לוד, קריית אונו ומי עוד? נתונים חדשים מגלים מי הערים ה"קטנות" בהן היצע של אלפי דירות לא מכורות

בסוף דצמבר 2024 נשבר שיא נוסף בשוק הדיור המקומי כאשר מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-75,940 דירות. מדובר בעלייה של כ-10% לעומת דצמבר 2023 ועלייה של 48.5% לעומת דצמבר 2022, אז עמד מספר הדירות שנותרו למכירה על 51,153 דירות. עלייה בהיצע יכולה להיות סימן מקדים לירידה של מחירי הדירות, ואחת השאלות שעולות בהקשר זה, היא היכן כל הדירות האלו ממוקמות גיאוגרפית?

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מאפשרים פילוח גיאוגרפי של הדירות שנותרו למכירה בשתי רמות: הראשונה ברמת מחוזות, והשנייה ברמת 18 הערים הגדולות בישראל. לשתי הרמות בעיות ברורות שנובעות מעצם הגדרתן. הרמה הראשונה, רמת המחוזות, היא "גבוהה" מידי ואינה מאפשרת להבין באילו ערים יש היצע ואילו הרמה השנייה מתייחסת ל-18 ערים בלבד (מעל 100 אלף תושבים) בעוד שבישראל יש 258 רשויות מקומיות ו-1,274 יישובים.

למעשה, בדיקה שערכנו במרכז הנדל"ן מעלה כי הנתונים המתפרסמים לגבי אותן 18 ערים מתייחסים רק ל-47,782 דירות אשר מהווים 63% מכלל הדירות שנמצאות על המדף. היכן אם כן ניתן למצוא עוד 28,157 דירות שמיועדות למכירה?

פילוח חדש שביצעו בלמ"ס לבקשת מרכז הנדל"ן חושף שורה של ערים חדשות שבהן מספר הדירות שנותרו למכירה גבוה במיוחד ושלא נחשפו עד כה בפרסומים הרשמיים של הלמ"ס. הבולטות שבהן הן בבאר יעקב בה יש 2,574 דירות שנותרו למכירה ולוד בה יש 2,459 דירות.

מדובר בנתונים הממקמים את שתי הערים בתחתית העשיריה הפותחת של רשימת הערים שבהן ההיצע הגבוה ביותר של דירות לא מכורות, מעל ערים גדולות מהן בהרבה דוגמת חיפה (2,338 דירות), ראשון לציון (1,181 דירות), רחובות (1,162 דירות) או חולון (864 דירות), שנתונים לגביהן התפרסמו בפרסום הרשמי של הלמ"ס.

היצע נרחב בקריית אונו ורעננה

עוד עולה מתוך הנתונים שהתקבלו כי בקריית אונו ישנן 1,481 דירות שנותרו למכירה, ברעננה ישנן 1,462 דירות, באופקים ישנן 1,104 דירות, באור יהודה 1,080 דירות, בנוף הגליל 1,019 דירות, בקריית ביאליק 1,005 דירות, בטבריה 982 דירות, בנתיבות 920 דירות, בקריית אתא 796 דירות, ברמת השרון 750 דירות, בגבעתיים 699 דירות, באילת 654 דירות ובצפת 561 דירות. יצוין כי הנתונים שהועברו על ידי הלמ"ס מתייחסים לערים עם מעל 500 דירות חדשות שנותרו למכירה. מדובר על 31 ישובים אשר כוללים 64,429 דירות המהוות 85% מכלל הדירות הפנויות למכירה.

גם בפילוח החדש של הלמ"ס, בדומה לנתונים הרשמיים שהתפרסמו, תל אביב היא העיר שבה יש הכי הרבה דירות על המדף – 8,731 דירות. אחריה בחמישייה הראשונה ניתן למצוא את ירושלים (7,309 דירות), בת ים (4,249 דירות), רמת גן (3,565 דירות) ונתניה (3,286 דירות).

ירידה של 40% בהיצע בבאר שבע

מה בכל זאת אפשר ללמוד מהנתונים הרשמיים שהלמ"ס פרסם לאורך השנה האחרונה? השוואה בין דצמבר 2024 לדצמבר 2023 בין הערים הגדולות בישראל מעלה כי בתל אביב גדל מספר הדירות תוך שנה ב-901 (12%). אולם העלייה הגדולה ביותר הייתה דווקא בירושלים שם מספר הדירות הלא מכורות גדל תוך שנה ב-1,842 דירות (34%).

במונחים אבסולוטיים גידול משמעותי של למעלה מאלף דירות נרשם גם בבת ים (1,071 דירות), רמת גן (1,008 דירות), פתח תקווה (1,074 דירות) וחיפה (1,037 דירות). חיפה ופתח תקווה רשמו את שיעור הגידול הגבוה ביותר, כך תוך שנה עלה מספר הדירות שנותרו למכירה בערים אלו בשיעור של 80% ו-72% בהתאמה.

מנגד, במספר ערים נרשם דווקא קיטון במספר הדירות שנותרו למכירה. כך בבאר שבע ירד מספר הדירות שנותרו למכירה ב-614 (ירידה של 39%), בנתניה ירד מספר הדירות ב-420 (ירידה של 11%), באשקלון ירד מספר הדירות ב-279 (ירידה של 12%), בחדרה ירד מספר הדירות ב-222 (ירידה של 34%) ובראשון לציון ירד מספר הדירות ב-149 (ירידה של 11%).