזרחית לשכונה בהקמה שירת הים. מקור שמה של השכונה הוא אגם החורף, בו היא גובלת. רחובות השכונה קרויים על שם נחלים ומקווי מים ברחבי הארץ. השכונה נחשבת לחלק מגל ההתפתחות הדרומי של נתניה והחלה להתאכלס בתחילת שנות ה-2010, כאשר עיקר הבנייה בוצעה החל מ-2013.

השכונה הוקמה על קרקעות פנויות מדרום למרכז העיר כחלק מתוכנית ההתרחבות של נתניה לכיוון דרום. היא תוכננה כשכונת מגורים מודרנית עם בנייה רוויה, פארקים, מוסדות חינוך ומרכזים מסחריים. אחד המאפיינים הבולטים שלה הוא הקרבה לשלולית החורף של נתניה, אתר טבע עירוני שהפך לריאה הירוקה המרכזית של האזור. לשכונה מרכז מסחרי ובמסגרת הקמת המתחם המזרחי של השכונה מתוכנן מוקד תעסוקה חדש - אגמים, אך הקמת רוב הבניינים בו לא החלה עדיין. 

אגמים נחשבת לשכונה צעירה יחסית, המאוכלסת בעיקר על ידי משפחות צעירות ומשפרי דיור, זוגות בתחילת דרכם, אוכלוסייה מהמעמד הבינוני-גבוה, ציבור חילוני לצד ציבור דתי-לאומי משמעותי. לפי נתוני מדלן , השכונה מקבלת ציונים גבוהים בתחושת קהילה, ביטחון אישי, גינות ופארקים, חניה ומערכת החינוך.

רוב הבנייה בשכונה היא חדשה יחסית: בניינים בני 8-24 קומות ומספר מגדלים גבוהים יותר, דירות 4-5 חדרים מהוות את עיקר המלאי,  פנטהאוזים ודירות גן רבות, פרויקטים שנבנו במסגרת " מחיר למשתכן " לצד פרויקטים בשוק החופשי. השכונה מתאפיינת ברחובות רחבים, שטחים ירוקים רבים ומעט מאוד בנייה ותיקה. בניגוד לשכונות ותיקות בנתניה כמו קריית נורדאו, רמת ידין או מרכז העיר, אגמים כמעט שאינה מהווה יעד להתחדשות עירונית קלאסית, משום שרוב הבניינים נבנו בעשור האחרון.

השכונה קרובה לצירי תנועה עירוניים ראשיים כמו שדרות בן צבי ורחוב שלום עליכם, ולמחלף גשר השלום בכביש החוף. עם זאת, רשת הרחובות בתוך השכונה תוכננה בצפיפות נמוכה יחסית, עם מספר חיבורים מועט לרשת העירונית, מה שמייצר עומסי תנועה ביציאות מהשכונה בשעות השיא.  ברחובות השכונה עוברים מעט קווי אוטובוס עירוניים, בתדירות לא גבוהה. בשדרות בן צבי עוברים מספר רב יותר של קווים, כולל קווים בין-עירוניים לתל אביב, רמת גן ורעננה. תחנות הרכבת העירוניות רחוקות מהשכונה, אך חלק לא מבוטל מהאוטובוסים שעוברים בה מגיעים אליהן.

אגמים נחשבה במשך מספר שנים לחלופה הזולה יותר של עיר ימים הסמוכה, אך הפערים הצטמצמו משמעותית עם הבשלת השכונה והשלמת התשתיות. בפרויקטים חדשים רבים המחירים כבר מתקרבים לרמות של עיר ימים, בעיקר במגדלים החדשים ובדירות הגבוהות.

השכונה יקרה באופן עקבי מהממוצע העירוני בנתניה, אך הפער משתנה לפי סוג הדירה. בשוק הדירות החדשות בשנת 2025, דירת 5 חדרים באגמים נמכרה בממוצע בכ-3.45 מיליון שקל לעומת כ-3.1 מיליון שקל בכלל העיר - פער של כ-11%. בדירות 4 חדרים הפער מתון יותר ועומד על כ-10% (כ-3 מיליון שקל באגמים לעומת כ-2.74 מיליון שקל בנתניה). גם ב-2024 נרשמו פערים דומים, של כ-8%-13% לטובת אגמים.

בשוק הדירות מיד שנייה הפערים חדים יותר. דירת 4 חדרים באגמים נמכרה ב-2025 בכ-2.93 מיליון שקל, לעומת כ-2.31 מיליון שקל בממוצע בנתניה - פער של כמעט 27%. בדירות 5 חדרים הפער עומד על כ-13%-14%. במילים אחרות, אגמים מתומחרת כיום מעל הממוצע העירוני, כאשר הפרמיה הבולטת ביותר היא בדירות יד שנייה, בעיקר בנות 4 חדרים, שם המחירים גבוהים משמעותית מהממוצע בעיר. 

כרטיס ביקור - נתניה

מיקום: מישור החוף, לאורך חוף הים התיכון, צפונית לגוש דן, דרומית לחדרה, ומערבית לישובי עמק חפר

תושבים (2024):  236,771

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 622, מאזן הגירה פנימית 74, מאזן הגירה בינלאומי 691-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 6 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 3,082 עסקאות, 2025 - 2,471 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-1% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-20% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• אגם 3 (אגמים) - מתחם מעורב שימושים בדרום העיר עם כ-1,050 דירות, מלונאות, מסחר ותעסוקה

• עיר ימים - שכונה לקראת סיום בנייה בדרום מערב העיר, עם כ-4,500 דירות, כ-3,150 חדרי מלון, ומסחר

• פארק הים (הארי גרינטל) - שכונה בהקמה במרכז העיר עם כ-2,500 דירות, ומבני חינוך וחברה, עם פארק שכונתי גדול

• נוף השרון - שכונה חדשה במרכז העיר עם כ-1,000 דירות 

• כוכב הצפון - הקמת כ-850 דירות חדשות במרכז שכונה ותיקה בצפון העיר

• עין התכלת - הקמת כ-700 דירות, 40 חדרי מלון, מסחר ומבני ציבור בצפון מערב השכונה הצפונית הותיקה

• מתחם חבצלת - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-3,150 דירות, מסחר ותעסוקה

• קרית נורדאו - התחדשות עירונית משמעותית בשכונה הדרומית, עם תוספת של כ-3,500 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר צפון - 55 פרויקטים

• מרכז העיר דרום - 27 פרויקטים

• רצועת המלונות - 27 פרויקטים

• נאות הרצל - 10 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• אופק הים - שכונה חדשה במרכז העיר עם כ-6,300 דירות

• נאות שקד - התחדשות עירונית משמעותית בשכונה הדרומית, עם תוספת של כ-2,150 דירות

• שירת הים - שכונה חדשה על קו החוף בדרום העיר עם כ-1,850 דירות

• שכונת צמרות - שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-3,500 דירות

• נווה אילנות - שכונה חדשה מדרום לקרית השרון עם כ-1,600 דירות, אזור תעסוקה משמעותי ומרכז רפואי

• רצועת האמצע - שכונה חדשה עם כ-1,200 דירות ותעסוקה בין מסילת הרכבת לכביש החוף, עם 2 גשרים מעל כביש החוף למערב העיר, ותחנת רכבת חדשה

• לב המטרופולין - שכונה חדשה על שטחים פתוחים במרכז העיר, עם כ-6,400 דירות ופארק מטרופוליני גדול

• פארק פרס למדע - אזור תעסוקה חדשה מזרחית לאזור התעשייה ספיר, בזיקה לתחנת הרכבת 'נתניה - ספיר'

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 3 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 4 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 37 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 4 פרויקטים שקיבלו היתר 

מחיר למשתכן - 4 פרויקטים שקיבלו היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 6 פרויקטים שקיבלו היתר 

כרטיס ביקור: שכונת אגמים

מיקום: דרום העיר, דרומית לשכונות רמת ידין, נאות שקד ונוף גלים, מערבית לכביש החוף, צפונית לשכונות קרית נורדאו וגבעת האירוסים, ומזרחית לשכונה בהקמה שירת הים

מספר תושבים (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 10,061

מספר תושבים צפוי (2030, הערכה): 13,000

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 3,585

מספר דירות צפוי (2030, תכנון): 3,725

מדד חברתי-כלכלי (2021): 8 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - השכונה קרובה לצירי תנועה עירוניים ראשיים כמו שדרות בן צבי ורחוב שלום עליכים, ולמחלף גשר השלום בכביש החוף. עם זאת, רשת הרחובות בתוך השכונה תוכננה בצפיפות נמוכה יחסית, עם מספר חיבורים מועט לרשת העירונית, מה שמייצר עומסי תנועה.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - ברחובות השכונה עוברים מעט קווי אוטובוס עירוניים, בתדירות לא גבוהה. בשדרות בן צבי עוברים מספר רב יותר של קווים, כולל קווים בתדירות גבוהה, וקווים בין-עירוניים לתל אביב, רמת גן ורעננה. תחנות הרכבת העירוניות רחוקות מהשכונה, אך חלק לא מבוטל מהאוטובוסים שעוברים בה מגיעים אליהן.

בימים אלה מבוצעות עבודות בשדרות בן צבי להקמת נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צים) שצפויים לשפר את תנועת האוטובוסים באזור ויאפשרו שיפור של שירות התחבורה הציבורית. 

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - השכונה הוקמה עם רשת שבילים אופניים ברוח רחובותיה, אך אלה מתחברים למעט שבילים נוספים בעיר, כך שחסרים חיבורים למוקדי עניין בעיר שיאפשרו רכיבה בטוחה. עם זאת, במסגרת עבודות הקמת הנת"צים בשדרות בן צבי יסללו גם שבילי אופניים, שיאפשר רכיבה למגוון יעדים בעיר, ושבילים נוספים מתוכננים באזור שישפרו את הרשת העירונית.

מוקדי משיכה: 

• פארק השלולית ובריכת דורה - פארק גדול עם אגם עונתי במרכזו.

• אזור תעסוקה אגמים - במסגרת הקמת המתחם המזרחי של השכונה מתוכנן מוקד תעסוקה חדש, אך הקמת רוב הבניינים בו לא החלה עדיין

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-1.5% במחיר דירה. ירידה של כ-47% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 6 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

דיזנגוף חברה לסחר - בניה חדשה (משרדים/מסחרי)

דר נופרים - בניה חדשה

קבוצת דוד אזולאי - 2 פרויקטי בניה חדשה (משרדים/מסחרי)

קבוצת תדהר - בניה חדשה (משרדים/מסחרי)

שבירו יזמות ובניה - בניה חדשה (משרדים/מסחרי)

בתכנון

ניצנים בונים איכות חיים - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-141 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן