מיסוי מקרקעין וחוק מיסוי מקרקעין - המדריך השלם לשנת 2024

חוק מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (או בשמו הקודם, 'חוק מס שבח מקרקעין') אושר ונכנס לתוקף בתאריך ה-22 באוגוסט, 1963. החוק עבר תיקונים ועדכונים רבים במשך השנים, כאשר בכל תיקון הוא הותאם לתמורות הכלכליות, לשינויים במבנה עסקאות הנדל"ן ולהתפתחות בענף. 

החוק מטיל תשלום מס שבח על כל מוכר זכות בנכס ועל מי שמבצע פעולה באיגוד מקרקעין. על רוכש הדירה, החוק מטיל מס רכישה . בישראל קיימים עשרה משרדי מיסוי מקרקעין אזוריים, אשר אחראים על יישום סעיפי החוק, נהלי עבודה והוראות הביצוע בתחום השיפוט שלהם.

מדריך זה מיועד לכל מי שעומד למכור\לקנות נכס, או אשר כבר מכר\קנה ורוצה להבין את היקף המס שעליו לשלם. במדריך תמצאו את ההסברים על מטרת החוק, סוגי ההיטלים התקפים בעסקה, אזכור ההקלות והפטורים הקיימים, מועדי תשלום המס והטפסים הרלוונטיים למילוי ההצהרה על מכירה\רכישה.

כל מוכר ורוכש רשאים לייצג את עצמכם בהתנהלות מול משרד מיסוי המקרקעין האזורי, אך ניתן גם לבחור במערכת מייצגים ולהיות מיוצג על ידי עורך דין לאורך כל הליכי השומה, או על ידי רואה חשבון בתהליך הגשת השגה. 

מה זה מיסוי מקרקעין?

חוק מיסוי מקרקעין עוסק במיסוי החל הצדדים בעת מכירת זכות במקרקעין (נכס נדל"ן) וזכות באיגוד מקרקעין (איגוד שכל נכסים הם זכויות במקרקעין).

"מקרקעין" מוגדרים בחוק בתור קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ומבנים אחרים המחוברים לקרקע בחיבור קבוע. 'זכות במקרקעין' מוגדרת על פי החוק בתור בעלות, חכירה למשך יותר מ-25 שנים (על פי דין או ביושר),הרשאה לשימוש במקרקעין אשר ניתן לראות בה בעלות או חכירה. 

מכירה של זכות במקרקעין, בין אם בתמורה או ללא תמורה, מוגדרת בחוק בתור על הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. על פי הגדרת החוק, הורשה, העברת זכויות במקרקעין במסגרת הסכם גירושין, הקניית זכות במקרקעין לנאמן\אפוטרופוס\מפרק\כונס – אינן נחשבות מכירה.

החוק תקף על רכישה ומכירה של זכות במקרקעין הנמצאים בשטח מדינת ישראל (לרבות יהודה ושומרון),והוא עוסק בשני סוגי מיסים: מס שבח ומס רכישה. 

יש לשים לב: רישום עסקת המכירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מותנה בהצגת אישור היעדר חובות של מס שבח , מס רכישה ומס רכוש בעבור המקרקעין הנמכרים. 

פרטי עסקאות הנדל"ן בישראל מפורסמים על ידי רשות המיסים במאגר מידע נדל"ן הכולל פרטים על מכירות של זכויות במקרקעין.

מס רכישה

על פי סעיף 9(א) של חוק מיסוי מקרקעין , בעת מכירת זכות במקרקעין, הרוכש יהיה חייב במס רכישה. מס הרכישה מחושב בתור שיעור משווי המכירה. בנכסים שאינם מיועדים למגורים (כמו נכסים מסחריים),שיעור המס יהיה קבוע החל מהשקל הראשון, בעוד שבדירות למגורים שיעור המס יהיה מדורג. 

בנוסף, קיימות תקנות להענקת זכאות פטור ממס רכישה - תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה),התשל"ה -1974, בהן מוגדרים התנאים לקבלת פטורים והקלות במס הרכישה.

מס שבח

על פי סעיף 6 לחוק, מס שבח מקרקעין יוטל על השבח (העלייה בשווי הנכס) בעת מכירת זכות במקרקעין. מס שבח מקרקעין הוא למעשה מס רווח הון, משום שהוא מוטל על שיעור הצמיחה בשווי של הנכס. המס מוטל על מוכר זכות במקרקעין\איגוד מקרקעין, אשר אינה מהווה "מלאי עסקי". 

כאמור, המס מוטל במקרה בו נוצר רווח למוכר ממכירת הזכות במקרקעין. במקרה של הפסד, לא יוטל מס כלל. בעת חישוב שיעורי המס והזיכויים ממנו, השבח ייחשב כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס בה בוצעה המכירה. החוק מגדיר את דרך חישוב השבח, ההוצאות המוכרות בניכוי מהסכום, ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה, וההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה. בנוסף, החוק מגדיר תנאים לקבלת פטורים שונים והקלות מס.

תשלום מקדמת מס שבח

על פי סעיף 15 (ב) של החוק, נקבע כי הרוכש ישלם מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו. גובה המקדמה יעמוד על 15% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד ה-6 בנובמבר 2001, או 7.5% מהתמורה אם יום הרכישה הוא החל מה-7 בנובמבר 2001. 

ברכישה מחברה, שיעור המס יעמוד תמיד על 7.5% מהתמורה. כאשר הנכס הנמכר הוא דירת מגורים המזכה חישוב ליניארי בשנים 2014-2017, סכום המקדמה יעמוד על גובה השומה העצמית של המוכר.

מועד תשלום מקדמת מס שבח

על הרוכש לשלם את סכומי המקדמה לאחר שהעביר מעל 40% מהמחיר הכולל של הנכס אל המוכר, או ברכישה מקבלן לאחר תשלום מעל 80% מהתמורה. החרגה לסעיף זה היא מקרה בו המוכר הציג אישור פקיד שומה לפי סעיף 50, המאשר כי המכירה פטורה ממס שבח ומתשלום מקדמה. בכל מקרה, לא תקום חובת תשלום מקדמה לפני שעברו 40 ימים ממועד סיכום העסקה.

האם אפשר להקטין את סכום המקדמה?

המוכר\רוכש רשאים להגיש בקשה להקטנת סכום המקדמה המבוססת על השומה העצמית למס השבח. במקרה שכזה, יש לוודא הגשה של כלל המסמכים התומכים בשומה עצמית. את הבקשה להקטנת המקדמה יש להגיש באמצעות טופס 7155. ההחלטה באשר לבקשת ההקטנה תתקבל תוך 20 יום מיום ההגשה או 20 יום ממועד הגשת ההצהרה הכוללת שומה עצמית של המוכר – המאוחר מביניהם. אם המוכר לא מקבל תשובה במועד זה, ניתן לראות בכך אישור לבקשה. במקרה בו המנהל דחה את בקשת הפחתת המקדמה, ניתן להגיש בקשה לבחינת ההחלטה (באמצעות טופס 7156). בקשה זו תיבחן על ידי גורם שלא טיפל בבקשה המקורית, ועליו לספק תשובה תוך 45 ימים. במקרה בו לא התקבלה תשובה עד מועד זה, יראו את הבקשה כאילו התקבלה.

מקדמה למס רכישה

על פי חוק מיסוי מקרקעין , בהינתן כי התנאים הבאים מתקיימים, הקונה יקבל אישור לטאבו למס רכישה:
•    עברו 90 יום מיום הצהרת הרוכש או 30 יום מהמצאת המסמכים והפרטים הנדרשים על ידי הרוכש - המאוחר מבניהם.
•    המנהל לא ערך שומת מס רכישה (התיק עודנו פתוח).
•    המקדמה למס שבח שולמה כחוק על ידי הרוכש.
•    במקרה בו הרוכש הגיש בקשה להקלה במס (נכה\עולה) או בקשה לפטור ממס רכישה, והוא המציא את כל המסמכים הנדרשים להוכחת הזכאות שלו.

הוראות כלליות בנושא מקדמות

על פי החוק, סכום המקדמה ששילם הרוכש כחוק, ייחשב כחלק מהתמורה החוזית שנקבעה בין צדדי העסקה. 
על מנת להפיק שובר תשלום ייעודי למקדמה, יש להגיש בקשה לתשלום מקדמה באמצעות טופס 7152. 
בעת תשלום מלוא המקדמה הנדרשת, יסופק אישור לטאבו מס שבח .

תיקון 85 לחוק מיסי מקרקעין 

עבור משפרי דיור, נוצר לעתים מצב בו הדירה הקודמת עדיין לא נמכרה, אבל הדירה הבאה כבר נרכשה- מה שמותיר אותם במצב בו הם מחזיקים שתי דירות במקביל. על מנת שלא ייחשבו בתור משקיעים, החוק אפשר עד לפני מספר שנים להעניק הטבות ופטורים ממס שבח למי שמכר את אחת הדירות שברשותו תוך שנתיים מרכישת הדירה השניה. החל מ-1 במאי 2016, על פי תיקון 85 לחוק, התקופה בה ניתן להחזיק בשתי דירות מגורים ועדיין להיחשב בתור בעל דירת מדורים יחידה לצורך הטבת מס – קוצרה משנתיים לשנה וחצי (18 חודשים). התיקון לא חל על המועדים המוגדרים בחוק עבור מי שרכש דירה מקבלן.

בהתאם לתיקון, קיימים כעת חמישה מקרים בהם דירה נוספת לא תחושב בתור דירה שניה לצורת מכירת דירת המגורים:
•    מכירת הדירה החליפית תוך 18 חודשים.
•    דירה שהושכרה לדייר מוגן עד 1997.
•    בעלות על פחות משליש מהזכויות בדירה, כל עוד הדירות לא באותו בניין.
•    התקבלה דירה בירושה ולהורה המוריש היתה דירה יחידה בעת הפטירה, היה זכאי לפטור, ובנוסף לא היו לו זכויות בחלק מדירה אחרת בעת הפטירה.
•     דירת ירושה שהאחזקות של היורש בה נמוכות מ-50%.

הצהרה על רכישה\מכירת זכות במקרקעין בלשכת מיסוי מקרקעין

בהתאם לסעיף 73(א) בחוק מיסוי מקרקעין , המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל המקרקעין הצהרה המפרטת את המידע הבא:
 1) פרטי הזכות
  2.) פרטי העסקה
  3.) התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך המכירה
 4.) התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך הרכישה
 5.) הניכויים והתוספות באשר לחישוב השבח
 6.) סכום המס המגיע ואופן חישובו
 7.) זכאות לפטור או הנחה מהמס. 
ההצהרה תימסר ללשכת מיסוי מקרקעין באזור בו נמצא הנכס, תוך 40 יום מיום המכירה.

על מוכר זכות במקרקעין לצרף להצהרתו את המסמכים הבאים: טופסי 2990\ 2990 א, חישוב מיסוי מקרקעין שומה עצמית (למעט שומות פטורות),חוזה מכירה, חוזה רכישה (בעסקאות חייבות במס שבח),נסח טאבו \אישור זכויות, אסמכתאות על הוצאות הנדרשות בניכוי לטובת קביעת מס השבח, וכל מסמך נוסף הנדרש לעריכת שומה.

על פי סעיף 73(ג) של החוק, הרוכש זכות במקרקעין ימסור למנהל הצהרה המפרטת את:
 1.) פרטי הזכות
 2.) פרטי העסקה
 3.) התמורה בעד הזכות
 4.) סכום המס המגיע (אם מגיע) ודרך חישובו – זכאות לפטור מהמס החל. 
ההצהרה תימסר ללשכת מיסוי מקרקעין באזור בו נמצא הנכס, תוך 40 יום מיום הרכישה.

סכום מס הרכישה ודרך החישוב שלו יפורטו בטופס ההצהרה בחלק של הצהרת הרוכש (פרק ו')
סכום מס השבח ודרך החישוב שלו יפורטו באמצעות טפסי מיסוי מקרקעין 2990\2990 א', אותם יש לצרף לטופס ההצהרה. 

חשוב לזכור - חובת הצהרה חלה גם במקרה בו המוכר\רוכש מבקש פטור ממס. דיווח חלקי של נתוני ההצהרה לא ייחשב כהצהרה על פי חוק. בנוסף, כל איחור במועד ההגשה יגרור חיוב בקנס. 

לצורך הגשת ההצהרה, קיימים 3 טפסים של מיסוי מקרקעין :
- טופס מספר 7000, המיועד להגשת הצהרה על רכישה\מכירה של דירת מגורים מזכה פטורה ממס שבח, שאינה כוללת זכויות בנייה לא מנוצלות. פטור זה רלוונטי עד לתקרה וחיוב על החלק העודף.
- טופס מספר 7000\ב מיועד להצהרה על רכישת\מכירת זכות במקרקעין שהרווח ממכירתה נתון לשומת מס הכנסה, ואשר עבור מכירתה מבוקש פטור על פי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (כלומר, נכס של קבלן).
- טופס מספר 7002 מיועד להגשת הצהרה על רכישת\מכירת זכות במקרקעין שאינה נכללת בנכסים המפורטים בטפסי מיסוי מקרקעין האחרים.
על פי סעיף 76 (א) של החוק, ניתן לבצע דיווח מקוון של ההצהרות דרך מערכת שבח.נט באתר רשות המיסים, כלומר ניתן לבצע הגשה מקוונת לחישוב מיסוי מקרקעין . 
תשלום המס
על פי סעיף 90 (א),החייב במס ישלם את המס על פי שומה עצמית תוך 60 יום מתאריך העסקה. במקרה בו השומה העצמאית של מיסוי מקרקעין שולמה, ושומת המנהל גבוהה יותר, הפרש המס ישולם תוך 30 יום ממסירת ההודעה על השומה לחייב. 
במקרה בו משולמת יתרת מס על פי שומה (סעיף 91),המס שערך המנהל ישולם תוך 15 יום מהיום בו השומה נמסרה לחייב.
במקרה בו החייב בתשלום המס הגיש השגה על השומה, עליו לשלם את המס שאינו שנוי במחלוקת, ולתת ערבות בנקאית או אחרת לגבי הסכום הנמצא במחלוקת.

על פי סעיף 51 של חוק מיסוי מקרקעין , חובת התשלום תידחה לתאריך בו יתקיימו אחד מהתנאים הבאים:
 הרוכש קיבל החזקה במקרקעין\ הרוכש שילם מעל 50% ממחיר הזכות (בנוגע לחבות מס רכישה ) ו-40% ( מס שבח )\ הרוכש קיבל ייפוי כוח לרשום זכותו במקרקעין. 

חשוב לזכור: על סכומי המס שלא שולמו במועד החוקי יתווספו הפרשי הצמדה וריבית עד ליום התשלום. 

עוד חשוב לזכור שמי שלא הגיש הצהרה במועד החוקי, יחויב בקנס של 280 שקל עבור כל שבועיים של פיגור. 
התשלום יכול להתבצע על ידי ' מערכת מייצגים ', שהם לרוב עורך דין אשר קיבל את ייפוי הכוח מהלקוח לבצע בשמו את ההצהרות על ביצוע הרכישה והגשת הבקשות השונות.

הממשלה מאשרת ומפרסמת מעת לעת תיקונים הכוללים עדכון להוראות ביצוע מיסוי מקרקעין . 

היכן נמצאות לשכות מיסוי מקרקעין בישראל?

בישראל קיימות עשר לשכות מיסוי מקרקעין, הנותנות שירותים רלוונטיים לנכסים הנמצאים באזור השיפוט שלהן. 
•    לשכת מיסוי מקרקעין ירושלים – בלשכת מיסוי מקרקעין ירושלים ניתן למצוא את מגוון השירותים הניתנים בנושא מיסוי מקרקעין, הגשת הצהרות, טיפול בתיקים ועוד- לנכסים הנמצאים באזור ירושלים.
•    לשכת מיסוי מקרקעין מרכז – בלשכת מיסוי מקרקעין מרכז ניתן למצוא את מגוון השירותים הניתנים בנושא מיסוי מקרקעין, הגשת הצהרות, טיפול בתיקים ועוד- לנכסים הנמצאים באזור המרכז.
•    לשכת מיסוי מקרקעין באר שבע – בלשכת מיסוי מקרקעין באר שבע ניתן למצוא את מגוון השירותים הניתנים בנושא מיסוי מקרקעין, הגשת הצהרות, טיפול בתיקים ועוד- לנכסים הנמצאים באזור באר שבע והדרום.
•    לשכת מיסוי מקרקעין רחובות – בלשכת מיסוי מקרקעין רחובות ניתן למצוא את מגוון השירותים הניתנים בנושא מיסוי מקרקעין, הגשת הצהרות, טיפול בתיקים ועוד- לנכסים הנמצאים באזור רחובות והשפלה.
•    לשכת מיסוי מקרקעין נתניה – בלשכת מיסוי מקרקעין נתניה ניתן למצוא את מגוון השירותים הניתנים בנושא מיסוי מקרקעין, הגשת הצהרות, טיפול בתיקים ועוד- לנכסים הנמצאים באזור נתניה.
•    לשכת מיסוי מקרקעין נצרת – בלשכת מיסוי מקרקעין נצרת ניתן למצוא את מגוון השירותים הניתנים בנושא מיסוי מקרקעין, הגשת הצהרות, טיפול בתיקים ועוד- לנכסים הנמצאים באזור נצרת.
•    לשכת מיסוי מקרקעין טבריה – בלשכת מיסוי מקרקעין טבריה ניתן למצוא את מגוון השירותים הניתנים בנושא מיסוי מקרקעין, הגשת הצהרות, טיפול בתיקים ועוד- לנכסים הנמצאים באזור טבריה והכנרת.
•    לשכת מיסוי מקרקעין חדרה – בלשכת מיסוי מקרקעין חדרה ניתן למצוא את מגוון השירותים הניתנים בנושא מיסוי מקרקעין, הגשת הצהרות, טיפול בתיקים ועוד- לנכסים הנמצאים באזור חדרה.
•    לשכת מיסוי מקרקעין חיפה – בלשכת מיסוי מקרקעין חיפה ניתן למצוא את מגוון השירותים הניתנים בנושא מיסוי מקרקעין, הגשת הצהרות, טיפול בתיקים ועוד- לנכסים הנמצאים באזור חיפה.

שאלות נפוצות על מיסוי מקרקעין

- מה דין מיסוי מקרקעין במקרה של ביטול עסקה? 

במקרה בו נתקבלה החלטה על ביטול העסקה, על הרוכש להודיע באופן מיידי למנהל מס מקרקעין ולקבל החזר על תשלומי המיסים ששילם. ההודעה ניתנת באמצעות טופס 6130, ששמו 'תצהיר על ביטול מכירה' למשרד מיסוי מקרקעין בהם התיק מנוהל. בטופס הבקשה יש לציין את צדדי העסקה (המוכר והרוכש) ולחתום. בנוסף, נדרשת חתימה של עורך דין המצהיר כי טופס הבקשה מאומת. אם המשרד למיסוי מקרקעין הגיע למסקנה כי אכן קיימת עסקה אמיתית שיש לבטל - התשלומים ששולמו עד אותה נקודה יוחזרו.

- מהו היטל השבחה ?

היטל השבחה הוא תשלום חובה אותו יש לשלם אם התקבלה תכנית חדשה (תב"ע) ובה זכויות נוספות לנכס ו\אוי שינוי ייעוד ו\או הקלה הנוגעת לנכס הנמצא בבעלותכם. ההיטל מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הוא רלוונטי לבעלים של הנכס, ועומד על מחצית מההשבחה. יש לשלם את היטל ההשבחה רק בעת מכירת הנכס או בקשה לקבלת היתר בנייה בעבור הזכויות הנוספות. למידע נוסף על היטל השבחה - לחצו כאן

סיכום

לסיכום, חוק מיסוי מקרקעין גובש ומתעדכן כל העת על מנת לקבוע את המסגרת הכללית בה מתרחשות עסקאות נדל"ן בישראל, לרבות תנאי העסקה ותשלום המיסים השונים (שבח, רכישה) על ידי הצדדים השונים בעסקה. עבור כל מי שרוכש או קונה דירה או שטח, מומלץ להתעדכן בתקנות הרלוונטיות עבורו, באמצעות צבירת ידע עצמאית ודרך ייעוץ מקצועי של עורך דין מומחה בתחום המקרקעין.