שכונת הענק שעדיין מציעה "דיור בר השגה" בירושלים רק מתחילה להתחדש

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: גילה, ירושלים. 

גילה היא שכונה בדרום ירושלים, שנוסדה ב-1971 והיא השכונה הגבוהה ביותר בבירה. היא ממוקמת על הרכס הדרומי של ירושלים וחולשת על דרום העיר. ממזרח לגילה נמצאת שכונת הר חומה, תלפיות וכן מתחיל אזור ספר המדבר. השכונות הצמודות לגילה הן השכונות הנמצאות בנחל רפאים (נחל אכזב): מלחה, בית צפאפא, שרפאת וקטמון. מדרום-מערב לגילה חולש הר גילה כשבעמק ביניהם נמצאים תוואי נחל גילה וכן מספר מעיינות. גילה היא שכונת ענק, מיני עיר, עם יותר מ-31 אלף תושבים. השכונה תוכננה על בסיס חמישה מתחמי משנה, כשבכל אחד מהם כ־1,500 יחידות דיור, וכל אחד מהווה למעשה יחידה תפקודית שבמרכזה מוסדות ציבור כמו בתי ספר, גני ילדים, שטחי משחק, מוסדות דת וכו'. 

נראה כי תנופת ההתחדשות העירונית שעוברת ירושלים בשנים האחרונות, מעט פסחה על שכונת הענק הוותיקה, אך בשכונה מתוכננים אלפי דירות חדשות במסגרת בנייה חדשה על שטחים פתוחים שצמודים לגילה וצפויים להרחיב את שטחה ולהכפיל את אוכלוסייתה עד 2040. רמת הנגישות בשכונה סבירה - אך היא בנויה על רכס כך שאין בה רשת שבילים צפופה אלא בעיקר רחובות מפותלים וארוכים, מה שלא מאפשר פיזור טוב של התנועה, וצפוי להחריף את העומסים עם תוספת הבנייה הצפויה. בגזרת התחבורה הציבורית, צפויות חדשות טובות יותר לעשרות אלפי תושבי גילה. בשכונה עוברים קווי אוטובוס רבים בתדירות גבוהה, שמגיעים למגוון שכונות בעיר. כמו כן פועלים בשכונה קו לילה לתל אביב וקו לבאר שבע. עד סוף העשור צפויים לשרת את השכונה 2 קווי רכבת קלה - הירוק והכחול, ולחבר אותה עם מגוון שכונות, אזורי תעסוקה, קניות ובילוי בעיר. 

בין 2023 ל-2024 נרשמה בשכונה עלייה של כ-2% במחיר דירה, לצד עלייה של כ-54% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עלייה כפולה במחירי הדיור בכלל הבירה, שעומדת על כ-4%. והמחירים? על דירה חדשה בת 3 חדרים בגילה תשלמו בממוצע 2.191 מיליון שקל, ועל דירת 3 חדרים יד שנייה תשלמו בממוצע 1.845 מיליון שקל. דירת 4 חדרים יד שנייה בשכונה תעלה 2.375 מיליון שקל בממוצע, ודירת 5 חדרים יד שניה כבר תעלה 2.83 מיליון שקל בממוצע.

כרטיס ביקור - ירושלים

מיקום: הרי יהודה

תושבים (2024): 1,042,596

גידול אוכלוסייה: 1%, ריבוי טבעי 21,530, מאזן הגירה פנימית 7,788-, מאזן הגירה בינלאומי 1,464

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 2 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: שנת 2023 - 5,027 עסקאות, שנת 2024 - 6,381עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות:  עליה של כ-4% בין שנת 2023 לבין שנת 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-27% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• מורדות ארנונה (כ-1,650 דירות)

• גבעת המטוס (כ-2,600 דירות)

• מורדות גילה מערב (כ-800 דירות)

• מורדות מלחה (כ-400 דירות)

• מזרח רמות אלון (כ-300 דירות)

• רמת שלמה (כ-1,600 דירות)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמת אשכול - 61 פרויקטים

• קרית משה - 52 פרויקטים

• בית הכרם - 52 פרויקטים

• קטמון א-ו - 51 פרויקטים

• רחביה - 49 פרויקטים

• נחלאות - 47 פרויקטים

• קטמון הישנה - 46 פרויקטים

• רסקו (גבעת הורדים) - 46 פרויקטים

• ארנונה (תלפיות) - 45 פרויקטים

• בקעה - 43 פרויקטים

• בית וגן - 43 פרויקטים

• קרית היובל - 42 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• עטרות - הקמת שכונת מגורים עם כ-9,000 דירות במקום שדה התעופה הנטוש בצפון העיר

• התחדשות עירונית לאורך צירי הרכבת הקלה - תוספת של כ-10,000 דירות בפרוזדורי הרק"ל הקיימת והמתוכננת

• מחנה נווה יעקב - הקמת כ-2,000 דירות במקום בסיס פיקוד מרכז

• אינפילים פסגת זאב - תוספת של כ-3,500 דירות בשטחים פתוחים בשכונת פסגת זאב

• צומת גבעה צרפתית - הקמת מתחם מגורים עם כ-2,500 דירות בצומת הגבעה הצרפתית

• מתחם A מחלף הגבעה הצרפתית - הקמת כ-1,075 דירות במזרח הגבעה הצרפתית

• מורדות הר נוף - הקמת כ-2,400 דירות במורדות הדרום מזרחיים של שכונת הר נוף

• קירוי בגין - הקמת כ-2,700 דירות במסגרת קירוי כביש בגין בין קמפוס גבעת רם לשכונת בית הכרם

• מתחם כרמית - הקמת כ-1,000 דירות במתחם חדש במערב שכונת קרית יובל

• רכס לבן -הקמת כ-6,000 דירות על שטחים פתוחים בדרום מערב העיר

• גבעת משואה צפון - הקמת כ-667 דירות במורדות הצפוניים של שכונת גבעת משואה

• רכבת מלחה - הקמת כ-500 דירות במתחם תחנת הרכבת מלחה

• מתחם טדי - הקמת כ-1,200 דירות במתחם הסובב את אצטדיון טדי

• גבעת שקד - הקמת שכונה עם כ-1,600 דירות בצפון ומערב שכונת בית צפאפא

• אמת המים התחתונה - הקמת שכונה חדשה עם כ-1,250 דירות מדרום לקיבוץ רמת רחל

• סטריפ דרך חברון - הקמת כ-3,500 דירות מערבית לדרך חברון

• דרום מזרח ארנונה - הקמת כ-500 דירות צפונית לקיבוץ רמת רחל

• הר חומה ה - הקמת כ-2,000 דירות בשלוחה צפון מערבית של שכונת הר חומה

• דרום מזרח הר חומה - הקמת כ-1,000 דירות דרום מזרחית לשכונת הר חומה

• ערב א-סווחרה - הקמת כ-2,500 דירות במזרח העיר

• עיבוי ארנונה - תוספת של כ-1,500 דירות בשטחים פתוחים של שכונת ארנונה

• דרום מזרח גילה - תוספת של כ-1,900 דירות על שטחים פתוחים בדרום מזרח השכונה

• דרום גילה - תוספת של כ-900 דירות על שטחים פתוחים בדרום השכונה

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 64 פרויקטים שקיבלו היתר  

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 32 פרויקטים שקיבלו היתר  

בניה חדשה - 27 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי - 17 פרויקטים שקיבלו היתר 

מחיר למשתכן - 10 פרויקטים שקיבלו היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 2 פרויקטים שקיבלו היתר 

שימור - 1 פרויקט שקיבל היתר

תוספת שלא מכוח תמ"א - 2 פרויקטים שקיבלו היתר

גילה - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, דרומית לבית צפאפא, מערבית לכביש המנהרות, צפונית לבית ג'אלה ובית לחם, מזרחית לכפר אל-ולג'ה

מספר תושבים (נתוני מיפקד 2022 מעובדים): 31,150

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 68,315

מספר יח"ד (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 9,890

מספר יח"ד צפוי (2040, תכנון): 21,690

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 5 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - השכונה בנויה על רכס כך שאין בה רשת שבילים צפופה אלא בעיקר רחובות מפותלים וארוכים, מה שלא מאפשר פיזור טוב של התנועה, וצפוי להחריף את העומסים עם תוספת הבנייה הצפויה בשכונה במסגרת התחדשות עירונית ובנייה חדשה. בנוסף, השכונה נמצאת בקצה העיר ומרוחקת ממוקדי עניין. עם זאת, נקודה לחיוב היא חיבור השכונה ב-2 מחלפים לכביש המהיר שדרות בגין/כביש 60.

רמת נגישות תחב"צ: טובה (ומשתפרת) - בשכונה עוברים קווי אוטובוס רבים בתדירות גבוהה, כולל הקו המהיר 531 שמגיע ישירות לתחנה המרכזית ובנייני האומה דרך שדרות בגין, וקווים נוספים שמגיעים למגוון שכונות בעיר. כמו כן פועלים בשכונה קו לילה לתל אביב וקו לבאר שבע. עד סוף העשור צפויים לשרת את השכונה 2 קווי רכבת קלה - הירוק (שנת הפעלה צפויה 2026) והכחול (שנת הפעלה צפויה 2031), ולחבר אותה עם מגוון שכונות, אזורי תעסוקה, קניות ובילוי בעיר.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - בשכונה נסלל לאחרונה שביל אופניים במסגרת עבודות הקו הירוק של הרכבת הקלה. השביל מתחבר לשבילים נוספים לאורך שדרות בגין ובפארק המסילה, כך שהוא חלק מרשת שבילים, אך מספר היעדים אליהם נתן להגיע איתה עדיין קטן, ובגלל מיקום השכונה מדובר ברכיבה ארוכה. במזרח השכונה מתוכננים שבילים נוספים במסגרת התחדשות עירונית ופיתוח מתחמים חדשים.

מוקדי משיכה: 

• טיילת גילה - עם תצפית לנוף פתוח שכולל את הרי חברון וגוש עציון

• אתרים ארכיאולוגיים

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2023 לעומת 2024): עליה של כ-2% במחיר דירה. עליה של כ-54% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 8 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

א.חזי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ‏ - בניה חדשה

אלונים ייזום ושיווק נדל"ן - בניה חדשה

ד. אייזנבאך יזום וניהול פרויקטים בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

זכות אליהו בע"מ - בניה חדשה

קונסטידור נכסים ובינוי תמ"א 38 בע"מ - 2 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

בתכנון

אשדר מקבוצת אשטרום - פינוי בינוי

י.ד ברזאני בע"מ  - בניה חדשה

מלני - המרכז להשבחת נכסים בע"מ - 3 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

קונסטידור נכסים ובינוי תמ"א 38 בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,763 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 5,587 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 6,214 יח"ד 

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן