הוועדה המקומית החליטה לבטל תוכנית שהיא עצמה קידמה, ללא נימוק. כך הכריעה ועדת הערר

במאמר זה נסקור את החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז מרכז בסוגיית ביטול החלטת ועדת המשנה על ידי הוועדה המקומית. זאת במקרה שבו החלטת הוועדה המקומית התקבלה בניגוד לכללי המנהל התקין, ובתוך כך נפגע אינטרס ההסתמכות של היזם שקידם את הפרויקט.

נסיבות המקרה:
ענייננו בערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון לבטל את החלטת ועדת המשנה להפקיד להתנגדויות תוכנית מפורטת שקידמה חברת תדהר בני ברית בע"מ. זאת אחרי שהוועדה המקומית עצמה החליטה להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית המפורטת להתנגדויות. 

התוכנית המפורטת מתייחסת למקרקעין אשר הוכרזו על ידי משרד הבינוי והשיכון כמתחם להתחדשות עירונית. בהתאם לכך, הוועדה המחוזית אישרה תוכנית מתאר מקומית הקובעת את ייעודי המקרקעין, וכן את ההוראות להוצאת היתרי בנייה. אחרי אישור תוכנית המתאר פעל היזם להכנת תוכנית מפורטת הכוללת שינויים לתוכנית המתאר, והגישה לוועדה המחוזית.

במסגרת העברת התוכנית המפורטת לוועדה המחוזית, החליטה הוועדה המקומית על הצטרפות העירייה כמגישת התוכנית, ועל העברת התוכנית המפורטת להפקדה בוועדה המחוזית. בין לבין, ובעקבות כניסתה לתוקף של תוכנית כוללנית להוד השרון, פנו נציגי לשכת התכנון המחוזית לעירייה, והבהירו שהתוכנית המפורטת מצויה כעת בסמכות הוועדה המקומית. לנוכח זאת, החליטה ועדת המשנה להפקיד את התוכנית המפורטת, בכפוף למספר תיקונים טכניים. 

עוד באותו היום הוגשה בקשה לקיים דיון חוזר בהפקדת התוכנית המפורטת במליאת הוועדה המקומית. וזאת מהנימוק שהתוכנית גדולה והשפעתה רבה על מרקם הבינוי במרכז העיר. בהתאם, התקיים דיון חוזר בוועדה המקומית, ובסופו הוחלט על ביטול החלטת ועדת המשנה, כך שיש לדחות את הפקדת התוכנית.

לטענת היזם, החלטת הוועדה המקומית לשנות את החלטת ועדת המשנה התקבלה, מבלי שניתנה ליזם זכות טיעון, וזאת בניגוד להוראות הדין. בנוסף, עקב ההתראה הקצרה והשעה המאוחרת לא התאפשר לחלק מנציגי היזם לקחת חלק בדיון. עוד נטען, כי הבקשה לדיון חוזר נומקה בגודלה ובהשפעתה של התוכנית על מרקם הבינוי. ואולם סוגיה זו הוכרעה כבר על ידי הוועדה המחוזית המוסמכת, כך שדרישת הוועדה המקומית לבחינה מחדש במסגרת התוכנית אינה במקומה.

בנוסף טען היזם, כי החלטת הוועדה המקומית לא מנומקת, וכן לא עומדת בתנאים לגבי שינוי עמדה של מוסד תכנון. שהרי לא חל שינוי נסיבות, ואין אינטרס ציבורי שיצדיק את הביטול. 

מנגד, טוענת הוועדה המקומית, כי קיים חשש לניגוד עניינים בפורום המצומצם של חברי ועדת המשנה. זאת מאחר שראש העירייה מצוי בניגוד עניינים, וזאת סמוך לבחירות לרשויות המקומיות. ובנסיבות אלו ראוי היה שהתוכנית המפורטת תידון בפורום של הוועדה המקומית. בנוסף, הסמכות לקבל החלטות בעניין התוכנית המפורטת הינה בידי הוועדה המקומית ולא בידי הדרג המקצועי. ועל כן, אין משמעות לכך שעמדת הוועדה המקומית עומדת בניגוד לעמדת הצוות המקצועי.

השאלה המשפטית:
האם יכולה הוועדה המקומית לסטות מהחלטת ועדת המשנה, ואם כן תחת אלו מגבלות?

החלטת ועדת הערר:
ועדת הערר המחוזית הורתה על ביטול החלטת הוועדה המקומית, אשר ביטלה תוכנית מפורטת שקידם היזם.

בין הנימוקים להחלטה: החלטת הוועדה המקומית לסטות מהמלצות הצוות המקצועי ומהחלטתה הקודמת של הוועדה המקומית, ולבטל את החלטת ועדת המשנה - לא נומקה כלל. החלטה זו התקבלה בחריגה מסדרי הדין החלים בעת קיום דיון חוזר בהחלטת ועדת המשנה, תוך פגיעה בזכות הטיעון של היזם, ולא נתמכה בשינוי נסיבות או באינטרס ציבורי, שיצדיק סטייה מהחלטה קודמת של הוועדה המקומית.

על רשויות מנהליות חלה חובת הנימוק, וזאת מהסיבות כדלהלן: (1) ההנמקה מחייבת לכתוב באופן סדור (2) ההנמקה מאפשרת לרשות המנהלית לבדוק עצמה לאחר מעשה (3) ההנמקה מאפשרת ביקורת על פעולת הרשות (4) ההנמקה תורמת למערכת היחסים שבין הפרט והשלטון, שכן היא מקהה את התחושה שהשלטון מתנהל בשרירות. בענייננו, חילופי הדברים שהתקיימו בוועדה המקומית אינם מהווים תחליף לנימוקים בגוף ההחלטה. משכך, אי הנמקת החלטת הוועדה המקומית מהווה פגם חמור.

סמכויות הוועדה המקומית לקיום דיון חוזר מעוגנות בחוק. בשלב הראשון נערך הדיון החוזר על סמך נימוקי הבקשה לדיון החוזר, וללא מתן זכות טיעון לצדדים. אם בתום השלב הראשון מתקבלת החלטה לשנות את החלטת ועדת המשנה, מתקיים השלב השני, בהליך שבו ניתנת זכות טיעון לכל הצדדים. בענייננו לא התקיים הדיון במתכונת דו שלבית. שכן מיד בתום הדיון קיבלה הוועדה המקומית את ההחלטה לפיה היא מבטלת את החלטת ועדת המשנה על הפקדת התוכנית. 

ביחס לזכות הטיעון של היזם, נפסק כי בענייננו לא קיבל היזם את זכותו כדין. רוב הדיון במליאת הוועדה עסק בטובות הצומחות לעירייה, ורק לאחר כ-50 עמודים של תמליל הוזמנו להיכנס היזם ובעלי הזכויות. וזאת בכדי להשיב לשאלות ולא לממש את זכות הטיעון. משכך, נפסק כי החלטת הוועדה המקומית אינה יכולה לעמוד, וזאת בשל הפגיעה הקשה בזכות הטיעון. 

ביחס לסמכות הוועדה המקומית לשנות את החלטת ועדת המשנה נקבע כי הלכה היא שעל הרשות לשקול את הדברים בזהירות, על-מנת למנוע פגיעה במי שהסתמך על ההחלטה הקודמת. 

שני סוגי מקרים עשויים להצדיק, עיון מחודש, חרף הפגיעה באינטרס ההסתמכות: (1) שינוי נסיבות מאז קבלת ההחלטה הראשונה או - (2) הערכה חדשה של הנסיבות הקיימות מטעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור. ובענייננו - לא התקיימה אף אחת מהאפשרויות.

על כן יש לקבל את הערר. מכאן, החלטת הוועדה המקומית מבוטלת, והחלטת ועדת המשנה תעמוד על כנה. כך  שהתוכנית תופקד בתנאים הקבועים בהחלטת ועדת המשנה.

[ערר (מרכז) 1029-07-23 תדהר בני ברית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון]. 

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, בסיוע של יוסף מינץ