פירוק שיתוף במקרקעין: הפטור שיכול לעלות לכם ביוקר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פירוק שיתוף במקרקעין נתפס אצל רבים כפעולה טכנית של הסדרת רישום, אך מבחינת דיני המס זו נקודת פתיחה מטעה.

כל שותף מוותר על חלק בלתי מסוים בנכס ומקבל תמורתו חלק אחר; מבחינה מהותית זו עסקת חליפין לכל דבר, ועסקת חליפין במקרקעין היא עסקה עתירת מס: שבח, רכישה ולעיתים גם מע"מ.

המשמעות פשוטה. חבות במס שבח ובמס רכישה לכל אחד מהצדדים לעסקה היא ברירת המחדל, וההסדרים המיוחדים בחוק מיסוי מקרקעין הם החריג.

המסלול הכללי

החוק מעניק פטור לחלוקת מקרקעין בין כל הבעלים המשותפים, כל עוד לא שולם סכום הפרש (סעיף 67). שולם הפרש בכסף או בשווה כסף, הפטור נשלל ביחס לזכות שבשלה שולם. הפטור מתגלגל גם למס רכישה, מכוח תקנה 27(א) לתקנות מס רכישה .

הסעיף מבוסס על חלוקה בעין, ורק מקרקעין המהווים חטיבה אחת ניתנים לחלוקה כזו. לכן, הרלוונטיות שלו מתמצה בבתים משותפים ובחלקות גובלות ורצופות המוחזקות במושע. במאמר נוסף ראוי להסביר את החלופות השונות לחלוקת ולאיחוד מקרקעין.

הפטור חל כאשר נשמרות הפרופורציות בלבד, משמע נבחן השווי הקיים למול השווי שיתקבל לאחר החלוקה.

מכאן נולד הצורך בהסדרים מיוחדים למצבים שבהם אין תזרים אמיתי: כאשר חלוקה משפחתית או עיזבונית יוצרת אירוע מס על הנייר, החבות עלולה להפוך לעול כלכלי שאינו תואם את הרציונל של הדין.

גירושין: העברה שאינה נחשבת מכירה כלל

כאן נכנס ההסדר המרכזי. העברת זכויות על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין אינה מכירה ואינה פעולה באיגוד (סעיף 4א).

ההסדר חל על העברה בין בני הזוג, וכן על העברה מהם לילדיהם. נדרשים פסק דין, זיקה להליכי הגירושין וזהות צדדים כאמור.

החידוש האמיתי נמצא בשאלת התמורה. גם בן זוג המשלם לרעהו מיליון שקל עבור מחצית הדירה אינו מבצע מכירה לעניין החוק. אין מס שבח ואין מס רכישה .

החשבון נדחה, הוא לא נמחק

כאן נמצאת אי ההבנה הנפוצה ביותר מול לקוחות.

החוק קובע כי במכירה העתידית ייקבעו יום הרכישה ושווי הרכישה כאילו נמכרה הזכות בידי המעביר. מקבל הזכויות נכנס לנעלי בן זוגו לשעבר.

התוצאה היא ריכוז מלוא השבח ההיסטורי בידי הצד הנותר. בדירה שנרכשה לפני עשרים שנה מדובר בעשרות ובמאות אלפי שקלים.

לעניין העיתוי יש בשורה. בהחלטת מיסוי 34/07 הוחל הסעיף על העברה שבוצעה שנים לאחר פסק הדין, כל עוד השיתוף טרם פורק בפועל.

ההסדר חל גם על ידועים בציבור שנפרדו.

אחרי הגט: מה קורה לדירה הבאה

מאחר שהעברת מקרקעין אגב גירושין אינה נחשבת מכירה, לא קמה חובת דיווח רגילה; אולם בפועל, כאשר בן הזוג שנותר ללא דירה מבקש לרכוש דירה נוספת, נדרש לעיתים להסדיר את הבעלות מול רשות המיסים כדי ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה.

חשוב לציין כי אין הכרח שהחלוקה בין בני הזוג תהיה שווה, וניתן אף לקבוע הוראות להעברה עתידית של המקרקעין, למשל לאחר שהילדים יגיעו לבגרות.

יורשים: הכל תלוי במילה אחת

אותו היגיון של דחיית מס מופיע גם בעולם הירושה. הורשה אינה מכירה, וזו נקודת הפתיחה (סעיף 4), אך מכירת נכס מנכסי העיזבון כבר נחשבת מכירה בידי היורשים (סעיף 5(ג)(1)); בין השניים ניצב ההסדר החשוב שלפיו חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים אינה מכירה (סעיף 5(ג)(4)).

המילה הקובעת היא "ראשונה". הוראת ביצוע 7/2010 מבהירה כי ההסדר חל על החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בלבד.

יש כאן יתרון גדול. אין דרישה לשמור על יחסי השווי בין היורשים, בשונה מהמסלול הכללי. הגמישות בהקצאת הנכסים כמעט מלאה.

מקור הכסף קובע את החשבון

התנאי חד. אסור שתינתן תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העיזבון.

איזון מתוך קופת העיזבון אינו תמורה. תשלום מכיסו הפרטי של יורש הופך את החלק המקביל למכירה חייבת.

לאחר שהסתיימה החלוקה הראשונה התמונה משתנה לגמרי. יורש הרוכש את חלקי אחיו מבצע עסקה חייבת במס שבח ובמס רכישה, ככל עסקה אחרת.

הרחבה לנכסים נוספים – תיק ניירות ערך...

בתקופתי ברשות המיסים, כמנהלת מחלקה מקצועית מקרקעין וקבלנים, הרחבנו את ההקלה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין כך שניתן יהיה לחלק את כלל נכסי העיזבון ללא אירוע מס, גם כאשר מדובר בנכסים שאינם מקרקעין, כגון תיק ניירות ערך, פרטי אמנות, מניות בחברות עסקיות ועוד.

שורה תחתונה

השורה התחתונה פשוטה: שני ההסדרים המרכזיים אינם פטור מהותי ממס, אלא דחייה של החשבון למועד אחר.

לכן, לפני שמפרקים שיתוף, מחלקים עיזבון או מעבירים דירה אגב גירושין, צריך לבדוק שלושה דברים: מועד הפירוק, מקור כספי האיזון והשווי נטו לאחר מס.

בליווי יורשים או בני זוג בהליכי גירושין, איזון הנכסים צריך להיעשות על בסיס שווי נטו לאחר מס ולא רק על בסיס שווי ברוטו: נכס יקר יותר עשוי לשאת חבות מס גבוהה בשל יום הרכישה, בעוד שנכס ששוויו נמוך מעט עשוי להימכר כמעט ללא מס. התכנון המוקדם הוא ההבדל בין חלוקה שנראית שוויונית לבין חלוקה שבאמת מותירה ערך בידיים.

עו"ד (רו"ח) ורד אולפינר-סקל היא ראש תחום מיסוי נדל"ן בחברת EY