כפר שלם: הצעת חוק "להבטחת זכויות המפונים"

האם המהלך הזה יביא סוף-סוף להסדרה של אחרוני הפינויים הצפויים בשכונת כפר שלם שבדרום תל אביב? חבר הכנסת אילן גילאון מסיעת המחנה הדמוקרטי הגיש בימים האחרונים הצעת חוק חדשה בעניין, הצעת חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום (כפר שלם), שמטרתה "להבטיח את זכויות המפונים ממתחם כפר שלם בתל אביב-יפו". 

לפי לשון הצעת החוק, "זה למעלה מחמישה עשורים, מאז חקיקת חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה–1965, נעשים ניסיונות של הרשויות הממשלתיות והעירוניות וכן של גורמים פרטיים לפנות את מתחם כפר שלם מיושביו ולבנות במקום שכונת מגורים חדשה. רבים מתושבי כפר שלם המיועדים כיום לפינוי יושבים במקום עשרות שנים, והם או הוריהם הגיעו למקום בעידוד ממשלתי. משפחות אלה רואות בכפר שלם את ביתן והכו במקום שורשים.

הצעת החוק מציבה במרכזה את מסמך 'ריכוז הקריטריונים לפינוי כפר שלם' של משרד הבינוי והשיכון משנת 1996, שהוא גלגול של מסמך קודם משנת 1993, אשר שימש במשך כמה שנים כנוהל שאפשר פינוי של תושבי מתחם כפר שלם תוך כדי הבטחת זכאותם לפיצוי נאות" 

מטרת הצעת החוק היא להסדיר את זכויותיהם של תושבי כפר שלם לפיצויים תמורת פינוי הנכסים המוחזקים על ידם. לפיכך, עקרון היסוד של הצעת החוק הוא כי אין לפנות תושבים מהמתחם ללא הבטחת זכויותיהם אלה. הצעת החוק מציבה במרכזה את מסמך 'ריכוז הקריטריונים לפינוי כפר שלם' של משרד הבינוי והשיכון משנת 1996, שהוא גלגול של מסמך קודם משנת 1993, אשר שימש במשך כמה שנים כנוהל שאפשר פינוי של תושבי מתחם כפר שלם תוך כדי הבטחת זכאותם לפיצוי נאות". 

בהתאם לכך מציע ח"כ גילאון כי הבסיס לפיצוי מפונים יהיה האמור במסמך הקריטריונים, תוך הצמדת הערכים הנקובים בו למדד המחירים לצרכן. על פי הצעתו, סכום הפיצויים שמפונה יהיה זכאי לקבל הוא הסכום המרבי שאותו הייתה רשאית לאשר ועדת הפינויים לפי מסמך הקריטריונים, "אך בתנאי שלא יפחת משווי מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים חדשה בבנייה רוויה במתחם כפר שלם, ששטחה 100 מטרים מרובעים". לצד זאת מציע החוק, אם יאושר, לקבוע כי הפיצוי למפונים יינתן על בסיס של משק כספים סגור, כך שאם יעלה סכום הפיצויים הכולל על הסכום הכולל האמור להתקבל משיווק הקרקעות המפונות, יקטן הפיצוי שיינתן לכל מפונה ביחס זהה.

השמאי הממשלתי הראשי יקבע בתוך 90 ימים מיום תחילתו של חוק זה את הסכום הכולל שצפויים הגורמים המפנים לקבל בעד שיווקן של קרקעות מתחם כפר שלם אשר יפונו על ידי כלל הזכאים, על יסוד שוויין של הזכויות שישווקו במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון בהתאם למרב זכויות הבנייה הקיימות בהן

יש לציין כי בשנים האחרונות נרשמו כמה עסקאות שיעניינו מאוד את מקבלי הפיצויים, אם החוק המוצע על ידי ח"כ גילאון יתקבל כלשונו. כך, ביולי 2018 נמכרה בכפר שלם דירת 4 חדרים חדשה ב-2.46 מיליון שקל; דירת 4 חדרים מיד שנייה בכפר שלם נמכרה חודש מאוחר יותר ב-1.725 מיליון שקל – כך על פי נתוני רשות המיסים.

עוד קובעת הצעת החוק כי השמאי הממשלתי הראשי יקבע בתוך 90 ימים מיום תחילתו של חוק זה את הסכום הכולל שצפויים הגורמים המפנים לקבל בעד שיווקן של קרקעות מתחם כפר שלם אשר יפונו על ידי כלל הזכאים, על יסוד שוויין של הזכויות שישווקו במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון בהתאם למרב זכויות הבנייה הקיימות בהן, לפי תוכניות שניתן להן תוקף עד ליום תחילתו של חוק זה. "ועדת הפינויים תקבע, בתוך 90 ימים ממועד תחילתו של חוק זה, את סך כל סכומי הפיצויים הצפויים להשתלם למפונים לפי הוראות חוק זה".

עניין נוסף שעליו מתעכבת הצעת החוק הוא הורשת זכויות לזכאים: על פי ההצעה, זכאי שנפטר בטרם פינה את הנכס שבו התגורר, או החזיק במתחם כפר שלם ולא קיבל פיצוי בעד פינוי הנכס - יעברו זכויותיו לפיצוי לפי הוראות חוק זה ליורשיו, ובלבד שפינו את הנכס.

הבנייה בכפר שלם: הכנסות צפויות של 1.3 מיליארד שקל ליזמים

שכונת כפר שלם הוקמה על חלק מהכפר הערבי סלמה שנחרב במלחמת העצמאות. חלק משטחיו סופחו לרמת גן וחלק מהם לתל אביב, ועליהם הוקמה גם שכונת הארגזים המפורסמת. כפי שמציינת הצעת החוק, כבר משנת 1965 נעשים מאמצים להסדיר את פינויים של התושבים מהמקום, אך כ-300 משפחות טרם פונו ממנו עד היום, ונמצאות במאבק מול העירייה והיזמים השונים המעוניינים להקים פרויקטים חדשים בשכונה.

במשך תקופה הייתה זו חברת אזורים שאחזה בקרקע המיועדת לפינוי, אך לא הצליחה להביא לפינוי התושבים מהמקום. בשנת 2015 היא מכרה את זכויותיה לקבוצת גבאי, תמורת 85 מיליון שקל. החברה הקונה העריכה אז כי תקים במקום 350 יחידות דיור, וכי ההכנסות הצפויות לה יגיעו ל-1.3 מיליארד שקל.

החברה כבר עלתה על הקרקע במקומות שונים, ומשווקת דירות בשכונה. אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי , התארח בפודקאסט מגדל בבל באפריל האחרון, וסיפר בין היתר על פעילות החברה בשכונה: