דירה בהנחה – המדריך השלם לשנת 2024

'דירה בהנחה' הוא השם המתאר את המסלולים השונים של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל: מחיר מופחת, מחיר מטרה, מחיר למשתכן ודירה להשכיר.

במהלך חודש מרס 2022 נפתחה הרשמה ל-150 הגרלות במסגרת 'דירה בהנחה' ב-31 יישובים ברחבי הארץ, בהן מוגרלות יותר מ-10,000 דירות. בהגרלה יימכרו גם דירות שנותרו ממכרזים קודמים ("מחיר למשתכן", ו"דיור במחיר מופחת"),על פי תנאי המכרזים הקודמים.

בני המקום בו נבנה הפרויקט מקבלים עדיפות בהגרלה במקום מגוריהם. בן המקום נחשב מי שהתגורר ביישוב ב-3 השנים האחרונות או ב-4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות. בני המקום יכולים להירדם גם להגרלות במקומות אחרים.

על פי התחזיות של משרד הבינוי והשיכון, במהלך 2022 צפויות לצאת הגרלות לכ-30,000 אלף דירות במסגרת התכנית. בפברואר 2022 נרשם שיא של 6,544 זכאים חדשים שהוציאו תעודת זכאות – הנתון הגבוה ביותר מאז החל משרד הבינוי והשיכון להנפיק תעודות זכאות לתכניות לדירות מוזלות בסוף 2015. על פי הערכות משרד השיכון, קיימים כ-96 אלף זכאים מחוסרי דירה הרלוונטיים להגרלות הקרובות.

שיעור ההנחה בהגרלה הנוכחית עומד על 20% ממחיר הדירה או 300 אלף ₪, הנמוך מבניהם. בנוסף, ניתנת עדיפות לנכים רתוקים ויש העדפה לבני המקום מלבד אזורי עדיפות לאומית א', וישנם מענקים אשר מגיעים ל-40,000 ₪, על פי תנאי קבלה.

השלבים שעוברת הדירה כחלק ממימוש 'דירה בהנחה'

הדירות המשתתפות במסלול 'דירה בהנחה' עוברות תהליך ארוך ממועד ההחלטה על הבנייה ועד למסירת המפתח. התהליך מתחיל באיתור קרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון וייזום פרויקטים, כך שרמ"י והממשלה מקבלים אחריות לתכנון ולפיתוח. גופים אלו מכינים מכרז לשיווק הקרקעות, בו נקבעים לוחות הזמנים להשלמת בניית הפרויקטים המשווקים. אחרי ביצוע המכרז, ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל קובעת מיהו הקבלן שזכה בו.

לאחר מכן, הגורמים היוזמים את הפרויקט מפתחים תב"ע (תכנית בניין עיר) סוללים תשתיות של כבישים, מים, ביוב, חשמל ותקשורת, ומפתחים שצ"פים (שטחים ציבוריים פתוחים). עבודות הפיתוח מבוצעות באמצעות קבלנים או חברות שזכו במכרזים לפיתוח השטח. במהלך ביצוע עבודות הפיתוח, המגרשים נמסרים לקבלנים לטובת בניית הפרויקט.

בשלב זה על הקבלן להתחיל בתהליך הוצאת היתר בנייה, אותו מאשרת הוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית. תהליך קבלת ההיתר מתחיל לאחר הזכייה של הקבל ומבוצע במקביל לפיתוח ומסירת המגרשים לקבלנים.

תהליך הוצאת היתר הבנייה כולל תכנון ואישור תקינות הבקשה, פתיחת תיק, החלטת ועדת רישוי ובנייה בתנאים מסוימים וקבלת היתר בנייה מלא.

לאחר מכן, מתחילה בניית הפרויקט, כאשר משך זמן בניית המבנה מפורט בחוזה הרכישה. בסיום שלב הבנייה, הרוכשים מקבלים טופס 4ונכנסים להתגורר בדירה.

יש לציין כי בתכנית 'דירה בהנחה' אסור למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4 או במשך 7 שנים מיום ההגרלה, המוקדם מבין שניהם.

השלבים בדרך להשתתפות בהגרלה של 'דירה בהנחה'

תכנית דירה בהנחה מיועדת באופן כללי לחסרי דירה, אך בתנאים מסוימים היא רלוונטית גם למשפרי דיור. מחוסרי דירה הם אנשים שלא היתה בבעלותם דירה (או יותר משליש דירה) ב-3 שנים האחרונות, שלא שכרו דירה בדמי מפתח ב-3 השנים האחרונות, שאין להם רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי, שאין להם זכויות בדירה הנמצאת בשלבי בנייה, שאין להם זכויות של יותר משליש בקרקע המיועדת למגורים ושאין להם זכויות בדירה דרך קבוצת רכישה \רוכשים.

משפרי דיור יכולים להירשם להגרלות המשך שמתפרסמות לאחר שנותרו דירות ללא זוכים בפרויקט. משפרי דירה הם מי שיש להם יותר משליש דירת מגורים, או שהיה להם יותר משליש דירת מגורים ב-3 השנים האחרונות. בני זוג נחשבים משפרי דיור גם אם יש בבעלות אחד מהם דירת מגורים. משדר דיור יצטרך למכור את הדירה במהלך 12 החודשים מיום אכלוס הדירה שרכש במסגרת התכנית הממשלתית. עבור מי שרכש דירה במסגרת התכנית, מותר להשתתף בתכנית כמשפר דיור רק לאחר סיום תקופת איסור המכירה.

הוצאת אישור זכאות

השלב הראשון הוא הוצאת אישור זכאות באחת מ-3 החברות המורשות להנפיק אישור שכזה: אלונים, מילגם או מילבר. ניתן לבחור את החברה המתאימה לכם. ניתן לבקש ולהנפיק אישור זכאות לדירה להנחה ניתן להנפיק באופן מקוון דרך אתר האינטרנט של החברות, או בסניפים שלהן הפרוסים ברחבי הארץ. עלות הוצאת תעודת הזכאות עומדת על 240 ₪. לקראת מועד סיום התוקף של אישור הזכאות, ניתן להאריך אותו ללא תשלום באזור האישי באתר.

משרד הבינוי והשיכון ראשי לבצע בדיקת זכאות על פי שיקול דעתו בכל עת. בנוסף, למשרד יש זכות לבדוק את אמיתות ההצהרות מיד תקופה ולבקש הצהרות מעודכנות מבעלי הזכאות. הליך הנפקת אישור הזכות נמשך עד 10 ימי עבודה מיום הגשת הבקשה. בעלי זכאות בתכנית מחיר למשתכן יכולים להירשם לכל ההגרלות במגוון התכניות.

כניסה לאתר ההרשמה להגרלות

השלב השני בתהליך הוא כניסה לאתר ההרשמה להגרלות, לאחר הקליטה של הזכאות, עליה מקבלים עדכון בדוא"ל ובמסרון. לאחר אישור קבלת הזכאות, יש להיכנס לאתר ההרשמה להגרלות באמצעות סיסמה ראשונית המופיעה בדוא"ל שקיבלתם. על עוד לא התקבל עדכון על קבלת הזכאות, משמעות הדבר היא שנתוני הזכאת טרם נקלטו ולא ניתן להיכנס ולהירשם להגרלות. לאחר קבלת ההודעה מומלץ להיכנס לאתר ולוודא שהפרטים המזהים נכונים.

בכניסה הראשונה לאתר ההגרלות על הגולש להחליף את הסיסמה הראשונית שקיבל. במקרים בהם אין גישה לאינטרנט, מוצבות עמדות מחשב מיוחדות במחלקות סיוע בדיור במחוזות משרד השיכון והבינוי, על פי ימי קבלת הקהל.

הרשמה להגרלה

השלב השלישי בתהליך הוא הרשמה להגרלה לפרויקט או לפרויקטים. על מנת להירשם להגרלה יש להיכנס לרשימת הפרויקטים באתר ההרשמה ולהירשם לפרויקטים הפתוחים להרשמה. בסדרת הגרלות ראשונות מותר להירשם להגרלות בשלושה יישובים בלבד, בעוד שבסדרת ההגרלות המשך מותר להירשם לכל ההגרלות ללא הגבלת מספר היישובים. מותר להירשם להגרלות במספר מסלולים ללא הבחנה ביניהם.

המתנה למועד ההגרלה ועדכון תוצאות ההגרלה

השלב הרביעי הוא המתנה למועד ההגרלה ולעדכון על תוצאות ההגרלה. לאחר סגירת ההרשמה ובדיקת התקינות של הרישומים, משרד הבינוי והשיכון עורך את ההגרלה על התור לבחירת דירה. לאחר ביצוע ההגרלה נשלחים לנרשמים בדוא"ל תוצאות ההגרלה. למעוניינים ניתן לקבל הודעה גם ב-SMS. תוצאות ההגרלה מפורסמות גם באתר ההגרלות באופן אנונימי וניתנות לזיהוי על פי מספר נרשם. לאחר ההגרלה היזם ייצור קשר עם הזוכים ויסביר להם על השלבים הבאים בתהליך.

עבור מי שזכה בהגרלה אך עדיין לא חתם על חוזה ומעוניין לבטל, ניתן להיכנס לאתר ההרשמה ולבטל את הזכייה. עם זאת, חשוב לזכור שזכייה באחת ההגרלות מבטלת אוטומטית את הרישום לשאר ההגרלות, כך שכדאי לשקול היטב לאילו הגרלות להירשם. רק לאחר אישור הביטול ניתן להירשם להגרלות נוספות. ניתן לבטל זכייה ללא הגבלה ואין חשיבות לכמות הביטולים.

המתנה עד לקבלת היתר בנייה

בשלב החמישי של התהליך, על הזוכה להמתין לקבלת היתר בנייה. התהליך מתחיל עם הזכייה של הקבלן במכרז והוא מבוצע במקביל לפיתוח המגרשים והמסירה שלהם לקבלן. במקרים בהם ההגרלה התקיימה לפני קבלת ההיתר או היתר בתנאים, הזוכים יקבלו עדכון מרגע זכייתם על תהליך קבלת ההיתר. באזור האישי באתר ההגרלות ניתן לעקוב אחר המיקום העדכני לבחירת דירה. יש לציין כי שלב זה צפוי להימשך זמן רב.

על מנת לקבל היתר בנייה, על הקבלן להכין תכניות בניין מפורטות לפי הוראות תב"ע והנחיות הוועדה המקומית, להגיש מסמכים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, להמתין לדיון בוועדה וקבלת אישור הוועדה לתכנית הבנייה, ולהעביר את מסמכי התכנית המאושרת וחוזה רכישה חתום בין הזוכה לקבלן, לאישור חברת הבקרה.

בדיקת אפשרויות למימון דירה

השלב השישי בתהליך הוא בדיקת אפשרויות למימון דירה, אשר בו על הזוכה לבדוק את אפשרויות המימון שלו ולוודא זכאות למשכנתא מאחד הבנקאים למשכנתאות. ההמלצה היא לנצל את התקופה הזו לבדיקה יסודית של אתר הקבלן באשר לדירות בהם יש לזוכה עניין, בעקבות העובדה כי בהמשך הדרך מוקצה זמן קצר בלבד לבחירת הדירה.

רוכשי דירות במסגרת 'דירה בהנחה' זכאים לקבלת משכנתא בשיעור גבוה יותר מהמקובל בשוק של עד 90% ממחיר הדירה, על מנת לסייע להם במימון רכישת הדירה.

בחירת הדירה וחתימה על חוזה רכישה

השלב השביעי בתהליך הוא שלב בחירת הדירה וחתימה על חוזה רכישה מול הקבלן . בשלב זה הזוכים מקבלים הזמנה לכנס זוכים אות ועורך הקבלן, שאחריו הם מוזמנים לבחירת דירה וחתימה על חוזה רכישה. בכנס מוצג לזוכים הפרויקט במלואו וניתנים הסברים על האזור. הכנס מתקיים באמצעים דיגיטליים או באופן פיזי.

סדר הזימון לבחירת הדירות נקבע לפי סדר עולה של תוצאת הזכייה. במעמדה זה מוצגות הדירות שנותרו לבחירה והדרישה היא לבחור דירה תוך 45 דקות. לא ניתן לשנות את הבחירה, גם אם יהיו ביטולים של זוכים שבחרו דירה קודם לכן. לאחר בחירת הדירה, יש לחתום על טופס בחירת המפרט שנבחר על כל רכיביו, מחיר (כולל הצמדה),מספר החניות, מחסן וכד'.

בכל הנוגע לחשש מכך שהדירות נמכרות במחיר זול בעקבות איכות הבנייה או המפרט, חשוב לציין כי הדירות נמכרות בהנחה בעקבות סבסוד עלויות הקרקע והפיתוח מצד המדינה. משרד הבינוי והשיכון הגדיר מפרט איכותי ומחייב לדירות, כאשר רוכשי הדירות רשאים לוותר על חלקים מסוימים בתמורה לזיכוי כספי.

עוד חשוב לציין כי במועד בחירת הדירה הזוכים עשויים להידרש להפקדה של 2,000 ₪ על חשבון תשלום הדירה או סכום אחר שייקבע על ידי משרד הבינוי והשיכון בעת הרישום להגרלה. מקדמה זו לא תוחזר לזוכה שבחר בדירה במקרה בו הוא מסיר את עצמו מרישום או מבטל את הזכייה.

יש לשים לב כי עם קבלת הזימון לבחירת דירה, יש לוודא קיום של אישור זכאות תקף ומעודכן על פי המצב האישי נכון לאותו רגע ובהתאם לסוג הזכאות שהוגדר בהגרלה. זוכים שלא יהיה ברשותם אישור זכאות בתוקף, לא יוכלו לממש את הזכייה שלהם.

לאחר בחירת הדירה, כל זוכה מופנה לחתימה על הסכם המכר תוך 10 ימי עבודה, כאשר הזוכה אינו ראשי לשנות את בחירתו. ניתן להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים באישור המשרד.

הזוכים נדרשים להגיע למשרד של היזם במועד החתימה על הסכם המכר, לחתום על ההסכם ולהמציא ליזם את כל הביטחונות והמסמכים בהתאם לתנאי ההסכם. התשלום על הדירה מבוצע לרוב בשלבים ומפורט בחוזה הרכישה. הזוכה נדרש לחתום מול היזם על כתב התחייבות לעמידה בתנאי הרכישה, בהתאם לכללי תכניות 'דירה בהנחה', כולל איסור על מכירת הדירה לצד שלישי במשך חמש שנים מיום קבלת טופס 4 או שבע שנים מיום ההגרלה (המוקדם מבניהם),על תצהיר תקנון הגרלת בחירת זכאים לרכישת דירות, על חסר קרקע המיועדת למגורים, על אישור עדכני לבדיקת נתוני זכאותו לרכישת דירה בתכניות השונות של 'דירה בהנחה' ועל הצהרה כי לא חל שינוי במצבו האישי אשר משפיע על הזכאות שקיבל. יש לשים לב שהמועד הקובע בעניין איסור מכירת הדירה מותאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל התקפה ביום חתימת חוזה המכר.

ניתן לרכוש דירה בשוק החופשי רק לאחר חתימה על חוזה רכישה במסגרת התכנית.

מתי נפתחות הגרלות מחיר למשתכן 2022

עד כה ב-2022 נערכה הגרלה באפריל 2022 בה זכו 10,053 משקי בית. ב-3 ביולי נפתחת ההרשמה להגרלה שניה של 'דירה בהנחה' בו מוצעות כ-5,00 יחידות בישובים ברחבי הארץ, ביניהם אילת, אשדוד, בית שמש, דיר חנא, חיפה, ירושלים, צפת, נצרת, עראבה, רמת גן, ראש העין, שדרות ועוד. האפשרות להנפיק אישור זכאות תהיה פתוחה עד ה-7 ביולי, לאחר מכן לא יהיה ניתן להנפיק אישורים עד לסגירת ההרשמה להגרלה.

הגרלות מחיר למשתכן 2022

תכנית ' מחיר למשתכן ' היא אחת מהתכניות של הממשלה לריסון מחירי הדיור בישראל, תחת כותרת הגג 'דירה בהנחה. בחודש אפריל 2022, השתתפו 120 אלף משקי בית בהגרלה – מספר הנרשמים הגבוה אי פעם. בהגרלה זו 10,053 משקי בית. ב-3 ביולי נפתחת הגרלה נוספת של 'דירה בהנחה' הכוללת כ-5,000 יחידות דיור במגוון יישובים.

דירה בהנחה זכאות

'דירה בהנחה' מיועדת למוגדרים 'חסרי דירה', אך גם למשפרי דיור.

חסרי דירה הם מי שאין להם ולא היה בבעלותם דירה או חלק בדירה (שליש במצטבר) ב-3 השנים האחרונות, שלא שכרו דירה בדמי מפתח ב-3 השנים האחרונות, מי שאינו בן רשות ליחידת דיור בנחה במשק חקלאי ביישוב חקלאי, מי שאין לו זכויות בדירה בשלבי בנייה, מי שאין לו זכויות בחלק העולה על שליש במצטבר, בקרקע המיועדת למגורים או בחלק בקרקע המעניק זכויות לבנייה של יותר משליש ביחידת דיור, וכאלה שאין להם זכויות בדירה באמצעות קבוצת רכישה .

בזמן חתימת החוזה לדירה בהנחה, על הקונה להיות עדיין 'חסר דירה' על פי הגדרה.

מה זה דירה בהנחה

'דירה בהנחה' הוא שם כולל לתיאור המסלולים השונים של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל לריסון מחירי הדיור: מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ו' דירה להשכיר '.

דירה בהנחה משרד השיכון

משרד השיכון והבינוי הוא המשרד האחראי על הנפקת זכאות להשתתפות בהגרלות דירה בהנחה. הוצאת אישור הזכאות מבוצעת דרך אחת מ-3 החברות המורשות להנפיק אישור: מילגן, אלונים או מילבר. ניתן להנפיק את האישור באופן מקוון דרך אתר האינטרנט של החברות או בסניפים שלהן. לקראת מועד סיום התוקף של אישור הזכאות, אפשר להאריך אותו ללא תשלום באזור האישי באתר.

משרד הבינוי והשיכון ראשי לבצע בדיקת זכאות בכל עת, על פי שיקול דעתו. בנוסף, למשרד השיכון ישנה זכות לבדוק את אמיתות ההצהרה ולבקש הצהרות מעודכנות מבעלי הזכאות.

תוצאות הגרלה מחיר למשתכן 2022

בהגרלת 'דירה בהנחה' הראשונה לשנת 2022 נרשמו כ-120,000 משקי בית, מספר הנרשמים הגבוה ביותר אי פעם וזכו 10,053 משקי בית. ממועד סיום ההרשמה להגרלה הראשונה הצטרפו כ-11,000 זכאים חדשים.

דירה בהנחה מי זכאי

הזכאים ל'דירה בהנחה' הם חסרי דירה: מי שלא היה בבעלותו דירה או יותר משליש מדירה במצטבר במשך 3 השנים האחרונות, מי שלא שכר דירה בדמי מפתח במשך 3 השנים האחרונות, מי שאינם רשאים ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי ביישוב קהילתי, מי שאין להם זכויות בדירה הנמצאת בשלב בנייה, מי שאין להם זכויות בחלק העולה על שליש במצטבר בקרקע המיועדת למגורים, ומי שאין להם זכויות בדירה באמצעות קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים. יש לציין כי בזמן החתימה על הקונה צריך להיות עדיין חסרי דירה.

מתי ההגרלה של דירה בהנחה

ההגרלה של דירה בהנחה מתקיימת ב-3.7.22 עם כ-5,000 יחידות במגוון ישובים כגון אשדוד, אילת, בית שמש, דיר חנא, חיפה, ירושלים, נצרת, צפת, עראבה, רמת גן, שדרות, ראש העין ועוד.

דירה בהנחה תנאים

הזכאות והזכייה באחת מתכניות 'דירה בהנחה' תלויות במגוון תנאים. לדוגמה, המפרט נקבע על ידי משרד הבינוי והשיכון במסגרת פרסום חוברת המכרז, כאשר קיימות מהדורות שונות של מפרטים. בכל הנוגע לשינויים, רק לאחר מסירת הדירה מותר לבצע בה שינויים.

החוזה שמציג הקבלן עובר אישור מראש על ידי חברת בקשה מטעם המשרד. לרוכש ישנה אפשרות לניהול משא ומתן על סעיפי החוזה. מי שזכה בהגרלה רשאי לבטל את הזכייה בכל שלב, עד חתימת החוזה מול הקבלן.

בנוסף, הזכייה בדירה אינה ניתנת להעברה.

זוכים בתוכנית יכולים להירשם להגרלות נוספות בתור 'משפרי דיור' רק לאחר סיום תקופת ההגבלה על איסור מכירת הדירה בה זכו. זוכים אלו יוכלו להנפיק שוב זכאות כ'משפרי' דיור' לאחר 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לדירה הראשונה אותה רכשו, או 7 שנים לאחר יום ביצוע ההגרלה לאותה דירה, המועד המוקדם מביניהם.