32 דירות ו-55 חדרי מלון על הירקון: בית המשפט פסל את עירוב השימושים של צביאלי

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פרויקט המגורים והמלונאות שקידמה קבוצת צביאלי ברחוב הירקון בתל אביב יצטרך לחזור להליך הרישוי: בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דחה בשבוע שעבר את עתירת חברת א.פ.צ השקעות, מקבוצת צביאלי שבבעלות ספי צביאלי, נגד החלטת ועדת הערר המחוזית שביטלה את היתרי הבנייה לפרויקט. במרכז המחלוקת עמד תכנון של שני מבנים בני שבע קומות, הכוללים 55 דירות, 32 חדרי מלון ושטחי מסחר, שאמורים היו להתחבר זה לזה בקיר משותף. בית המשפט קבע כי התוכניות החלות על המקרקעין אינן מאפשרות שילוב של מגורים ומלונאות כפי שהתבקש, וכי החיבור בין המבנים יוצר למעשה איחוד של שתי החלקות, ששטחן הכולל כ-1.2 דונם, בניגוד להוראות החלות במקום.

המקרקעין נמצאים ברחוב הירקון 162–164, בתחום "העיר הלבנה" המוכרז על ידי אונסק"ו, ונרכשו על ידי א.פ.צ השקעות בשנת 2007. מדובר בשתי חלקות בשטח כולל של כ-1.2 דונם, שאחת מהן משמשת כחניון ציבורי ובשנייה בנוי מלון אולימפיה. היזמית ביקשה להקים במקום שני מבנים בני שבע קומות מעל קומות מרתף, בחזית משותפת ברוחב של כ-34 מטרים.

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו אישרה בתחילת 2025 את הבקשות להיתר, אך בעקבות עררים שהגישו תושבים מרחוב ארנון הסמוך וחברת הנדל"ן JTLV , המחזיקה במקרקעין סמוכים, ביטלה ועדת הערר המחוזית את ההיתרים בנובמבר 2025.

אחת הסוגיות המרכזיות שנדונו הייתה האפשרות לשלב בפרויקט מגורים ומלונאות. ועדת הערר קבעה כי התוכניות התקפות במקרקעין, ובהן תוכנית גדס ותוכנית רובע 3, מאפשרות מגורים וכן שימוש מלונאי בהסכמה מיוחדת, אך אינן כוללות הוראה מפורשת המאפשרת את שילוב שני השימושים כפי שהתבקש. היזמית טענה מנגד כי תוכנית רובע 3 אינה מבטלת שימושים שהותרו בתוכניות קודמות, ולכן ניתן להסתמך על תוכנית גדס לצורך השימוש המלונאי.

השופטת לימור ביבי דחתה את עמדת היזמית בסוגיה זו ואימצה את פרשנות ועדת הערר. "בדיני התכנון והבניה הכלל הוא כידוע כי מה שלא הותר במפורש הוא למעשה אסור. במילים אחרות, כאשר עסקינן במאטריה תכנונית כדי להתיר יעוד מסויים נדרש הדבר להיות במפורש… הן לשון התכניות, תכליתן, והכללים החלים על המאטריה המשפטית בה עסקינן, מלמדים כולם כי התכניות נשוא הדיון אינן מאפשרות את השימוש המשולב כפי שהתבקש ואושר במסגרת ההיתרים נשוא הדיון. משכך, גם בנושא זה, אינני סבורה כי נפלה שגגה בקביעות ועדת הערר".

מחלוקת נוספת נגעה לחיבור בין שני המבנים בקיר משותף. מסמך מדיניות שאישרה הוועדה המקומית באפריל 2019 קובע קריטריונים לבנייה מסוג זה ברובע 3, ובהם דרישה כי המבנים היו בנויים בקיר משותף עוד לפני הריסתם, כי רוחב החזית יהיה קטן מ-26 מטרים וכי תישמר עצמאות תפקודית בין המבנים. במקרה הנוכחי המבנים הקיימים אינם מחוברים בקיר משותף, רוחב החזית המתוכננת הוא כ-34 מטרים, והתכנון כלל מעברים בין המבנים, לובי משותף ומרתף חניה מאוחד.

ועדת הערר קבעה כי התכנון יוצר בפועל איחוד של שתי החלקות, ששטחן הכולל כ-1,200 מ"ר, בעוד שתוכנית רובע 3 מאפשרת בתחום ההכרזה איחוד של שתי חלקות הפונות לאותו רחוב רק כאשר שטחן אינו עולה על 700 מ"ר. עוד נקבע כי ביטול המרווח בין המבנים ישפיע על דיירי רחוב ארנון שמאחוריהם, בין היתר מבחינת מעבר אוויר, אור שמש והמבט לכיוון הים.

גם בסוגיה זו דחה בית המשפט את העתירה. השופטת קבעה כי שאלת התאמת הקיר המשותף למרקם הבנוי היא עניין תכנוני-מקצועי וכי לא נמצאה עילה להתערב בהחלטת ועדת הערר. בפסק הדין נכתב: "בפועל הקיר המשותף יוצר איחוד דה-פקטו בין שתי החלקות... עומדת הנני סבורה כי בסתירה להוראת סעיף 6.4.2א' לתכנית רובע שלוש המתיר איחוד של שתי חלקות הפונות לאותו רחוב בלבד ששטחן לא יעלה על 700 מ"ר (כאשר שטח שתי החלקות יחד עומד על כ-1,200 מ"ר)".

לאחר ביטול ההיתרים ביקשה א.פ.צ לתקן את הבקשות כך שהפרויקט יכלול מגורים בלבד, ללא שימוש מלונאי. בינואר קבעה יו"ר ועדת הערר, מיכל דגני הלברשטם, כי השינויים אינם מאפשרים תיקון של הבקשות הקיימות וכי יש להגיש בקשות חדשות ולהתחיל מחדש את הליך הרישוי. היזמית טענה בעתירה כי מדובר בדרישה בלתי מידתית, בין היתר לנוכח השנים שבהן קידמה את הפרויקט בהתאם להנחיות שקיבלה.

בית המשפט דחה גם טענה זו וקבע כי ההחלטה לחייב הגשת בקשות חדשות היא סבירה, מאחר שהמעבר מפרויקט המשלב מגורים ומלונאות לפרויקט מגורים בלבד, לצד ביטול החיבור בקיר המשותף, כרוך בשינויים בנפחי הבנייה, בתקנים ובחלוקה הפנימית.

בסיום פסק הדין חויבה א.פ.צ השקעות בהוצאות משפט בסך 15 אלף שקל לוועדת הערר ולוועדה המקומית, 7,500 שקל לכל אחת, וכן ב-10,000 שקל למשיבים הפרטיים. את ועדת הערר ייצגה עו"ד יסכה פישר יוסף מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), את הוועדה המקומית ייצגה עו"ד רויטל אטיא, ואת תושבי רחוב ארנון וחברת JTLV ייצגו עורכי הדין אלימלך קריסטל, מלחם גיטליץ, שירין ברגותי מלחם וליזי אלון.