האם הממ"ד והמחסן נכללים בשטח הדירה לצורך מתן פטור מהיטל השבחה על הרחבתה? ביהמ"ש הכריע

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, בערעור מנהלי שהוגש מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, העוסק בשאלה - האם שטחי מחסן וממ"ד נכללים במניין שטח דירת מגורים לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה ?

נסיבות המקרה

בעלת דירת דופלקס בתל אביב בשטח של כ-116 מ"ר הגישה בקשה להיתר להריסת פרגולה והרחבת חדר יציאה לגג, בגינה הוועדה המקומית קבעה שומת היטל השבחה . בעלת הדירה הגישה בקשה לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. בהתאם להוראת הסעיף, הרחבת דירת מגורים עד ל-140 מ"ר פטורה מהיטל השבחה.

הוועדה המקומית דחתה את בקשתה פעמיים, בטענה שלצורך חישוב מגבלת 140 מ"ר כאמור, יש להביא בחשבון גם את שטח המחסן (9.7 מ"ר) ושטח הממ"ד. על כן הגישה בעלת הדירה ערר אשר התקבל, ודחה את טענת הוועדה המקומית. הוועדה המקומי הגישה ערעור על החלטת וועדת הערר לבית המשפט לעניינים מנהליים.

השאלה המשפטית
 
האם שטח המחסן והממ"ד נכללים בחישוב 140 המטרים הרבועים לצורך קבלת הפטור מהיטל השבחה בגין הרחבת דירת מגורים? לצורך כך נדרשת פרשנות המונח "דירת מגורים" בסעיף הפטור:  "דירת מגורים" - לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר".

הכרעת בית המשפט

בית המשפט דחה את ערעור הוועדה המקומית, בהסתמך על פרשנות המונח "דירת מגורים" בסעיף הפטור.

ביהמ"ש הסביר כי פרשנות חקיקה נערכת בשלושה שלבים מתודולוגיים: ראשית, בחינת לשון החוק כקובעת את גבולות הפרשנויות האפשריות. שנית, בחירת הפרשנות המיטבית מבין האפשרויות הלשוניות הקבילות, וזאת לפי מידת הגשמתה את תכלית החוק; ושלישית, זיהוי תכלית החקיקה, המורכבת הן מהיבט סובייקטיבי (כוונת המחוקק המקורית כמשתקפת בהיסטוריה החקיקתית ובדברי ההסבר) והן מהיבט אובייקטיבי (המטרות, הערכים והעקרונות שהחוק אמור לקדם במסגרת חברה דמוקרטית מודרנית).

באשר להכללת שטח המחסן במכסת 140 המ"ר, קבע ביהמ"ש, בהתאם לעקרונות הפרשנות לעיל, כי מחסן הינו שטח נלווה שאינו משמש למגורים. אם הייתה כוונה כי שטח המחסן ייכלל בתקרת הפטור של 140 מ"ר, מלכתחילה לא היה המחוקק נוקב בשטח המקסימלי של המחסן אשר לגביו יחול פטור מהיטל השבחה - 20 מ"ר. מכאן שהמחוקק כיוון לכך ששטח המחסן – עד 20 מ"ר, לא ייכלל בשטח הדירה הפטור בשל הרחבתה  – 140 מ"ר, אלא יהיה פטור, בנוסף ל-140 מ"ר.

באשר לממ"ד, הרי שהממ"ד אינו מוזכר בהגדרת "דירת מגורים" לצורך החלת הפטור בגין 140 מ"ר. ביהמ"ש קבע כי אין ספק שהממ"ד מהווה חלק מדירת המגורים. יחד עם זאת, בסעיף 19(ב) לתוספת השלישית, ניתן פטור בגין בניית מרחב מוגן (במגבלות השטח הקבועות בחוק ההתגוננות האזרחית). הפטור הייחודי בגין בניית ממ"ד ניתן כדי לעודד בניית ממ"דים, מטעמי מיגון של האזרחים. הכללת שטח הממ"ד בשטח הדירה הפטור בשל הרחבתה עד ל - 140 מ"ר, תהווה למעשה סיכול של הפטור הייחודי שניתן בגין בניית הממ"ד, וברור שלא לכך התכוון המחוקק.

לסיכום, בית המשפט מקבל את עמדת ועדת הערר וקובע כי אין לכלול את שטחי המחסן והממ"ד במניין 140 מ"ר לצורך קבלת הפטור מהיטל השבחה , בגין הרחבת דירת מגורים. 

(ערר (ת"א) 64031-01-24 וועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' לילה קולומייסקי (פורסם בנבו, 06.03.2025))

(עריכה: עו"ד יהונתן שיף (תאריך פרסום המשפטון: 18.3.25))

הכותב הוא עורך דין במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות ' המתמחה בנדל"ן, תכנון ובניה.