הרכבת כבר הגיעה: בירושלים המחירים ירדו, בשכונה הזו הם דווקא עלו

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן : תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בה ועוד. והפעם: נווה יעקב, ירושלים.

נווה יעקב נמצאת בקצה הצפוני של ירושלים, מצפון לפסגת זאב, ממזרח לבית חנינא ומדרום לא-ראם. השכונה במתכונתה הנוכחית הוקמה לאחר מלחמת ששת הימים, בשטח שסופח לירושלים, אך ההתיישבות היהודית באזור החלה עוד בתקופת המנדט. כיום מתגוררים בשכונה 28,283 תושבים, לפי נתוני 2024 של הלמ"ס שעובדו עבור מדלן , והיא מדורגת באשכול 2 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי. בשכונה היו ב-2025 כ-5,256 דירות, ולפי ההערכות מספר התושבים עשוי להגיע לכ-38 אלף ב-2035 ומלאי הדירות לכ-7,000 עד 2040.

נווה יעקב מזוהה כיום במידה רבה עם האוכלוסייה החרדית, לאחר תהליך דמוגרפי שעברה לאורך השנים. לפי נתונים שפורסמו ב-2023 על בסיס נתונים מוקדמים יותר, כ-82% מתושבי השכונה היו חרדים, כ-21.7 אלף מתוך כ-26.4 אלף תושבים. מדובר באחד מריכוזי האוכלוסייה החרדית הגדולים בירושלים. התפתחות האוכלוסייה החרדית בשכונה קשורה בין היתר להקמת קריית קמניץ ונווה יעקב מזרח ולכניסת משפחות חרדיות גם לחלקים נוספים שלה. בהתאם לכך פועלים בשכונה מוסדות חינוך ודת רבים המשרתים את הציבור החרדי.

נווה יעקב נמצאת כיום בתנופת בנייה: כ-390 דירות נמצאות בבנייה ועוד כ-625 בתכנון, ובסך הכול כ-1,015 דירות. נוסף על כך, תוכניות מאושרות כוללות פוטנציאל של 729 דירות ותוכניות נוספות הנמצאות בשלבי קידום כוללות 873 דירות. מוקד פיתוח משמעותי נוסף הוא מחנה נווה יעקב, בסיס פיקוד המרכז, שבשטחו מתוכננת הקמת כ-2,000 דירות לאחר פינויו.

גם ההתחדשות העירונית מתחילה לתפוס מקום בשכונה, שבה מקודמים כמה פרויקטי פינוי-בינוי לצד פרויקטים של תמ"א 38 ובנייה חדשה. בין היזמים הפעילים בתחום הפינוי-בינוי נמצאות במות ישראל, רוטשטיין, טרא נדל"ן ו-OPG. בסך הכול פועלים כיום בשכונה שבעה יזמים, לא כולל יזמות פרטית.

מיקומה של נווה יעקב בקצה העיר מקשה יחסית על הנגישות ברכב פרטי, אך הנגישות בתחבורה הציבורית השתפרה משמעותית עם הארכת הקו האדום של הרכבת הקלה עד השכונה. הקו מאפשר כיום נסיעה ישירה מנווה יעקב דרך פסגת זאב, שועפאט ומרכז העיר ועד דרום-מערב ירושלים. ב-2027 צפוי, על פי לוחות הזמנים הנוכחיים, חיבור נוסף במסגרת רשת הרכבת הקלה, שיאפשר נסיעה מנווה יעקב לכיוון גבעת שאול והר נוף ויחזק את הקישוריות שלה לחלקים נוספים במערב העיר.

שוק הדיור בנווה יעקב מציג מגמה שונה מזו שנרשמה בירושלים כולה. בין המחצית הראשונה של 2025 למחצית הראשונה של 2026 עלה מחיר הדירה הממוצע בשכונה בכ-3.5%, ומספר העסקאות גדל בכ-8.5%, בעוד שבירושלים כולה ירד מחיר הדירה הממוצע בכ-2% ומספר העסקאות ירד בכ-2.5%. בדירות יד שנייה בנווה יעקב עלה המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים מ-2.03 מיליון שקל ל-2.12 מיליון שקל, עלייה של 4.43%, ומחירה של דירת 4 חדרים עלה מ-2.549 מיליון ל-2.676 מיליון שקל, עלייה של 4.98%.

בשוק הדירות החדשות, שבו מספר העסקאות מצומצם יותר, מחיר דירת 4 חדרים נותר כמעט ללא שינוי: 2.693 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2026 לעומת 2.691 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, עלייה של 0.07% בלבד.

. כרטיס ביקור - ירושלים

מיקום: הרי יהודה 

מס' תושבים (06/2025): 1,053,030

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 2 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (06/2025): 1%, ריבוי טבעי 10,213, מאזן הגירה פנימית 3,409-, מאזן הגירה בינלאומי 415

שינוי שנתי במחירי הדירות: ירידה של כ-2% בין חציון ראשון 2025 לבין חציון ראשון 2026 לפי מחיר ממוצע לדירה, ירידה של כ-4% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-2.5% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות שנחתמו בעיר: חציון ראשון 2025 - 2,665 עסקאות, חציון ראשון 2026 - 2,608 עסקאות

מוקדי בנייה חדשה: 

• מורדות ארנונה (כ-1,650 דירות)

• גבעת המטוס (כ-2,600 דירות)

• מורדות גילה מערב (כ-800 דירות)

• מזרח רמות אלון (כ-300 דירות)

• רמת שלמה (כ-1,600 דירות)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמת אשכול - 60 פרויקטים

• בית הכרם - 57 פרויקטים

• קרית משה - 51 פרויקטים

• רסקו (גבעת הורדים) - 51 פרויקטים

• קטמון א-ו - 50 פרויקטים

• רחביה - 46 פרויקטים

• קרית היובל - 44 פרויקטים

• ארנונה (תלפיות) - 43 פרויקטים

• בית וגן - 42 פרויקטים

• המושבה הגרמנית - 41 פרויקטים

• קטמון הישנה - 40 פרויקטים

• בקעה - 40 פרויקטים

• נחלאות - 39 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• עטרות - הקמת שכונת מגורים עם כ-9,000 דירות במקום שדה התעופה הנטוש בצפון העיר

• התחדשות עירונית לאורך צירי הרכבת הקלה - תוספת של כ-10,000 דירות בפרוזדורי הרק"ל הקיימת והמתוכננת

• מחנה נווה יעקב - הקמת כ-2,000 דירות במקום בסיס פיקוד מרכז

• אינפילים פסגת זאב - תוספת של כ-3,500 דירות בשטחים פתוחים בשכונת פסגת זאב

• צומת גבעה צרפתית - הקמת מתחם מגורים עם כ-2,500 דירות בצומת הגבעה הצרפתית

• מתחם A מחלף הגבעה הצרפתית - הקמת כ-1,075 דירות במזרח הגבעה הצרפתית

• מורדות הר נוף - הקמת כ-2,400 דירות במורדות הדרום מזרחיים של שכונת הר נוף

• קירוי בגין - הקמת כ-2,700 דירות במסגרת קירוי כביש בגין בין קמפוס גבעת רם לשכונת בית הכרם

• מתחם כרמית - הקמת כ-1,000 דירות במתחם חדש במערב שכונת קרית יובל

• רכס לבן -הקמת כ-6,000 דירות על שטחים פתוחים בדרום מערב העיר

• גבעת משואה צפון - הקמת כ-667 דירות במורדות הצפוניים של שכונת גבעת משואה

• רכבת מלחה - הקמת כ-500 דירות במתחם תחנת הרכבת מלחה

• מתחם טדי - הקמת כ-1,200 דירות במתחם הסובב את אצטדיון טדי

• גבעת שקד - הקמת שכונה עם כ-1,600 דירות בצפון ומערב שכונת בית צפאפא

• אמת המים התחתונה - הקמת שכונה חדשה עם כ-1,250 דירות מדרום לקיבוץ רמת רחל

• סטריפ דרך חברון - הקמת כ-3,500 דירות מערבית לדרך חברון

• דרום מזרח ארנונה - הקמת כ-500 דירות צפונית לקיבוץ רמת רחל

• הר חומה ה - הקמת כ-2,000 דירות בשלוחה צפון מערבית של שכונת הר חומה

• דרום מזרח הר חומה - הקמת כ-1,000 דירות דרום מזרחית לשכונת הר חומה

• ערב א-סווחרה - הקמת כ-2,500 דירות במזרח העיר

• עיבוי ארנונה - תוספת של כ-1,500 דירות בשטחים פתוחים של שכונת ארנונה

• דרום מזרח גילה - תוספת של כ-1,900 דירות על שטחים פתוחים בדרום מזרח השכונה

• דרום גילה - תוספת של כ-900 דירות על שטחים פתוחים בדרום השכונה

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 50 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 21 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - 21 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 3 פרויקטים שקיבלו היתר 

מחיר למשתכן - 5 פרויקטים שקיבלו היתר

הריסה שלא מכוח תמ"א - 3 פרויקטים שקיבלו היתר

שיקום שכונות - 3 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור: נווה יעקב

מיקום: צפון העיר, צפונית לפסגת זאב, מזרחית לבית חנינא, דרומית לא-ראם, מערבית ליער מיר

מספר תושבים (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 28,283

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 38,000

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 5,256

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 7,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): 2 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: לא טובה - השכונה נמצאת בקצה העיר, ויציאה ממנה אפשרית רק לכיוון מערב, ובלי גישה ישירה לרשת הכבישים הבין-עירונית.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - בשכונה ישנו קו רכבת קלה (הקו האדום) שמאפשר נסיעה נוחה למרכז ודרום מערב העיר. בשנה הבאה תיפתח גם שלוחה של הקו הירוק שתאפשר נסיעה גם לשכונת הר נוף ואזור התעסוקה גבעת שאול. שירות האוטובוסים בשכונה סביר, עם מספר קווים בתדירות גבוהה.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - בשכונה יש שביל רציף לאורך רחוב הרב פרדס, אך הוא לא מתחבר לשבילים נוספים בשכונה או בעיר, כך שרכיבה בטוחה אפשרית רק במרכז השכונה.

מוקדי משיכה: 

• מוסדות חרדיים

• בסיס פיקוד מרכז

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2025 לעומת חציון ראשון 2026): עליה של כ-3.5% במחיר דירה. עליה של כ-8.5% בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 7 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

במות ישראל יזמות והשקעות בע"מ - פינוי בינוי

מיזם הארץ - גולאק 15 בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

קבוצת בית ירושלמי (BY) - בניה חדשה

ניסנוב אחזקות בע"מ - בניה חדשה

בתכנון

טרא נדל"ן ויזמות בע"מ - פינוי בינוי

רוטשטיין נדל"ן בע"מ- פינוי בינוי

OPG Ocean Pacific Group - פינוי בינוי

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,015 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן