"חברות מציגות צבר של 40 אלף דירות. בפועל יכול להיות שרק 200 ייצאו לביצוע"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

יקי אמסלם מכיר את קבוצת אלמוג כמעט מיום הקמתה. הוריו הקימו את החברה כשהיה בן שמונה, בגיל עשר כבר הסתובב באתרי בנייה ובגיל 16 עבד בפרויקט של החברה באלעד. בהמשך עבר בין עבודות השטח, מחלקת המכרזים, הכספים והפיתוח העסקי, וב-2010, בגיל 30, מונה למנכ"ל. בפרק החדש של פודקאסט "החזית העירונית" של מרכז הנדל"ן , בהנחיית עו"ד דניאל אוסטרובסקי, ראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, מספר אמסלם על הדרך שעשתה אלמוג מחברה קבלנית לקבוצה הפועלת בהתחדשות עירונית, מלונאות, דיור להשכרה וטכנולוגיות בנייה, ומסביר מדוע לדעתו ענף המגורים נמצא בעיצומו של תיקון.

לצפייה: 

להאזנה: 

אחד התחומים המרכזיים בשיחה היה ההתחדשות העירונית, שאליה נכנסה אלמוג כבר ב-2010. אמסלם נזכר כיצד בתחילת הדרך נדמה היה שמדובר בהזדמנות פשוטה: "אמרנו, תוספת זכויות, ווין-ווין, כולם מרוויחים, הכסף על הרצפה. אבל אף אחד לא סיפר לנו שהוא דבוק לרצפה. לקח לנו המון שנים להרים אותו". לדבריו, חלק גדול מהמנגנונים שהיום נראים מובנים מאליהם כלל לא היו קיימים אז, ובהם תקן 21, נציגויות דיירים ומכרזי דיירים.

כיום מחזיקה אלמוג, לדבריו, בצבר של כ-12-13 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית, אך אמסלם מסתייג מהמרוץ הענפי אחר הצגת צברים גדולים. "אין דבר יותר נחמד מלפתוח מצגת ולהראות שיש לך צבר של 30 אלף יחידות דיור. אבל בוא נפרוט רגע מה יש שם. יכול להיות שהדיירים איתך, אבל מה עם הרישוי, היכולת לבצע והכלכליות?". לדבריו, פרויקט של אלפי יחידות יכול להיראות מצוין על הנייר, אך ללא היתכנות תכנונית וכלכלית הוא אינו צבר ממשי. באלמוג, הוא אומר, קיימת כיום "ודאות לפחות לעשרת אלפים" מתוך הצבר.

אמסלם אף ממחיש עד כמה גדול לדבריו הפער שיכול להיווצר בין היקף הצבר שמציגות חברות לבין מספר הדירות שבאמת יגיעו לביצוע. "אתה תראה ש-40 אלף יחידות הם כנראה 200 יחידות. זה הפרופורציות. אנשים לא מצליחים להבין את זה, אבל זה ממש ככה", הוא אומר. לדבריו, "זה פרויקטים של 2,000 ו-3,000 יחידות דיור שבפועל הם בעצם לא יוצאים, כי הנייר יכול לספוג את הכל". לכן, לדבריו, עצם הצגת מספר גדול של יחידות דיור אינה מעידה בהכרח על צבר בר מימוש, ויש לבחון כל פרויקט לפי מצבו התכנוני, אפשרות הביצוע והכדאיות הכלכלית שלו.

השיחה עסקה גם בגל של יזמיות שהקימו בשנים האחרונות זרועות ביצוע עצמאיות בניסיון להתמודד עם התייקרות הבנייה. אמסלם מבין את ההיגיון, אבל מזהיר מהסיכון: "זה נחמד לקום בבוקר ולהגיד 'אני פותח מחלקת ביצוע כי אני רוצה להוזיל עלויות', אבל מאחורי זה יש המון ידע מקצועי וטכני". לדבריו, קבלני ביצוע חשופים במיוחד לבעיות תזרים: "את הכסף כבר הוצאת כקבלן, והכסף שאמור להיכנס לא תמיד מגיע. קבלני ביצוע עלולים להגיע לחנק תזרימי, ושם לרוב הם גם מתמוטטים".

לדבריו, ההתייקרויות בענף בשנים האחרונות היו חדות בהרבה מכפי שניתן להבין מהמדדים הכלליים. כדוגמה הוא מציין עבודות חשמל לדירה סטנדרטית, שלדבריו עלו מכ-25-28 אלף שקל לפני כשנתיים לכ-50-55 אלף שקל כיום. על רקע זה הוא מסביר מדוע יזמים מנסים להכניס את הביצוע הביתה ולחסוך את הרווח הקבלני, אך מדגיש: "זה ערוץ מאוד מסוכן. כדי לגדר ביצוע צריך מערכות מידע, נהלים מאוד ברורים וניהול מאוד חזק ורציף".

אמסלם סבור שהקושי הנוכחי בשוק המגורים הוא גם תיקון נדרש אחרי שנים שבהן הדירה הפכה במידה רבה למוצר פיננסי. "דירה היא העסקה הפיננסית הגדולה ביותר שאדם אולי עושה בחייו, אבל היא לא עסקה פיננסית. בשנתיים-שלוש האחרונות היא הפכה לכזאת. אנשים סחרו באופציות". לדבריו, ההאטה מאלצת גם את היזמים לחזור לשאלות בסיסיות: האם נכון לקנות קרקע במקום מסוים, איזה מוצר מתאים לקהל המקומי ומה הערך שהפרויקט נותן לרוכש. "קצת קיבלו סטירות בשנתיים האחרונות וראו שהשוק לא רק עולה".

אחד האתגרים הגדולים של אלמוג כיום הוא פרויקט של כ-800 יחידות דיור בתל אביב, שאותו מתכוונת החברה להקים במקביל ולא בשלבים. הפרויקט משתרע על כמעט 26 דונם וכולל 12 מגדלים, פארק, מבני ציבור ומסחר. "חודש שברח לך בלוח הזמנים זה מיליונים, בטח באתר בסדר גודל כזה", מסביר אמסלם. לדבריו, לצורך הפרויקט יידרשו כ-15 עגורנים ו-12 משאבות סטטיות, והחברה נערכת לביצועו כבר קרוב לשנתיים. האתר אמור לשמש גם כאתר ניסוי לטכנולוגיות שבהן השקיעה אלמוג, לרבות שימוש בבינה מלאכותית לניהול הבנייה.

תחום נוסף שאמסלם מסמן לעתיד הוא השכירות ארוכת הטווח. הוא מספר כי 157 הדירות בפרויקט החברה ביבנה הושכרו בתוך כחודשיים וחצי ומאז נשמרת בו, לדבריו, תפוסה מלאה. אלא שמבחינת היזם המודל עדיין קשה בשל הריבית והתשואות הנמוכות. למרות זאת הוא משוכנע שזה הכיוון שאליו שוק הדיור צריך ללכת: "מבחינתי, הייתי רוצה לא למכור דירה אחת בפרויקטים שלנו, אלא שכולם יישארו לדיור להשכרה לטווח ארוך בכל הערים". מבחינתו, ללא שינוי ממשלתי המודל יתקשה להתרחב, אך הוא מעריך כי ההתערבות תגיע: "אני מאמין שזה הפתרון האמיתי למצוקת הדיור במדינת ישראל".