היו לראש: 3 ערים פתחו השנה את עידן ההתחדשות העירונית. אלה הפרויקטים שעשו זאת

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במהלך השנה החולפת הצטרפו כמה ערים חדשות למפת הפינוי-בינוי בישראל, לאחר שפרויקטים ראשונים בתחומן הגיעו לשלב ההיתר או ההריסה. ברמלה ובקריית מלאכי כבר נהרסו השנה מבנים במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי ראשונים בעיר, ואילו בפרדס חנה-כרכור צפויים בחודש הבא להיהרס שני מתחמי מגורים, לאחר שכבר ניתנו להם היתרי בנייה. שלושת המקרים מסמנים את התרחבות ההתחדשות העירונית גם מחוץ לשוק הנדל"ן במרכז הארץ. בדקנו אילו אתגרים עמדו בפני הרשויות, היזמים והדיירים בכל אחד מן המתחמים החדשים.

רמלה: "כשבונים את העתיד – פוגשים את העבר"  

בתחילת 2026 נהרסו 48 יחידות דיור ראשונות במתחם בן גוריון ברמלה. המתחם שקודם בותמ"ל ומשתרע על פני כ-150 דונם הוא אחד ממתחמי ההתחדשות העירונית הגדולים בישראל. במסגרת הפרויקט שמקדמת הכשרת היישוב צפויות להיבנות כ-3,000 יחידות דיור חדשות ו-13,000 מ"ר למסחר ותעסוקה. הפרויקט ממוקם בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל ו-א.ס. לוי ברמלה, וייבנה ב-6 שלבים. בסיום התהליך צפויים הדיירים במתחם לקבל תוספת של 12 מ"ר לכל דירה, לצד תוספת של מחסן, מרפסת חנייה וכמובן מיגון. הדירות במתחם צפויות להיות מאוכלסות בעוד כ-4 שנים.

לדברי אחד הדיירים במתחם, גבי סיבוני (44), סיפור הריסת המתחם, שהבניינים בו הם בני יותר מ-50 שנה, החל עוד בעשור הקודם. "לפני כ-13 שנה גייסתי חבר, והחתמנו שני בניינים על ייפוי כוח ראשוני. אבל אז הבנו שצריך לעבור דרך המנהלת של העירייה ולא נוכל לקדם את הפרויקט לבד. שנה מאוחר יותר הגיעה חברת הכשרת היישוב ומשם התקדמנו איתם", הוא מספר.

הדמיית הפרויקט ברמלה (VIEWPOINT)

לדבריו, אחד האתגרים העיקריים של הדיירים מול החברה נגע לדמי השכירות שהם דרשו תמורת הפינוי. "היזם היה ישר, אבל השמאות לא היתה לרוחנו בכלל. יש פה אוכלוסייה לא חזקה כלכלית, ועמדנו על זה שנקבל דמי שכירות ראויים. ההבדל בין 3,000 ל-3,800 בשכירות שהצלחנו להשיג הוא משמעותי. היה חשוב לנו לבקש דמי שכירות ראויים". עם זאת ציין סיבוני לחיוב את פעילות היזם במתחם והסביר כי החברה ראתה את טובת הדיירים לנגד עיניה.

למרות שהתהליך של הכשרת היישוב מול הדיירים התנהל באופן מהיר יחסית, סיבה אחת מרכזית הובילה לעיכוב בפרויקט. במהלך התהליך התגלו עתיקות במתחם ולאור הממצאים, העירייה נאלצה לבצע שינויים בתכנון. ראש העיר, מיכאל וידל, מעיד כי כעת, עם הניסיון שצברו מ-19 תוכניות התחדשות שמתקדמות בעיר, מדובר בתופעה מוכרת. "ברמלה, עיר עם היסטוריה של מאות ואלפי שנים, יש משהו יפה בכך שגם כשבונים את העתיד - פוגשים את העבר. כמעט בכל פרויקט משמעותי בעיר אנחנו נדרשים לבדיקות של רשות העתיקות, וזה חלק טבעי מהעבודה בעיר כל כך עשירה בהיסטוריה ובמורשת. ראש העיר, מיכאל וידל, מציין כי למרות העיכוב, מתחם בן גוריון היה הפרויקט הראשון שבו הבשילו התנאים והחסמים טופלו באופן מהיר יותר, ולכן הפך למתחם ההתחדשות הראשון בעיר.

13 שנה אחרי שהדיירים החלו לקדם את המהלך, בתחילת השנה נהרסו 48 הדירות הראשונות במתחם בן גוריון, פרויקט הפינוי-בינוי הראשון שיצא להריסה ברמלה, שבמסגרתו צפויות להיבנות כ-3,000 דירות. בדרך התגלו עתיקות שאילצו את העירייה לשנות את התכנון ועיכבו את הפרויקט. "יש משהו יפה בכך שגם כשבונים את העתיד - פוגשים את העבר", אומר ראש העיר מיכאל וידל.

לאור העיכוב, וידל מסביר כי הלקח המרכזי מהפרויקט הראשון מבחינתו הוא העובדה  שהעירייה נדרשת להוביל את התהליך. "בהתחדשות עירונית העירייה לא יכולה לעמוד מהצד. היא צריכה לנהל, לחבר בין כל הגורמים וללוות את התושב לאורך כל הדרך". הצלחת הפרויקטים, הוא מסביר, "תלויה ביכולת לייצר ודאות לכל המעורבים בתהליך. בעקבות הניסיון בפרויקט בן גוריון "חיברנו את הקבלן , היזם ואנשי המינהלת למערכת המידע העירונית. כך, כשעולה בעיה מהשטח, כולם רואים אותה בזמן אמת, מסונכרנים על הטיפול ויכולים לתת מענה ולסגור את הפנייה בצורה יעילה".

אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב , מרבה לשבח את פעילותה של רמלה בענף ההתחדשות העירונית. "ראש העיר חרט על דגלו להצעיד את העיר קדימה דרך התחדשות עירונית. העירייה מסייעת ליזמים לקדם פרויקטים בכל הכלים העומדים לרשותה, ועושה הכל כדי להביא את הפרויקטים למימוש".

עוד מוסיף מריאש כי המוטיבציה של העירייה לקדם את הפרויקטים, מגדילה את הרצון של החברה לסייע בפיתוח העיר וההתחדשות. "כשאתה מסתכל על כל המוצר של המתחם ברמלה אתה רוצה לייצר שכונה עם בתי ספר עם ילדים עם שירותים קהילתיים עם שטחים ירוקים ובנייה איכותית. אנחנו מסתכלים על מה הפרוייקט הזה כרובע הצעירים של רמלה. כרגע אנחנו רואים שאוכלוסייה מחולון ומראשון לציון מתעניינת בפרויקט, לצד משפרי דיור מתוך העיר".

פרדס חנה: "היום הפרויקט לא היה עובר"

בחודש הבא צפוי לצאת להריסה מתחם הפינוי-בינוי הראשון בפרדס חנה-כרכור, זאת לאחר שלפני כמה חודשים, בעלי הדירות ברחוב דרך למרחב 290-291 קיבלו הודעות פינוי לקראת הריסה. במסגרת הפרויקט, שיבוצע בידי חברת גרופית , ייהרסו 28 דירות קיימות ובמקומן ייבנו 124 דירות חדשות בשני בניינים בני 16 קומות מעל שטחי מסחר. הדיירים בפרויקט קיבלו תמורות מטבח של 12 מטר, ומרפסת של 12 מטר, ממ"דים ומעלית לצד תמורות נוספות.

מדובר בפרויקט שידע מהמורות רבות בדרך. אריה זריהן (66), יו"ר נציגות הדיירים בבניין, מספר כי תהליך הריסת המתחם החל כבר לפני כ-12 שנים עם חברת בראל נכסים. חברת גרופית נכנסה לתהליך כבר לאחר שאושרה התב"ע, בספטמבר 2019. זריהן מעיד כי לאורך השנים היה קשה לשכנע את המועצה להניע את הפרויקט.

הדמיה של הפרויקט בפרדס חנה (עדי בואנו עבור כנען שנהב)

לדעתו, "הסיבה לעיכוב התהליך, טמונה בכך שמועצות מקומיות לא מקבלות היטלי השבחה על פינוי בינוי . בדרך כלל גם יש גם בעיות בעורקי התחבורה במועצה. אצלנו במתחם בדרך למרחב, יש ארבעה כבישים שיוצאים מהמתחם לכיוון היציאה מהמושבה. זו הסיבה שעזרה לוועדה המחוזית לאשר את התוכנית ולהשיג את התב"ע". זריהן, מוסיף כי "הייתי צריך ללכת לוועדה להסביר לחברי המועצה באופן פרטני כי יש סכנה ממשית לשרידותם של הבניינים ושאם לא יהיה פרויקט עשוי לקרות כאן אסון".  

עו״ד אייל כגן, סגן יו"ר המועצה ומחזיק תיק ההנדסה והתכנון והבנייה ביישוב, טוען מנגד כי עוד בתקופתו כיו"ר אופוזיציה הוא התנגד לתוכנית. "אנחנו מקפידים על בינוי ששומר על קו רקיע, על מבנה קהילתי". במתחם בדרך למרחב, טוען כגן, "אין פתרונות נכונים לחנייה. הוא לא עונה על הצרכים הציבוריים של  היישוב. מדובר בתב"ע שקיבלה תוקף עוד לפני הקדנציה הנוכחית. גם הפרויקט הזה, וגם המתחם ברחוב הצפירה שצפוי להיהרס בחודש הבא, הם שני פרויקטים בודדים שלא קשורים למדיניות התכנון הנוכחית ביישוב. הם קודמו לפני מסמך התעדוף של ההתחדשות העירונית שנבנה בקדנציה הנוכחית. חתמנו על ההיתר כדי  לסייע לתושבים לשפר את איכות חייהם".

12 שנים חיכו הדיירים ברחוב דרך למרחב בפרדס חנה-כרכור לרגע שבו הבניינים הישנים ייהרסו לטובת פרויקט הפינוי-בינוי הראשון במושבה. אלא שדווקא רגע לפני ההריסה, במועצה מבהירים כי לפי מדיניות התכנון הנוכחית הוא כבר לא היה מקודם באותה מתכונת. "היום פרויקט כזה לא היה עובר", אומר סגן יו"ר המועצה אייל כגן.

לצד הפרויקט בדרך למרחב, במתחם נוסף ברחוב הצפירה צפויות להיבנות 80 דירות במקום 36 דירות הקיימות. ביחד, מדובר בסנונית הראשונה של תהליכי ההתחדשות העירונית שמתחיל להתחולל בפרדס חנה-כרכור.

מאיר חרש , סמנכ"ל ההתחדשות ופיתוח עסקי בחברת גרופית , מסביר שלאור כוונת המעוצה להתקדם בתחום ההתחדשות, ולצד השינוי הדמוגרפי במושבה, במתחם החדש תמהיל הדירות מגוון: החל מדירות 3 חדרים ועד פנטהאוזים של 6 חדרים. חרש מסביר כי לאור הניסיון של חברת גרופית במושבה, "אנחנו מאמינים כי יגיעו למתחם משפחות צעירות לצד משפרי דיור מאזור המרכז שמגיעים לכאן. יש את כל הסביבה התומכת החל מבתי ספר וגני ילדים וכל השירותים המוניציפליים. לצד זאת, אנחנו גם רואים תופעה של מצמצמי דיור של אוכלוסייה בגיל השלישי שמגיעה".

אייל כגן (אלדד רפאלי)

כגן מסביר כי לאחר כניסתו וכניסת ראש המועצה יוני חכימי לתפקיד, פרדס חנה שינתה תפיסה תכנונית. "היום פרויקט כמו בדרך למרחב לא היה עובר. אנחנו נערכים לתוכניות  גדולות יותר במאות יחידות דיור. אלו תוכניות שדורשות צרכים קהילתיים גדולים יותר – גני ילדים, מעונות, בתי ספר ומרכזים קהילתיים". ההסתכלות התנועתית והתחבורתית היא מרחבית. כמו כן, אנחנו מנסים לשמור על הציביון היישובי ולבנות באופן הוליסטי.

כגן מוסיף כי המועצה "מנסה לייצר סטנדרטיזציה מבחינת הבנייה לגובה כאשר השכונות יהיו בבינוי נמוך יותר ואת הבינוי הגבוה יותר נבצע בצירים הראשיים. אנחנו משתדלים שכל הבנייה תהיה בגבהים של 15 קומות ומטה".

לדבריו, גם תכנון תמהיל הדירות במועצה משתנה. "אנחנו מתעקשים על שילוב דירות קטנות מתוך הסתכלות על צרכי הקהל הצעיר והאפשרויות הכלכליות שלו. יש לכאן הגירה דמוגרפית חיובית ותמהיל שהוא מיקרוקוסמוס של  החברה הישראלית. אנחנו מברכים על הכניסה הזו של זוגות צעירים שיגיעו לפרויקטים הללו. כמו כן, "בימים אלה אנחנו מנסחים מסמך של מדיניות צפיפות יחד עם הוועדה המחוזית כדי לייצר ודאות תכנונית, בשאיפה לוודא שהבנייה בשכונות של צמודי קרקע  נשארת נמוכה לצד שמירה על השטחים הפתוחים".

קרית מלאכי: 28 שנים נדרשו להוציא את הפרויקט אל הפועל

בחודש פברואר נהרס מתחם ההתחדשות העירונית הראשון בקרית מלאכי. מדובר בפרויקט של קבוצת מיי טאון, בהשקעה המוערכת בכחצי מיליארד שקל, שבמסגרתו צפויים להיהרס 40 דירות כאשר במקומן ייבנו שני מגדלי מגורים בני 23 קומות עם 195 דירות חדשות וכ-9,000 מ"ר של שטחי מסחר במרכז העיר.

הריסת בניין הרכבת בקריית מלאכי (פיני חדד)

מדובר בפרויקט שזכה למימון ממשלתי במסגרת מרכז רמ"י בשנת 1998, אלא שהחברה היזמית, זיו ישראל, שזכתה במכרז בעבר, לא מימשה את הזכות על הקרקע ולא הוציאה את הפרויקט לפועל במשך שנים ארוכות. הפרויקט משתרע על פני שטח של 7 דונם וממוקם בצומת הרחובות ז'בוטינסקי ובן גוריון בסמוך לבניין העירייה. הדיירים בפרויקט יקבלו תוספת של מרפסת של 12 מ"ר בדירות 4-5 חדרים ותוספת של מרפסת 10 מ"ר בדירות 3 חדרים.  

מנכ"ל חברת מיי-טאון, יוסי חסון, מסביר כי הפרויקט נתקע במשך שני עשורים בגלל חוסר כדאיות כלכלית ותכנון לקוי. אך לדבריו, מיי טאון ראתה בפרויקט פוטנציאל עקב הדרישה לגידול האוכלוסייה בקריית מלאכי והודות למיקום המרכזי והאטרקטיבי בעיר. "הפרויקט הוא כ-9,000 מ"ר מרכז מסחרי כאשר בקרית מלאכי אין מרכז מסחרי".

28 שנים חלפו מאז שיורם סלוק התפנה מביתו בקריית מלאכי, לאחר שנאמר לו כי הבניין אינו ראוי למגורים. בפברואר השנה, אחרי שנים של חוסר כדאיות כלכלית, מגבלות תכנון וחוסר אמון מצד הדיירים, נהרס סוף סוף מתחם הפינוי-בינוי הראשון בעיר. "רוב הדיירים לא האמינו שהחברה תוציא אותו אל הפועל", מספר סלוק. "אני נכנס לארמון. מחכה להיכנס בקוצר רוח".

חסון מוסיף כי היה לחברה אתגר להתאים את הפרויקט לאופי הקהילתי של קרית מלאכי. "היינו צריכים לעשות תכנון מחודש של כל המרכז המסחרי. הבניינים שתוכננו כשמגוון הדירות לא היה רלוונטי עבור האוכלוסייה הדתית, שמהווה חלק בלתי נפרד מהעיר. נאלצנו לתכנן את הפרויקט מחדש".

יורם סלוק (61), התפנה מהמתחם עוד ב-1998, לאחר שחברת זיו ישראל הודיעה לו שהוא נדרש להתפנות כי הבניין אינו ראוי למגורים. סלוק מסביר כי חברת "MY Town" הרימה את הפרויקט שהיה תקוע במשך שנים ארוכות אצל היזם ובוועדות התכנון. "רוב הדיירים לא האמינו שהחברה תוציא אותו אל הפועל", הוא מעיד. גם חסון משתף כי בהקשר זה היה אתגר מול הדיירים. "עד שהבאנו את הבאגר והרסנו את המתחם המשפט הרווח בעיר היה: 'דבר איתי כשהבאגר הורס את הבניין'. ראינו רוח חדשה אצל התושבים. כעת הוא מסביר כי כבר משפרי דיור מתוך ומחוץ לעיר פנו לחברה להתעניין לרכוש דירה בפרויקט".

מימין: יוסי חסון ואליהו זוהר בטקס ההריסה (פיני חדד)

סלוק מוסיף כי ניכרת ההתרגשות בקרב תושבי העיר ובפרט בקרב תושבי הבניין, שמרביתם עזבו אותו עוד ב-1998. "אין לי ספק שרוב התושבים מחכים לחזור. יהיה מקום מאוד יפה. אני נכנס לארמון. מחכה להיכנס בקוצר רוח. כבר לא נוח לגור בשכירות בגיל 61", מעיד סלוק. מאמין שבעוד 3-4 יסתיים הפרויקט ונוכל להיכנס לדירות.

ראש עיריית קרית מלאכי מסביר בדומה לחברת MY Town כי עד כניסת החברה לפעילות במתחם, "ערכי הקרקע בעיר היו נמוכים יחסית בעוד שמספר יחידות הדיור שנדרש כדי לייצר פרויקט כדאי היה גבוה. כמו כן כמו בכל תהליך של פינוי־בינוי, נדרשה עבודת עומק מול בעלי הדירות כדי לייצר אמון, ודאות והסכמות סביב תהליך משמעותי שמשפיע על הבית ועל סביבת המגורים שלהם.לצד אלה היו מגבלות תכנוניות משמעותיות, ובראשן מגבלת הגובה שנבעה מדרישות רשות התעופה האזרחית".

ראש העיר, זוהר אליהו מוסיף כי "בשנים האחרונות עיריית קריית מלאכי שינתה גישה והציבה את ההתחדשות העירונית בראש סדר העדיפויות העירוני. העירייה גיבשה מסמך מדיניות סדור להתחדשות עירונית שמגדיר את עקרונות הפיתוח וההתחדשות בעיר, הקימה אגף ייעודי להתחדשות עירונית וריכזה את הטיפול בתחום תחת גורם מקצועי שמקדם את המתחמים באופן שוטף. מבחינת העירייה, ההריסה בפרויקט MY Town היא צעד ראשון בתהליך רחב יותר של חידוש השכונות הוותיקות, שדרוג איכות המגורים והמרחב הציבורי והכנת קריית מלאכי לצמיחה משמעותית בשנים הקרובות".