מועצת באר יעקב תשלם 2.9 מיליון ש' לשיכון ובינוי ולנתנאל גרופ

2.8 מיליון שקל בתוספת ריבית והצמדה, ועוד 90 אלף שקל שכר טרחה: זהו הסכום שישלמו המועצה המקומית באר יעקב והוועדה המקומית מצפה אפק לחברות שיכון ובינוי נדל"ן ונתנאל גרופ, לאחר שסירבה להשיב להם את כספי היטלי ההשבחה שגבתה מהן – וזאת למרות פסק דין שניתן בעניין כבר בשנת 2015.

הפרשה, שהפכה מסועפת וסבוכה, החלה עוד בשנת 2005, אז חתמה חברת נתנאל גרופ על הסכם פיתוח מול רשות מקרקעי ישראל , על שטח של 20,860 מ"ר בבאר יעקב. שלושה חודשים מאוחר יותר נרשמו השתיים יחד כצד לחוזה הפיתוח מול רמ"י. בשנת 2007 אושרה תוכנית מפורטת לשטח, שמטרתה הוספת 20% למספר יחידות הדיור. בהמשך יזמה שיכון ובינוי תוכנית מפורטת אחרת במקום, שקיבלה תוקף ופורסמה ברשומות ב-2010, ומטרותיה העברת כ-30 יחידות דיור ממגרשים 10-8 בתוכנית למגרשים 7-4 בתוכנית, ללא שינוי בזכויות הבנייה הכוללות, וכן איחוד וחלוקה של מגרשים 7-4. 

בשנת 2008 שלחה הוועדה המקומית מצפה אפק לשתיים דרישת תשלום היטל השבחה , בסך של 2,503,845 שקל. השתיים הגישו שומות אחרות מטעמן, שהתייחסו בנפרד למגרשים 7-4 ולמגרשים 11-8, בטענה שהן אינן חייבות בתשלום היטל השבחה עבורם, שכן זה חל על חוכר לדורות, בעוד מעמדן הוא של בנות-רשות במקרקעין. 

מאוחר יותר ניתנה השומה המכריעה, של השמאי יעקב אשר, שקבע את שיעור ההשבחה בגין התוכנית על 2,517,677 שקל, ובגין הקלות בנייה - 51,965 שקל. עם זאת, הוא ציין כי אינו נדרש להכרעה המשפטית בדבר עצם החבות בהיטל, בהקשר של בקשת שתי החברות. "את הפסיקה בסוגיה המשפטית אשאיר לרשויות המשפטיות הרלוונטיות שזה תחום התמחותן", כתב. בהמשך עוד תוקנה השומה המכרעת פעמיים ונקבעה בסופו של דבר על 2,329,693 שקל לכל המגרשים.

החברות אינן חייבות בתשלום היטל השבחה

שתי החברות הגישו ערעור על השומה המכרעת, שנסב בעיקר סביב טענתן כי חיובן בהיטל ההשבחה איננו חוקי, בהתאם לדברים שצוינו בשומה שהגישו: במועד הקובע לא הייתה להן זכות בעלות או זכות חכירה לדורות במקרקעין האמורים, כי אם מעמד של בר רשות על פי חוזה הפיתוח.

בית משפט השלום בפתח תקווה קבע אז, בדצמבר 2011, כי "מעמדן הקנייני של הנתבעות יוכרע על פי תוכן ההסכם (חוזה הפיתוח). תוכנו של חוזה הפיתוח הספציפי מעיד כי בתקופת הפיתוח ובמועד הקובע לעניין החיוב בהיטל השבחה  היו הנתבעות במעמד של 'בר-רשות' בלבד, ומשכך אין הן חייבות בתשלום היטל ההשבחה. זאת, גם אם ייתכן שבתקופת הפיתוח נהגה נתנאל כיותר מבר רשות במקרקעין". משכך, קבע בית המשפט, אין הן חייבות בתשלום היטל ההשבחה. לכן קבע בית המשפט כי שיכון ובינוי ונתנאל גרופ חייבות בהיטל השבחה בגין מגרשים 7-4 בלבד. 

יש לציין כי לפני פסק הדין הזה כבר שילמו השתיים לוועדה המקומית, לבקשתה, את מלוא היטלי ההשבחה – בסכום כולל של 2,740,059 שקל. עוד מזכיר בית המשפט כי לא הוגש ערעור מצד המועצה המקומית או הוועדה המקומית על פסק הדין, וכי לאחריו החלה חלופת מכתבים בין הצדדים, שבה דרשו שתי החברות להשיב להן את כספי היטל ההשבחה כפי שקבע פסק הדין.

כאן הסיפור עוד לא נגמר. להפך – הוא רק הולך ומסתבך: בשנת 2014 הגישו המועצה והוועדה תביעה כספית נגד שתי החברות, בגין היטל השבחלה בסך 3,095,885 שקל לגבי המגרשים האמורים, וכן בגין בעילה חוזית ועשיית עושר ולא במשפט. בהמשך לכך התבקש השמאי המכריע על ידי הנתבעות להפריד את שומתו בין המגרשים 7-4 ו-11-8. בסופו של דבר, ב-2016, נתן השמאי הכרעה גם בעניין זה: סכום היטל ההשבחה במגרשים 11-8 עומד על סך של 1,995,660 שקל, ובמגרשים 7-4 - 903,883 שקל.

ברקע הדברים אף ניתן פסק דין נוסף, המקבל את השומה המכריעה של השמאי, ועל כך הגישו המועצה המקומית והוועדה מקומית עתירה מנהלית, שהוגשה לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפני השופטת מיכל ברק נבו. שיכון ובינוי ונתנאל גרופ הגישו מצידן תביעה שכנגד, בסך העומד על 2,808,891.

הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת לגבות ההיטל

גם השופטת ברק נבו קבעה כי מעמדה של החברה היזמית בתקופת חוזה הפיתוח לא היה מעמד של בעלים או חוכר לדורות, אלא של בר-רשות, ומשום כך היא לא הייתה חייבת בתשלום של היטל השבחה . עוד הדגישה כי על פסק הדין הראשון לא הוגש ערעור, "ומשלא הוגש ערעור, הרי שהוא חלוט".

"מסקנתי היא, אפוא, שהוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת לגבות היטל השבחה בגין מגרשים 12-8 (בזמן ההליכים המשפטיים נקבע כי דין מגרש 12 הוא כדין שלושת המגרשים האחרים). במהלך התקופה שחלפה הייתה חלופת מכתבים בין הצדדים בנוגע לדרישת הנתבעות להשיב את כספי היטל ההשבחה, ולמרות זאת הכספים לא הושבו".

במהלך הדיון אף ניתנה התייחסות לכתב התחייבות שעליו חתמה חברת נתנאל גרופ, בדבר תשלום היטל ההשבחה, אך לטענתה זה נחתם בכפייה. עוד נטען באותו הקשר כי כתב ההתחייבות הופנה אל הוועדה המקומית ולא אל המועצה, ולכן הוועדה היא היחידה שהייתה אמורה לעסוק בעניין מלכתחילה.

עוד התייחסה השופטת לטענות התובעות (המועצה והוועדה) לפיהן יש להתייחס לשינוי ההלכה בעניין מעמדה של החברה היזמנת בתקופת החוזה. התובעות נצמדו בטענה זו להלכת בר יהודה, הקובעת כי אף שהנתבעות אינן מוגדרות כחוכרות לדורות בהסכם הרלוונטי, מעמדן בפועל במקרקעין מאפשר להן ליהנות מן ההשבחה ולממש את זכויותיהן הנובעות ממנה, באופן המצדיק לראות בהן, מבחינה מהותית, ומנקודת מבט כלכלית, כמי שחבות בתשלום היטל ההשבחה. לעניין זה קבעה השופטת כי שינוי הלכה אינו יכול להשפיע על פסק דין חלוט. 

לאחר הצגת מסקנותיה, עברה השופטת לתקיפת התנהלותם של שני הגופים: "העובדה שבמשך כל השנים שחלפו מאז פסק הדין הראשון מחזיקות התובעות, שהן גופים ציבוריים, את כספי הנתבעות, והכול בניגוד לפסק דין חלוט של בית המשפט, שעליו לא הגישו ערעור, וחרף דרישות של הנתבעות להשיב להן את הכספים, ראויה לכל גינוי. אף אם סברו שביכולתם לבסס עילה אחרת לגביית התשלום, הייתה עליהם חובה להשיב את הכספים ולהגיש תביעה בהתאם, כפי שאף ציין בית משפט קמא בפסק הדין הראשון. חלף זאת, הגישו את התביעה שלפניי כתביעה לסעד הצהרתי, סעד מן היושר, הדורש מהתובע להגיע בניקיון כפיים.

לנוכח כל האמור, צדק בית משפט קמא בכל קביעותיו בפסק הדין השני, ואין מקום להתערב בהן. משכך, דין הערעור להדחות. אני מחייבת את ההמועצה והוועדה להשיב לשתי החברות, ביחד ולחוד, את מלוא הסכומים ששולמו בגין היטל השבחה עבור מגרשים 12-8, בתוספת הצמדה וריבית, כדין. לנוכח העבודה שהושקעה בניהול שלושת ההליכים, ולנוכח התוצאה שאליה הגעתי בשלושתם, אני מחייבת את התובעות בשכר טרחת המשיבות בסך 90,000 שקל, לתשלום בתוך 45 יום מהיום".

"ניגוד עניינים בין גוף אובייקטיבי לגוף שאינו אובייקטיבי"

לדברי עורכי הדין מיכאל רוזן וענבל פרברי, שייצגו את שתי החברות, חשיבות פסק הדין מתבטאת בכמה מישורים: "הוא מבהיר שלא ניתן לפתוח מחדש סכסוך שהסתיים בפסק דין חלוט, אפילו במקרים שבהם חל שינוי בדין לטובת הרשות המקומית, ואפילו אם פסק הדין החלוט טרם יושם בפועל; הוא מבהיר כי אין צורך שהיזם ישלח לרשות מקומית הודעת ביטול ביחס לכתב התחייבות, או הסכם, שלדעתו אינו חוקי; הוא מבהיר כי הנטל לתבוע את אכיפתו של כתב ההתחייבות מושת על כתפי הרשות, שצריכה להגיש לשם כך תביעה אזרחית חוזית, ואינה מוסמכת לגבות את התשלום כפי שהיא גובה מס או היטל. מדובר בקביעה משמעותית, שכן הנטל להגיש תביעה כולל גם את הנטל על התובע להוכיח את כל היסודות של עילת התביעה; הוא מעגן את ההלכה לפיה בחישוב היטל השבחה , אסור להתחשב בפרוגרמה שנוצרה לאחר המועד הקובע, כהלכה מנחה של ביהמ"ש מחוזי (קודם זו הייתה רק קביעה בלתי מחייבת בבימ"ש השלום); הוא קובע כי חובה לפרש כתב התחייבות בהתאם לכללי המשפט המנהלי, כך שרשות שלטונית לא יכולה לגבות סכום מעבר למותר לה על פי חוק, אפילו אם האזרח הסכים לכך בכתב; הוא למעשה פוסק כי אין שיהוי בהעלאת הטענה נגד חוקיות כתב ההתחייבות, אפילו כשחלפו מעל לשנתיים ממועד החתימה: הרשות הייתה זו שאמורה להגיש תביעה ולא החברות היו צריכות לשלוח הודעת ביטול".

"נראה כי פסק הדין מדגיש את הבעייתיות הגדולה בין המועצה המקומית לבין הוועדה המקומית", מציין עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה, נדל"ן והתחדשות עירונית. "הרי על פי חוק התכנון והבנייה , גביית היטל השבחה נתונה לוועדה המקומית בלבד ובכל הכבוד, למועצה אין מעמד חוקי בכל הקשור להיטל השבחה . לפיכך, נראה שיש פה ניגוד עניינים בין גוף אובייקטיבי לבין גוף שאינו אובייקטיבי. המועצה המקומית באר יעקב נמצאת במצב של חסרון כיס, וברור שיש לה אינטרס להשאיר בקופתה את הכספים ששולמו. 

כמו כן, סוגיה חשובה שעולה רבות בבתי המשפט היא סוגית התחולה הרטרואקטיבית של הלכות חדשות. כאן, בית המשפט ציין כי שינוי הלכה אינו יכול להשפיע על פסק דין חלוט, וקבע, כי למרות העובדה שניתן היום במקרים מסוימים לחייב בר רשות בהיטל השבחה , בתקופת התביעה, ההלכה הייתה שונה, ולכן קבע בין היתר כי היזמים לא יחויבו בהיטל השבחה".