השמאי המכריע קבע: חברת קטה יזמות תשלם היטל של כ-931,000 שקל על פרויקט תמ"א 2/38 בפתח תקווה

חברת קטה יזמות ובנייה תשלם היטל השבחה בסך של 931,782.5 שקל עבור פרויקט התמ"א שהיא מקימה ברחוב ברנר שבשכונת יוספטל בפתח תקווה. כך קבע השמאי המכריע עו"ד יגאל יוסף, בשומה שהגריעה במחלוקת בין החברה לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה.

הסוגיה נסבה סביב בניין מגורים בבנייה רוויה, שנמצא על חלקה בשטח 2,025 מ"ר בשכונת יוספטל שבמזרח פתח תקווה. על המגרש בנוי מבנה מגורים שאותו הגדיר השמאי "ותיק", בן ארבע קומות מעל לקומת מסד, ובו 16 דירות. מעל לגג הדירה הצפון-מזרחית בנוי חדר גג. 

בבניין אין מעלית, והגישה לדירות הינה באמצעות גרם מדרגות. בכל אחת  מהקומות בנויות ארבע דירות ומבואה קומתית קטנה. החזקת הבניין ברמה בינונית-נמוכה"

"בבניין אין מעלית, והגישה לדירות הינה באמצעות גרם מדרגות. בכל אחת מהקומות בנויות ארבע דירות ומבואה קומתית קטנה", נכתב בתיאורו של השמאי עו"ד יוסף. "החזקת הבניין ברמה בינונית-נמוכה".

על המגרש המדובר חלות כמה וכמה תוכניות, וביניהן תוכנית תמ"א 38 אשר מאפשרת את הצעדים הללו: הריסת מבנה קיים והקמת בניין חדש לפי תמ"א 38; תוספת שלוש קומות לפי תמ"א 38; תוספת שתי קומות בהקלה; בסך הכול 54 יח"ד - 15 יח"ד לפי התב"ע, ארבע בהקלה ועוד 35 יח"ד לפי תמ"א 38.

שמאי החברה, שמאי המקרקעין יוסי אדרי, טען בין היתר בפני השמאי המכריע כי מאחר שאחזקתם בדירות של מרבית בעלי הזכויות במקרקעין הינה מהתקופה שלאחר אישורה של תוכנית פת/2000/א (אחת התוכניות שחלות על המקרקעין), הרי שאין לחייבם בגין תוכניות שקדמו לתוכנית זו, ולכן היטל השבחה בגין תוכניות אלו זניח.

עוד טען השמאי כי תוספת השטחים מכוח תוכניות אלה זניחה ולא משמעותית, כך שגם את מי מבעלי הזכויות המחזיק בדירתו גם בתקופת התוכניות שקדמו לתוכנית פת/2000/א אין לחייב בהיטל השבחה , בשל הפטור ל-140 מ"ר

עוד טען השמאי כי תוספת השטחים מכוח תוכניות אלה זניחה ולא משמעותית, כך שגם את מי מבעלי הזכויות המחזיק בדירתו גם בתקופת התוכניות שקדמו לתוכנית פת/2000/א אין לחייב בהיטל השבחה , בשל הפטור ל-140 מ"ר. כך, לעמדתו, לא חלה השבחה עקב אישורן של תוכניות פת/4/1272, פת/2000, ו-פת/2000/א. בהתאם לכך (ולטענות נוספות, כמובן), סיכם השמאי את ההשבחה על 1,169,175 שקל.

שמאי הוועדה המקומית – שמאי המקרקעין אוהד דנוס ושמאי המקרקעין רועי אייל – טענו כי לא הוצגו חוזי רכישה או כל מסמך המעיד על מועד הרכישה, וכי לא ניתן להסתמך על מועדי הרישום המופיעים בנסח הרישום, מאחר שאלו מעידים על מועד הרישום ולא על מועד הרכישה. 

לעמדתם, " היטל השבחה נגבה בפועל על ידי מחלקת התשלומים בעירייה, לאחר הצגת מסמכים רלוונטיים למועד הרכישה". עוד טענו השניים כי פטור לדירה עד לשטח של 140 מ"ר לא מתקבל באופן אוטומטי, ועל מנת לקבלו יש לעמוד בתנאים לפטור, הנבחנים עבור כל נישום בנפרד. 

השמאי המכריע טען כי "מדובר בטענה משפטית, שלצורך הוכחת התקיימותם של התנאים בעניינה יש צורך בהצגת מסמכים ו/או תצהירים בפני הוועדה המקומית, ולא לשמאי המכריע הכלים להכריע בה".

הבנייה מכוח הזכויות לפי תמ"א 38 פטורות מתשלום היטל השבחה . לפיכך, אם הרחבת דירות בעלי הזכויות הינה מכוח הזכויות שבתמ"א 38, אין זה סביר בעיניי לקבוע כי בעלי הזכויות זכאים לפטור נוסף ונפרד. לכן לעמדתי, בעניינן של דירות הדיירים בפרויקט כאן, אין מקום להביא בחשבון פטור נוסף מהיטל השבחה "

למרות זאת, שיתף השמאי בדעתו וכתב כך: "הבנייה מכוח הזכויות לפי תמ"א 38 פטורות מתשלום היטל השבחה . לפיכך, אם הרחבת דירות בעלי הזכויות הינה מכוח הזכויות שבתמ"א 38, אין זה סביר בעיניי לקבוע כי בעלי הזכויות זכאים לפטור נוסף ונפרד. לכן לעמדתי, בעניינן של דירות הדיירים בפרויקט כאן, אין מקום להביא בחשבון פטור נוסף מהיטל השבחה ".

השמאי המכריע קבע בהתאם – וגם בקשר למחלוקות אחרות בין הצדדים - כי לא חלה השבחה רק על תוכנית פת/2000/א, ובהמשך לכך קבע את ההשבחה על סכום של 1,863,565 שקל. כתוצאה מכך, היטל ההשבחה שתידרש לשלם החברה הוא 931,782.5 שקל.

לעיון בשומה במלואה לחצו כאן