מכר את הבית, הכסף לא שולם במלואו והנכס כבר נרשם על שם הקונים: מה קבע ביהמ"ש?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הסכם מכר מקרקעין הוא חוזה מורכב הכולל חיובים הדדיים: הקונה מתחייב לשלם את התמורה במועד והמוכר מתחייב להעביר את זכויות הבעלות לקונה. כאשר אחד הצדדים מפר את התחייבויותיו, מקנה החוק לצד הנפגע סעדים שונים - פיצויים, ביטול ההסכם, ובמקרים מסוימים גם קיזוז חובות הדדיים. פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה ממחיש כיצד התנהלות לא זהירה, לצד אי קיום התחייבויות חוזיות, עלולה להוביל לאובדן בעלות על הנכס - ואף לכישלון תביעה לביטול ההסכם.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר נדרש לשאלות: מהי משמעותה של המחאה שנמסרה אך לא הופקדה על ידי עו"ד? האם מוכר שלא עמד בהתחייבותו לרשום את הזכויות במועד החוזי יכול לטעון להפרת הסכם על ידי הקונה? וכיצד פועל מנגנון הקיזוז, כאשר לשני הצדדים טענות זה כנגד זה?

נסיבות המקרה:

בין הצדדים נכרת הסכם מכר של בית מגורים. בהסכם נקבע כי אם המוכר לא ימציא את כל האישורים הנדרשים לרישום הזכויות במועד, יופקד חלק מהתמורה כ"כספי נאמנות" בידי באת כוח המוכר. עוד נקבע, כי על המוכר להמציא את כל האישורים, ולרשום את הזכויות בתוך שישה חודשים מחתימת החוזה.

בפועל, האישורים לא הומצאו במועד. הקונים הפקידו בידי באת כוח המוכר המחאה, אך זו לא הציגה אותה לפירעון, וההמחאה נותרה בידיה. שישה החודשים לרישום הזכויות עברו ללא מעשה. בא כוח הקונים שלח מכתב התראה למוכר על הפרת ההסכם באי רישום הזכויות במועד, ודרש פיצוי מוסכם. בנוסף, נתגלו בבית ליקויי בניה.

לאחר מכן, הקונה אסף את אישור המועצה הנדרש ורשם את הזכויות על שמו.

על רקע זה, טען המוכר כי הקונים פעלו שלא כדין, כאשר רשמו את הזכויות על שמם, תוך שימוש בהעתקי מסמכים והצגת מצגים כוזבים כאילו מסמכי המקור מצויים בידיהם.

מנגד, הקונים טענו כי פעלו על בסיס מסמכים שנמסרו להם במסגרת העסקה, וכי המוכר הוא שהפר את ההסכם, בכך שלא דאג לרישום הזכויות ולהמצאת האישורים במועד.

עוד נטען מצד המוכר כי אי הפקדת ההמחאה נעשתה בהסכמה, בעוד שהקונים חלקו על כך.

השאלה המשפטית:

מיהו הצד המפר את הסכם המכר - המוכר שלא רשם את הזכויות במועד החוזי? או הקונה שלא שילם (לכאורה) את מלוא התמורה? האם הקונה רשם את הזכויות שלא כדין, או שמא פעל בהסכמת המוכר? והאם הקונה זכאי לקזז מכספי התמורה שטרם שולמו את הפיצוי המוסכם המגיע לו בשל הפרת ההסכם על ידי המוכר? 

החלטה:

בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המוכר לביטול הסכם המכר ולהשבת הממכר, וקבע כי המוכר הוא שהפר את הסכם המכר הפרה יסודית, בכך שלא השלים את רישום הזכויות על שם הקונים ולא המציא את האישורים הנדרשים במועד שנקבע בהסכם. נקבע כי החיוב להמציא את האישורים אינו חיוב השתדלות, אלא חיוב תוצאה, ועל כן אי השגתם במועד מהווה הפרה של ההסכם.

בהמשך, דחה בית המשפט את טענות המוכר ביחס להתנהלות הקונים. נקבע כי לא הוכחה הסכמה בין הצדדים שלפיה ההמחאה לא תופקד לחשבון הנאמנות. גרסת באת כוח המוכר נדחתה, בין היתר, מאחר שמדובר בעדות מפי השמועה, שלא נתמכה בתיעוד. זו אף לא עוגנה בכתב כנדרש בהסכם, הקובע כי כל שינוי בו ייעשה בכתב בלבד. עוד נקבע כי אין ליתן אמון בגרסה זו, וכי היא הועלתה בדיעבד על רקע אי הפקדת ההמחאה.

בית המשפט הוסיף כי לא נשלחה כל הודעה מצד המוכר או באת כוחו בזמן אמת על הפרת ההסכם; לא נדרשה החלפת ההמחאה; ולא נמסרה הודעת ביטול, אף לאחר חלוף מועד הפירעון. התנהלות זו פועלת לחובת המוכר.

משנקבע כי המוכר הפר את ההסכם הפרה יסודית, קבע בית המשפט כי קמה לקונים הזכות לקזז את יתרת התמורה שנותרה בידיהם מתוך הפיצוי המוסכם המגיע להם בשל אותה הפרה, וכן מתוך הנזקים שנגרמו להם עקב ליקויי בניה שהתגלו בממכר. נקבע כי הודעת קיזוז אינה טעונה פורמליות מיוחדת, ודי בכך שכוונת הקיזוז משתמעת באופן סביר מהתנהלות הצד הטוען לה. כפי שעלה, בין היתר, ממכתב ההתראה ששלחו הקונים ומתגובתם לבקשת עיקול שהוגשה נגדם בהליך נפרד. על יסוד זה נקבע כי הקיזוז בוצע כדין, ובכך השלימו הקונים הלכה למעשה את מלוא תשלום התמורה.

באשר לאופן רישום הזכויות על שם הקונים דחה בית המשפט את טענת המרמה שהעלה המוכר. נקבע כי מאחר שהקיזוז בוצע כדין, יש לראות את הקונים כמי שהשלימו הלכה למעשה את מלוא תשלום התמורה. ומכאן שטענת המוכר, לפיה הרישום בוצע שלא כדין בהיעדר תשלום מלא, נופלת. עוד נקבע כי המסמכים ששימשו לרישום אינם מזויפים, וכי בהתאם לנוהלי לשכת רישום המקרקעין די בכך שהמסמכים נאמנים למקור, בהתאם להצהרת עורך הדין. עוד צוין כי המוכר לא טען כי המסמכים אינם נאמנים למקור, אלא כי הרישום בוצע למרות שלטענתו לא שולמה מלוא התמורה.

לבסוף, קבע בית המשפט, כי גם אם אי תשלום יתרת התמורה עלול להיחשב כהפרה יסודית, הרי שהתנהלות המוכר – שלא פעל לביטול ההסכם בזמן אמת והמשיך לפעול מכוחו – מלמדת כי זנח את סעד הביטול.

על כן, נדחתה התביעה לביטול ההסכם ולהשבה.

הערת המחבר:

פסק הדין ממחיש כי גם כאשר נטענת הפרה יסודית של הסכם, אין בכך כדי להוביל בהכרח לביטולו. בית המשפט קבע כי אף שאי-תשלום יתרת התמורה, ככלל, עשוי להוות הפרה יסודית, התנהלותו של הנפגע לאחר ההפרה עשויה לשנות את משמעותה המעשית. במקרה זה, משהמוכר לא הפעיל את סעד הביטול בסמוך להפרה, המשיך לקיים את ההסכם, ואף פעל לתיקון ליקויי הבנייה - ראה בו בית המשפט כמי שוויתר על סעד הביטול.

בית המשפט אף קבע כי בנסיבות אלה הפכה ההפרה מהפרה יסודית להפרה רגילה, באופן המצדיק בחינת שיקולי צדק. פסק הדין ממחיש אפוא, כי שמירה על מעמדה של הפרה כהפרה יסודית מחייבת את הצד הנפגע לפעול בעקביות המתיישבת עם רצונו לבטל את ההסכם. אחרת, עלולה התנהלותו שלו-עצמו להמיר את ההפרה למהות של הפרה רגילה, הכפופה לשיקולי צדק.

ת"א (חיפה) 4166-09-24 סעאדה נ' גאלאי ואח' (ניתן ביום 1.2.2026)

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן, תכנון ובנייה.