ריצה למרחקים ארוכים: האבולוציה של ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים

מדי שנה מכריזות הכותרות על סעיפי חוק ההסדרים בתחום ההתחדשות העירונית. פעם אחר פעם נשאלת השאלה - האם תיקונים אלו הם שיביאו, סופסוף, לסיומו של משבר הדיור. אך למרות פתרונות נקודתיים חשובים, הסוף למצוקת הדיור עדיין לא נראה באופק ואותן בעיות, כמו לוחות הזמנים הארוכים והבירוקרטיה המתישה, מלוות את תחום ההתחדשות העירונית מתחילת דרכו.

ובכל זאת, בהסתכלות על האבולוציה של תחום ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים, ניתן לראות כי גם אם מדובר בתהליך איטי וממושך, משנה לשנה ומתיקון לתיקון – בכל זאת נעשה שינוי.

"חוסר ודאות הוא הרי ביטוי נרדף לתחום ההתחדשות העירונית. ככה התחלנו את הדרך, שנים אחורה. עוד לא הייתה מסגרת של תמורות מקובלות, לא היו מועדים קבועים לשלבים השונים של תהליכי ההתחדשות הארוכים, ירינו באפלה ומצאנו פתרונות יצירתיים"

מספרת עו"ד אופיר כהן קוניוק, מייסדת ובעלים של משרד עורכי הדין כהן קוניוק ושות', המתמחה בייצוג בעלי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית . "המחוקק נאלץ ללמוד את התחום מהשטח, תוך כדי תנועה, ועשה את זה מהר מאוד יחסית. זה תחום שנחשב עדיין חדש במונחים של חקיקה", מוסיפה עו"ד יפעת כהן, שותפה במשרד.

מהשטח עד לחקיקה

אופיר ויפעת הן לא רק קולגות ושותפות אלא גם אחיות. השתיים הגיעו מבית שעסק בתחום הנדל"ן על היבטיו השונים ובאופן טבעי גדלו לתוך התחום, אך שאפו לגעת בצד האנושי והסוציאלי של העיסוק במקרקעין, ומצאו את מבוקשן בתחום ההתחדשות העירונית.

אופיר לקחה חלק בליווי בעלי דירות בפרויקט הפינוי בינוי הראשון בארץ, "אונו הירוקה", כבר כטרום מתמחה. חמש שנים מאוחר יותר החליטה לפתוח משרד עצמאי המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין מורכבות ומייצג באופן בלעדי בעלי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית . יפעת התחילה את דרכה בתחום התכנון והבנייה, אך מהר מאוד פנתה גם היא לתחום ההתחדשות העירונית, וצברה ניסיון הן בייצוג חברות יזמיות והן בייצוג בעלי דירות, במסגרת תפקידה כמנהלת מחלקה באחד המשרדים הגדולים בארץ.

בשלב מסוים, החליטו השתיים לאחד כוחות והיום הן משתמשות בידע ובניסיון שכל אחת מביאה עמה לטובת יצירת מעטפת משפטית כוללת לבעלי הזכויות, הן מבחינה מקצועית והן מבחינה אישית. בנוסף, כעורכות דין החברות בוועדה להתחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין, הן שמות דגש גם על חשיבות הנגשת הידע לבעלי הדירות, מעניקות סיוע משפטי בהתנדבות לתושבים הפונים לרשויות ולמנהלות להתחדשות עירונית ואף מעבירות קורסים והרצאות לתושבים בערים השונות.

מתוקף המפגש הישיר שלהן עם מגוון בעלי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית - אלו שהן עצמן מייצגות ואלו שמגיעים לייעוץ/ להרצאה דרך הרשויות והמנהלות – השתיים מכירות היטב את מלוא המנעד של בעלי הזכויות ואת הקשיים הייחודיים שמציב התהליך מול כל אחד מהם. במסגרת פעילותן בפורומים לצמצום חסמים בתחום, הן לוקחות חלק גם בהצפת הקשיים הללו, אשר לאט לאט מגיעים עד למחוקק ומתבטאים בתיקוני החוק שאנחנו רואים.

מתוך הקשיים שעלו מהשטח עם השנים, הבין המחוקק, למשל, שאחוזי ההתנגדות הגבוהים בקרב האוכלוסייה המבוגרת נובעים מחשש אמיתי ומתוך צרכים שאינם נענים. "בתחילת הדרך לא הייתה בכלל התייחסות לנושא של קשישים ובעלי מוגבלויות", אומרת יפעת.

"החקיקה הייתה מאוד יבשה ולא ראתה את המנעד הרחב של האנשים שהולכים לעבור את התהליך המורכב הזה. אבל עם השנים, המחוקק הבין שכדי לסייע בקידום של אותם מתחמים חייב להיות מענה מתאים גם במסגרת החוק עבור בעלי דירות בגיל השלישי. צריך להבין שעבור האוכלוסייה המבוגרת, לעזוב את הבית שבו חיו במשך עשרות שנים לצורך הריסתו - זה לא תהליך פשוט, הן בהיבט האישי והן בהיבט הפרגמטי של מעבר לדירה חלופית, על כלל המשמעויות המתלוות לכך. היה צורך ברור לתת לכך מענה מתאים בחקיקה".

כתוצאה מכך, הוגדרו בחוק עילות סרבנות מוצדקות והטבות ייחודיות לבעלי דירות בגיל השלישי, שבאמצעותן ניתן היה לתת מענה אמיתי לאותה אוכלוסייה ולהתגבר על אותן התנגדויות שהיוו חסמים בעבר. אך הטבות אלו ניתנו עד כה רק בפרויקטים של פינוי בינוי , ככל הנראה מתוך הרצון לתעדף התחדשות של מתחמים על פני התחדשות של בניינים בודדים. את תיקון המצב הזה מציינות אופיר ויפעת כחלק מהבשורות הגדולות של חוק ההסדרים הנוכחי.

העדכונים של חוק ההסדרים 2023 – רשימה חלקית

1. השוואת התנאים בין תמ"א 38 לפינוי בינוי

"מבחינת הצרכים של בני הגיל השלישי, אין הבדל אם הפרויקט מקודם במסלול פינוי בינוי או תמ"א 38 - הריסה ובנייה. הם חווים בדיוק את אותו תהליך, גם אם במנעד זמנים שונה, אבל ההקלות שהוגדרו בחוק חלו עד כה רק בפרויקטים מסוג פינוי בינוי. נוצר מצב אבסורדי שעל אף שבשני המסלולים נדרש פינוי ומעבר לדיור חלופי עד לקבלת דירת התמורה החדשה, היזם קיבל תמריץ בחוק שאפשר לו להעניק את התמורות הייחודיות המתייחסות לאוכלוסייה מבוגרת או לבעלי מוגבלויות רק בפרויקטים מסוג פינוי בינוי", אומרת יפעת.

תיקון העיוות נעשה במסגרת מהלך להשוואת התנאים בין תמ"א 38 לפינוי בינוי, אשר תחתיו נכנסים מספר תיקונים שונים:

• הפחתת הרוב הדרוש בפרויקטים של תמ"א 38 מ-80% ל-67%, כפי שנעשה בפרויקטים של פינוי בינוי .

• החלת ההטבות המגיעות לקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי גם על קשישים בפרויקטים של תמ"א 38 (ונציין כי החוק מרחיב את אוכלוסיית היעד של אותן הטבות ומחיל אותן גם על חולים סיעודיים, הן בפרויקטים של פינוי בינוי והן בפרויקטים של תמ"א 38).

• מתן פטור ממס גם על דירה שנייה בפרויקטים של תמ"א 38 – כאן מדובר בהשוואת תנאים חלקית, שכן התיקון הרחיב את הפטור בפרויקטים של תמ"א 38 לשתי דירות, בעוד שבפינוי בינוי ניתן פטור לבעל דירה שיש בבעלותו יותר מדירה אחת, ללא הגבלה במספר הדירות.

במובן מסוים, ייתכן כי השוואת התנאים היא מעין הכרה של המחוקק בכך שכרגע, על אף השאיפה לקדם התחדשות מתחמית, תמ"א 38 לא הולכת לשום מקום. ואכן, החוק כולל גם את הארכת תוקף הפטור ממס בפרויקטים של תמ"א 38, צעד שיחד עם "השוואת התנאים" הכוללת, עשוי לשחרר חסמים רבים בפרויקטים של התחדשות בניינית.

2. הרחבת סמכות הממונה למחיקת הערות אזהרה

חלק מרכזי וחשוב באבולוציה של התחום הוא גם ההתפתחות בהעברת הידע לבעלי הזכויות. כיום, לבעלי הזכויות יש הרבה יותר ידע, לרוב הם מגיעים לפרויקטים כשהם מכירים את זכויותיהם  במסגרת התהליך, מבינים מה הם מקבלים, מה ניתן ומקובל לדרוש ולא ממהרים לחתום על מסמכים משפטיים ולכבול את עצמם להסכמי התחייבות חד צדדיים. אך בתחילת הדרך, גם הדיירים גיששו את דרכם באפלה.

בין היתר, בעלי דירות רבים מצאו את עצמם חותמים על הסכמי "נון שופ" ללא הגבלה בזמן, מבלי להבין לגמרי מי הגורם שמחתים אותם, על מה בדיוק הם חותמים והאם הגורם פועל לטובת קידום האינטרסים שלהם. במקרים רבים נעשו החתמות על ידי מספר גורמים במקביל באותו המתחם, ולא פעם גורמים אלו רשמו הערות אזהרה על נכסי הבעלים. מרגע החתימה, לא יכלו בעלי הדירות להשתחרר מכתבי ההתחייבות מבלי להיכנס להליכים משפטיים סבוכים וממושכים.

התיקון בחוק ההסדרים הנוכחי מרחיב את ההגנה על בעלי הדירות מבחינה זו, ומקנה לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית את הסמכות להחליט על מחיקת הערות אזהרה שנרשמו בדירות הבעלים לטובת מחתימים ו/או חברות יזמיות.

"אם הממונה תשתכנע שהעסקה לא קודמה כנדרש, שלא התקיימו בה דרישות של צורה ותוכן שהיום כבר מוגדרות בחקיקה או שהדיירים הוחתמו באופן פוגעני, היא תוכל להורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו בפנקסי המקרקעין של הבעלים לטובת יזמים, מארגני עסקאות וכדומה", מסבירה אופיר.

"התיקון הזה יאפשר לשחרר לא מעט בעלי זכויות שהוחתמו לפני שנים רבות על מסמכים שהיום כבר לא עומדים בדרישות החקיקה ובמה שמקובל בשוק, ואנחנו נראה מתחמים שהיו תקועים שנים, משתחררים חזרה לשוק ומתפנים להתחלה חדשה, בצורה נקייה ושקופה".

3. תיקון שלישי: צמצום לוחות הזמנים

ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת אישרה במסגרת חוק ההסדרים רפורמה בתחום התכנון והבנייה, אשר בין היתר מאפשרת הסמכה של ועדות מקומיות כוועדות עצמאיות בעלות סמכויות נרחבות יותר במספר היבטי תכנון, ולתקופת זמן ארוכה יותר. בנוסף, תוקן הליך ההכרזה על מתחם המיועד לפינוי בינוי באופן המייתר את הצורך באישור הרשות המקומית: בשלב המקדמי לא יידרש אישור כזה, בשלב ההכרזה תספיק ההסכמה שנתנה הרשות כבר במסגרת הליכי התכנון, ואם תוכנית המתחם תהיה תואמת לתוכנית התחדשות עירונית כוללנית שכבר אושרה – אישור נוסף של הרשות לא יידרש כלל.

"הכוונה מאחורי תיקון הליך ההכרזה היא לצמצם ולפשט קצת את התהליך הבירוקרטי, ואילו הרפורמה בוועדות המקומיות נועדה להפחית את העומס הרב בוועדות המחוזיות. אנחנו מקווים לראות שתקופת קידום התב"ע וההיתרים יצומצמו משמעותית כתוצאה מכך, ושהתהליך הארוך שבעלי הדירות צריכים לעבור היום עד לקבלת דירתם החדשה יתייעל ויתקצר", אומרת אופיר.

עבודה רבה עוד לפנינו

משמעותיים ככל שיהיו, גם תיקונים אלו הם לא האחרונים שייעשו בדרך לפתרון משבר הדיור ולשחרור החסמים בתחום ההתחדשות העירונית. ישנה עוד עבודה רבה במגוון נושאים בתחום, לרבות נושאים המטופלים בחוק הנוכחי.

"חוק ההסדרים הוא מעין חקיקת בזק שנועדה לפתור לא מעט חסמים, במגוון תחומים, ולייתר את התהליכים הבירוקרטיים הארוכים הכרוכים בחקיקה שדורשת דיונים רחבים יותר. היתרון בהליכים אלה הוא באמת החסמים המהירים שאפשר לצמצם או לבטל, אבל החיסרון הוא הלקונות והחוסרים שנותרים לפרשנות. המחוקק קבע שינויים מבורכים אולם עדיין ישנם פרטים שהיישום שלהם בפועל לא הוגדר, ולגביו יאלצו להתווכח עורכי הדין של הצדדים", אומרת יפעת.

ובכל זאת, כמי שחוו על בשרן את האבולוציה שעבר התחום עד כה, אופיר ויפעת מביטות באופטימיות גדולה אל העתיד לבוא. "בתחום הזה אי אפשר לא להיות אופטימי. זה תחום שרצים בו למרחקים ארוכים", אומרת אופיר. "הליכים ורפורמות לוקחים זמן, אבל אנחנו רואות את המגמה. המון משאבים מושקעים בהנגשת הידע לדיירים, בקיום דיונים רחבים עם מגוון אנשי מקצוע בתחום על מנת לצייר תמונה מלאה ורחבה שתאפשר למחוקק, בסופו של דבר, לתת מענה כולל, להקטין את חוסר הודאות ככל האפשר ולממש את מלוא הפוטנציאל של תחום ההתחדשות העירונית".

לפרטים נוספים>>