קרנות הריט התעוררו, המשקיעים ומבצעי המימון חזרו: מה עומד מאחורי הזינוק במכירות?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בחודש מאי 26' נרכשו 8,246 דירות, יד שניה וחדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי), גידול של 23% בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה במאי 25', כך על פי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו היום (ג'). בהשוואה לחודש הקודם (אפריל) במהלכו חל חג הפסח, זהו גידול חד של 63%.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש מאי ב-7,045 דירות, גידול של 17% בהשוואה למאי 25' וגידול של 62% בהשוואה לחודש הקודם. גם על פי נתוני האוצר, הגידול במכירות בחודש מאי התרכז בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות, תוך גידול מחודש בשכיחות הטבות המימון המדווחות, בפרט באזורים שבהם דווחה עד לאחרונה שכיחות נמוכה של הטבות: בעיקר בירושלים וברחובות. 

באזור ירושלים נרשם גידול חריג בשכיחות הטבות המימון, שהגיעה לשיעור של 43% מכלל הדירות שנמכרו בשוק החופשי. זאת בהשוואה לשכיחות מדווחת של 17% בלבד בחודשים הקודמים ובמאי אשתקד. שכיחות זו היא הגבוהה ביותר שנרשמה מבין כל האזורים בחודש זה. גם באזור רחובות נרשם גידול משמעותי, כאשר שכיחות ההטבות הגיעה ל-37% בחודש מאי, בדומה לרמתה באזור המרכז. שכיחות זו גבוהה משמעותית מהדיווחים בחודשים הקודמים, שעמדו על כ-12% בלבד.

בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי מאי נמצא כי רמה זו במאי 26' נמצאת בשליש התחתון של דירוג זה מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר דירוג נמוך זה הושפע במידה רבה מפלח השוק של דירות יד שניה.

מאה דירות נרכשו על ידי קרנות ריט

לעומת זאת מכירות הקבלנים בחודש מאי הסתכמו ב-3,613 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, גידול חד של 51% בהשוואה לרמתן הנמוכה במיוחד במאי 25' ועלייה של 71.5% לעומת החודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מאי ב - 2,412 דירות, גידול של 40% בהשוואה למאי 25' וגידול של 77% בהשוואה לחודש הקודם. נציין כי מתוך סך זה של מכירות, מאה דירות נרכשו ע"י קרנות ריט, עם הטבות מימון, בעוד במאי אשתקד לא נרשמו רכישות מסוג זה. 

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מאי מוסיף לבלוט אזור ת"א, עם 481 דירות שנמכרו, זאת לעומת 150 דירות בלבד שנמכרו באזור זה במאי אשתקד. ביד שנייה מכירות הקבלנים באזור זה בחודש מאי השנה התאפיינו בריכוזיות גבוהה, כאשר שני פרויקטים בלבד ריכזו 44% מסך מכירות הקבלנים באזור. לא צוין אילו פרויקטים אך לגבי אחד מהם צוין שהוא אחד הגדולים בתל אביב ושניתנו הנחות משמעותיות למ"ר. 

גם ברמה הארצית ניכרת עליה ברמת הריכוזיות במכירות הקבלנים: עשר החברות הגדולות ביותר ריכזו יותר מרבע (26%) מכלל הדירות שנמכרו בשוק החופשי. מדובר בעלייה ניכרת לעומת חודש מאי אשתקד, אז עמד נתח השוק של עשר החברות הגדולות על פחות מחמישית (19%).

שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" בחודש מאי עמד על 57%, נמוך בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם, כמו גם בהשוואה למאי 25'. כך, מאז רמת השיא שנרשמה בחודש מרץ 25' - 67% - ערב כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון, נרשמת מגמת ירידה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר".

בחודש מאי עמד שיעור העסקאות בהן דווח כי ניתנה הטבת מימון בחמשת האזורים אחריהם  - מרכז, תל אביב, חדרה, נתניה, באר שבע - שהאוצר עוקב אחריהם, על 20% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזורים אלו. בהשוואה לחודש הקודם אמנם נמצא כי לא חל שינוי בשיעור זה בחמשת אזורים אלו, אולם בשני אזורים אחרים, כאמור ירושלים ורחובות, נרשם גידול חריג בשכיחות הטבות המימון. 

גידול של 22% בתזרים המזומנים 

בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, לפני ניכוי תשומות, נמצא כי תזרים זה בחודש מאי עמד על 5.9 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 22% בהשוואה למאי 25', אולם נמוך בתשע נקודות אחוז בהשוואה לשיעור הגידול בתזרים הפוטנציאלי. בכך בא לידי ביטוי בין היתר הגידול המחודש בשכיחות הטבות המימון המדווחות. בניכוי תשומות עמד תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים בחודש מאי 26' על 570 מלש"ח, לאחר תזרים שלילי שנרשם בחודש הקודם. עם זאת  תזרים זה אינו כולל הוצאות מימון

בניגוד למגמה שהוצגה בלמ"ס , סך מכירות יד שניה בחודש מאי עמד על 4,633 דירות, גידול מתון של 7% בהשוואה למאי אשתקד אך כ-56% מעל החודש הקודם.

רכישות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-1,319 דירות, גידול חד של 43% בהשוואה לרמתם הנמוכה במאי 25'. ושל 75.7% לעומת החודש הקודם. במאי האחרון נרשמה גם ירידה חדה של 30% ברכישות המשקיעים בהשוואה למאי 24' (מתוך סך זה של רכישות משקיעים בחודש מאי השנה, נרכשו כאמור מאה דירות  ע"י קרנות ריט עם הטבות מימון). 

מכירות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-1,275 דירות, גידול של 5% בהשוואה למאי 25' ו-41.7% לעומת החודש הקודם. רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי הסתכמו בחודש מאי ב-3,819 דירות, גידול של 28% בהשוואה למאי אשתקד  כלל רכישות דירה  ראשונה הסתכמו במאי 26 ב-5,020, עלייה של 37.5% ממאי שנה שעברה ו-66% מהחודש הקודם. מנגד, רכישות משפרי הדיור ירדו ב-11% לעומת מאי שנה שעברה ל-1,907 אך עלייה של 46.1% לעומת החודש הקודם.