חשיפה: הוועדה המחוזית דחתה את דרישת עיריית ב"ש להגדלת זכויות - ואישרה תוכנית התחדשות בניינית שלא תמומש

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום בראשות עודד פלוס אישרה ביום ב' השבוע למתן תוקף את תוכנית ההתחדשות הבניינית של באר שבע, וכעת זו תחליף את תמ"א 38 ככלי המרכזי בעיר לביצוע התחדשות ברמת המגרש. אלא שהשאלה המרכזית שעולה לנוכח אישור התוכנית, היא כמה מיזמי התחדשות עירונית אכן ייצאו לדרך מכוחה. זאת בהינתן שאחוזי המימוש של תמ"א 38 בעיר היו אפסיים - בקרוב ל-20 שנות קיומה של התמ"א קודמו עד היום בשכונה 13 מיזמי תמ"א 38 בלבד - וזאת בשל היעדר כלכליות ברוב חלקי העיר.

ואכן, ברור שערך מרכז הנדל"ן בנושא מול הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר יזמה את התוכנית יחד עם עיריית באר שבע, מעלה כי גם התוכנית שתחליף את תמ"א 38 ברובה הגדול לא צפויה להתממש בשל היעדר כדאיות כלכלית. לשאלת מרכז הנדל"ן בנושא השיבה הרשות להתחדשות כי "מבדיקה ראשונית עולה שכ-15% מהמבנים הכלולים בתוכנית מגיעים לכדאיות כלכלית טובה עם הזכויות שהתוכנית מעניקה בתנאי השוק הקיימים. כ-30% נוספים מגיעים לכדאיות גבולית, ומימושם יהיה מותנה בתנאי המגרש הספציפי ובהסכמות בין בעלי הנכסים ליזמים".

עוד נודע למרכז הנדל"ן כי בעיית חוסר הכלכליות שמאפיינת את התוכנית, הביאה את עיריית באר שבע להגיש התנגדות לתוכנית במסגרתה ביקשה העירייה להעצים זכויות בניה בתוכנית ולהגדיל את מספר המבנים שחידושם יהיה כלכלי ליזמים. במסגרת ההתנגדות ביקשה העירייה להגדיל את גובה הבנייה המקסימלי מ-7 קומות ל-8 קומות בחלק משטחי התוכנית, ואילו לאורך הצירים הראשיית ביקשה העירייה לאפשר גובה בנייה מקסימלי של 15 קומות. אולם הוועדה המחוזית לא קיבלה את ההתנגדות, וזו נדחתה. בכך ככל הנשראה הותירה הוועדה המחוזית את התוכנית כשהיא נעדרת כדאיות כלכלית ברוב האזורים שבהם היא חלה.

למרות זאת, בהודעת הוועדה המחוזית בנושא נכתב כי  התוכנית יוצרת "פוטנציאל לתוספת של כ-17,000 יחידות דיור במסגרת התחדשות בניינית, מתוכו יתאפשר מימוש של עד 8,000 יחידות דיור במסגרת התוכנית, בשני שלבי מימוש של כ-4,000 יחידות דיור בכל שלב". התוכנית נערכה על ידי צוות תכנון בראשות האדריכלית עדי אסיף.

"בפני הוועדה לא הוצגה בחינה כלכלית"

מהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום נמסר: "מדובר בתוכנית שבראש ובראשונה נועדה לתת מענה לצורכי מיגון התושבים בפני רעידות אדמה. באשר לגובה הבינוי, במסגרת הליך ההתנגדויות עיריית באר שבע ביקשה להעלות את גובה הבינוי מ-7 ל-8 קומות, אך בפני הוועדה לא הוצגה בחינה פרוגרמתית או כלכלית שתומכת בבקשה זו.

"לעניין הבקשה להעלאת מספר הקומות ל-15, חשוב לציין כי התוכנית לא מתיימרת להחליף מסלול להגשת תוכנית מקומית להתחדשות עירונית שבה נבחנים כלל האספקטים לרבות היבטי תנועה, צפיפות, הצללה וכו'. שינוי התכנית באופן כה קיצוני ללא הצגת הבדיקות התכנונית ברגע האחרון לא יכול להיות במסגרת תכנית בניינית רחבת היקף.

"אין לנו אלא להצר על כך שהרשות להתחדשות עירונית, מגישת התוכנית, כמי שקידמה את התוכנית במהלך השנתיים האחרונות, באמצעות צוות תכנון רב תחומי הכולל גם שמאי, באופן מסודר ומתואם עם כלל הגורמים לרבות עירית באר שבע  טוענת לחוסר כלכליות".